La nueva ola de condos que se están diseñando para Miami son tan variados como los diminutos estudios de MyBrickell en el downtown y los palaciegos penthouses de 7,000 pies cuadrados en The Grove en Grand Bay. Pero muchos de ellos comparten una estrategia financiera común.

Se le llama OPM —el dinero de los otros.

Después del peor colapso de los bienes raíces en la Florida, la mayoría de los bancos todavía se resiste a prestar dinero para construcciones de condominios, aunque gran parte del exceso de la pasada debacle ha sido absorbido más pronto de lo predicho.

Así que los urbanizadores —ansiosos por aprovechar rápidamente la nueva demanda— están persuadiendo a los compradores ricos en efectivo, en su mayoría extranjeros, para que pongan grandes depósitos en negocios de preconstrucción de torres de vanguardia que se ufanan de que transformarán a Miami.

Los nuevos proyectos se jactan de innovaciones como estacionamiento automático, piscinas en las azoteas con cabañas privadas, servicios de mucama, mayordomo y chef en edificios ecológicos, diseñados para hacer que las nuevas torres ya existentes parezcan de la semana pasada.

“Mientras uno ofrezca valor contra el valor percibido de las unidades, uno va a conseguir compradores dispuestos a financiar la construcción y a esperar para recibir la propiedad”, dijo Carlos Rosso, presidente de la división de condominios de The Related Group, que ha estado a la cabeza de tales proyectos financiados por los compradores. “Me parece que éste es un mercado muchísimo más saludable. Los compradores van a ser mucho más cautelosos acerca de lo que están comprando y de a quién le están dando su dinero”.

Según el nuevo modelo, los compradores de condominios están accediendo a poner hasta el 80 por ciento en una serie de pagos de entrada durante la construcción. Diez por ciento de cada depósito se mantiene seguro en una cuenta que el urbanizador no toca, tal como lo exige la ley estatal. El resto está disponible para la construcción.

Ese giro de riesgo para el comprador es un cambio notable respecto del pasado, cuando los compradores solían poner 20 por ciento para los proyectos de preconstrucción en Miami, con 10 por ciento reservado en depósito y 10 por ciento en riesgo para la construcción. El saldo tenía que pagarse en el momento del cierre, cuando recibieran las llaves.

Ahora, son los compradores, no los bancos, los que están en peligro de grandes pérdidas si un proyecto se va a pique. Y cuando se trata de recuperar el dinero perdido, los compradores están detrás de la mayoría de los otros acreedores.

“Esto es un apretón de manos. Si usted es un urbanizador respetable que cumple con sus obligaciones, no va a tener que hablar conmigo ni con nadie más”, dijo Thomas Lehman, un abogado de bancarrotas con Levine Kellogg Lehman Schneider + Grossman en Miami. “Usted está poniendo un montón de dinero en riesgo con un urbanizador sobre la promesa de completar el proyecto. Usted no está recibiendo una hipoteca. Usted no está obteniendo colateral. Usted está recibiendo una promesa.”.