Se disparan los alquileres en el 'downtown' Miami y Brickell

 

mbrannigan@MiamiHerald.com

Cuando Brett Smith alquiló el año pasado un condominio en Axis Brickell, aún se podían encontrar buenos precios, pero cuando tuvo que renovar el alquiler el mes pasado, recibió una nota triste: la renta subía un 15 por ciento.

El condominio de tres dormitorios y tres baños costaría $3,800 al mes, de los $3,300 anteriores.

“En realidad miramos a otros lugares y la mayoría parecían estar en el mismo rango de precios”, dijo Smith, un director de proyectos de construcción de 25 años de edad, quien comparte el apartamento con dos amigos. “Decidimos que con lo que nos costaría mudarnos, mejor íbamos a quedarnos”.

Smith, a quien le gusta el estilo de vida urbano – “Es magnifico y se está poniendo mejor”, dijo – tiene mucha compañía.

En el gran downtown de Miami y Brickell, las tasas de rentas residenciales por pie cuadrado aumentaron un 10 por ciento en los primeros nueve meses del 2012 con respecto al año anterior, de acuerdo con un estudio llevado a cabo para la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami por Asesores Inmobiliarios Focus, con sede en Coral Gables.

Las rentas para el vecindario de Brickell subieron incluso más. La renta promedio mensual para Brickell subió un 17 por ciento a $2,242 en los primeros nueve meses del 2012, con respecto al mismo período del 2010, mientras que la renta por pie cuadrado aumentó un 28 por ciento durante ese período, de acuerdo con datos adicionales de Asesores Inmobiliarios Focus y MLxchange.

Lo que alimenta el aumento de los precios: grandes demandas de unidades de renta y la creciente popularidad de las zonas del downtown y Brickell, donde nuevos restaurantes y lugares de entretenimiento ayudan a moldear un centro urbano que es atractivo para los jóvenes profesionales y estudiantes, pero también para un grupo de personas cada vez más diverso.

“Se ha convertido como la Meca de los restaurantes en Brickell”, dijo Denise Sicuso, directora de ventas para la oficina en el downtown de Brickell de Esslinger-Wooten-Maxwell Realty, que maneja muchas rentas y ventas de condominios en el área.

Con Brickell CitiCentre, un enorme complejo de $1,050 millones de uso mixto con ventas al por menor, entretenimiento, oficinas y residencial, construyéndose en el 701 de South Miami Avenue, “el interés en el vecindario sólo está en aumento”, agregó Sicuso. “Cuando recibimos las listas de rentas, ellas habían desaparecido en una semana”.

Más del 95 por ciento de las unidades de rentas en el gran downtown de Miami están ocupadas, de acuerdo con un estudio la Autoridad de Desarrollo del Downtown.

Las demandas de unidades de rentas son fuertes por muchas razones: los difíciles estándares para los préstamos están haciendo difícil para muchas personas comprar una casa. Al salir de la recesión y la crisis de la vivienda, muchas personas tienen historias de crédito que las excluyen de convertirse en compradores. Otras simplemente no quieren ser propietarias.

Al mismo tiempo, un influjo constante de extranjeros y otros que se trasladan a Miami está aumentando la demanda de rentas, pues es la economía que mejora la que permite a algunos jóvenes que habían regresado al nido con sus padres, obtener su propio lugar.

“Hay un aumento en la demanda de rentas, no sólo en el área del downtown o Brickell”, dijo Craig Werley, presidente de Focus Real Estate.

Otro factor: muchos de los edificios de apartamentos de renta profesionalmente administrados en el Sur de la Florida se convirtieron en condominios antes de la crisis del mercado inmobiliario.

Los edificios de apartamentos profesionalmente administrados cuentan por sólo un 10 por ciento del mercado de rentas en Miami, por debajo de un 20 por ciento en el 2000, de acuerdo con Werley.

Mientras que hay una mayor presión por los promotores inmobiliarios y los inversionistas institucionales para construir más unidades de rentas multifamiliares en el Sur de la Florida (y en todo el país), el tiempo que falta antes que las nuevas unidades de renta entren en el mercado significa que el suministro estará escaso por algún tiempo.

Las rentas en aumento también reflejan que los precios de las ventas de condominios han rebotado enormemente en Miami de los mínimos de la recesión, especialmente en el área del downtown de Brickell. La mayoría del inventario de nuevos condominios ha desaparecido más rápido de lo que muchos esperaban, con muchos de ellos yendo a inversionistas extranjeros con mucho efectivo, quienes rentan las unidades.

Raquel Colp, la ejecutiva de ventas y rentas de Axis Brickell, quien aún trabaja en las ventas de unas 44 unidades que son propiedades de los promotores inmobiliarios, dijo que las rentas tienen que mantener el ritmo con los mayores precios de venta en el mercado de las unidades de condominios, ya que los inversionistas esperan una cierta tasa de regreso.

Colp preparaba recientemente una carta de renovación de renta para un residente en un condominio de dos dormitorios que pagaba $1,925 al mes y se preguntaba: “Estamos buscando renovar, pero cómo le dices a alguien que la renta va a aumentar $375? dijo ella. “$2,300 estaría cerca del precio más bajo para un condominio de dos habitaciones”, agregó.

Un inquilino en Axis recientemente logró reducir la renta de una unidad de dos dormitorios en $100 mensuales a $2,600 del precio que pedían de $2,700 al mes “porque pagó cinco meses por adelantado”, dijo Colp.

Ocasionalmente, los inquilinos existentes pueden negociar. Melissa Samowitz, quien en agosto renovó por segundo año su condominio de un dormitorio y 1 ½ baño en Latitudes on the River, en el downtown de Miami, dijo que la pareja que es propietaria de la unidad quería subir la renta a $100 mensuales a $1,625.

“Nos echamos para atrás, porque somos buenos inquilinos”, dijo Samowitz, de 26 años, quien trabaja en una compañía de software en Weston. El compromiso: un aumento de $50 al mes.

“Sé que si nos mudamos, tendríamos que pagar mucho más”, reconoció Samowitz. “La mayoría de los de un dormitorio son de $1,800 más o menos”. Y el vecindario tiene una gran demanda, agregó: “Los restaurantes aumentan. El lugar florece”.

Werley, el presidente de Focus, dijo que los descuentos y las maniobras para atraer a los que rentan al downtown de Miami están en “mínimos históricos”.

“Los incentivos para todos los intentos y propósitos desaparecieron en el downtown en algún momento del 2011”. Agregó Werley. “No necesitas ofrecer tratos especiales”.

James Brinker, un agente inmobiliario con CVR Realty en Miami, está de acuerdo en que las grandes tasas de ocupación y la fuerte demanda da a los propietarios la mano más fuerte.

“Tienes que pagar el precio del mercado”, dijo Brinker. “No hay mucha negociación”.

Brinker agregó que chequeó recientemente el Servicio de Listas Múltiples para las unidades de renta entre $1,500 y $2,000 al mes en el código postal 33132 que cubre parte del downtown. “Sólo había seis. Me alucinó”.

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