Renace venta de casas en el sur de la Florida

 
 

El precio mediano de una vivienda construida cayó a $165,400 desde $195,800 en febrero del año pasado
El precio mediano de una vivienda construida cayó a $165,400 desde $195,800 en febrero del año pasado
Marcio José Sánchez / AP

The Miami Herald

Un verdadero pulguero de casas y apartamentos baratos atrajeron en febrero a cientos de nuevos compradores al mercado inmobiliario del sur de la Florida, lo que llevó a un alza sustancial en las ventas mientras los precios siguen bajando.

La venta de casas de segunda mano en Miami-Dade aumentó 68 por ciento en comparación con el año pasado. La venta de apartamentos aumentó 71 por ciento, según cifras publicadas ayer por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de la Florida. La venta también aumentó en Broward, aunque con menos fuerza, 39 por ciento las casas y 27 por ciento los apartamentos.

"Esto es lo más fuerte que hemos visto en algún tiempo en comparación anual en Miami-Dade'', dijo Charles Richardson, vicepresidente de Coldwell Banker, "Esto acelerará la recuperación. Los compradores comienzan a pensar que los precios están a un nivel atractivo y que el mercado casi ha tocado fondo''.

Los que compran su primera vivienda, como Lázaro Rodríguez, de Hialeah, también aprovechan el nuevo crédito tributario de $8,000 que se incluyó en el recientemente aprobado plan de estímulo económico. El crédito es válido para las compras realizadas entre el primero de enero y el 30 de noviembre de este año.

Rodríguez, de 25 años, dijo que no pudo pasar por alto la oportunidad de comprar un apartamento de dos habitaciones y dos baños en ejecución hipotecaria en el corazón de Miami Lakes por sólo $128,000.

El pago mensual del apartamento, que incluye impuestos, seguro y cargos de asociación, será de $1,010, aproximadamente $100 menos que el alquiler promedio en Miami-Dade, según estimados para este año de Marcus & Millichapm, firma de servicios de bienes raíces.

"Tengo mucha confianza en que ahora es el momento adecuado'', dijo Rodríguez, que trabaja en una empresa que fabrica interiores para jets privados. "Tengo el dinero y no sé si los precios se mantendrán tan bajos en ocho meses o un año. A lo mejor no cambian, pero pudiera perder el lugar que quiero''.

A pesar de lo alentador de las cifras de ventas, la cantidad de viviendas vendidas en febrero fue aproximadamente la mitad del sur de la Florida en el 2005, cuando el mercado tocó su punto más alto. Pocos creen que el sur de la Florida volverá a ver pronto esos niveles de ventas.

Sin embargo, el volumen, mayor de lo esperado, se considera el precursor esencial para llegar a un equilibrio de precios. La mayoría de los analistas piensa que el precio de las viviendas todavía debe bajar más.

El precio medio de la vivienda unifamiliar en Miami Dade bajó 36 per ciento en febrero, a $195,500, el nivel del 2002. Y el precio medio de los apartamentos bajó 50 por ciento a $146,100, en medio de una renovada presión sobre el financiamiento de nuevos edificios. El precio medio es el valor en que la mitad de las propiedades se venden por más y la otra mitad por menos de la cifra.

En Broward, el precio medio de la vivienda unifamiliar bajó 30 por ciento, a $214,400, el nivel del 2003. Por su parte, el precio medio de los apartamentos bajó 39 por ciento, a $85,800.

Ron Shuffield, analista de Coral Gables y presidente Esslinger-Wooten-Maxwell Realtors, dijo que el precio medio está fuertemente afectado por la venta de viviendas por debajo de $100,000, que representaron 30 por ciento de las transacciones de febrero.

Unas 11,000 casas y apartamentos en ambos condados --aproximadamente 15 por ciento del total-- se se anuncian por menos de $100,000. Hace cuatro años, sólo 385 bajaron de ese nivel. Las ventas a corto y las ejecuciones hipotecarias, que por lo general se venden por debajo del precio del mercado, representan dos terceras partes de todos los cierres. Las ventas a corto son transacciones aprobadas por los bancos en que las viviendas se venden por menos que lo que se debe a la hipoteca.

A pesar de la probabilidad de que el precio de la vivienda baje más, los bajos intereses impulsan a muchos consumidores con buen crédito a comprar. La mayoría usa préstamos de la FHA, asegurados por el gobierno, y un pago inicial de sólo 3 por ciento. Las recientes medidas del gobierno federal también han ayudado a presionar los intereses en las hipotecas convencionales a 30 años por debajo del 5 por ciento.

Sin embargo, los miles de apartamentos nuevos por vender se ven afectados por la reticencia de los bancos y las nuevas restricciones de Fannie Mae que entraron en vigor anteriormente este mes. Para conseguir un préstamo respaldado por Fannie Mae, al menos 70 por ciento de las unidades deben estar vendidas y no más del 15 por ciento de los propietarios pueden estar atrasados en los pagos a la asociación, exigencias rigurosas en muchos de los nuevos edificios de la región.

Por ello, Shuffield dijo que la mayoría de las ventas de apartamentos nuevos son transacciones en efectivo con grandes descuentos.

El número de viviendas a la venta sigue superando los cierres por un amplio margen, aunque la oferta de viviendas bajó más del 10 por ciento en ambos condados en comparación con el mismo mes del año anterior.

Pero las cifras de ventas pendientes indican que las compras seguirán aumentando durante los próximos meses. En Miami-Dade los contratos pendientes de ventas de casas y apartamentos aumentó 85 por ciento en febrero. En Broward la cifra aumentó 70 por ciento.

Manny García, presidente de la firma inmobiliaria de Miami, dijo que el alza significativa de las ventas pendientes se debe al atraso causado por los bancos, que demoran más en aprobar los préstamos.

"Los bancos se están demorando con las solicitudes. Los bancos no tienen muchos empleados, así que hay grandes atrasos'', dijo García, "pero hay mucha más actividad porque de repente las viviendas son más asequibles''.

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