Condos en La Pequeña Habana tenían sólo cinco años de vida útil

 

msanchez@elnuevoherald.com

En enero del 2006, los empresarios inmobiliarios de Montara Land V, LLC, contrataron a una firma privada para realizar un análisis de las condiciones del techo, estructura, plomería y otros componentes de un complejo de apartamentos en La Pequeña Habana que querían convertir en condominios.

Este reporte, presentado ante el departamento estatal que regula las conversiones, concluyó que a los edificios, construidos en 1946, apenas les quedaban cinco años de “vida útil”.

¿El costo para reemplazar la estructura del edificio? Unos $700,000, según el análisis del arquitecto James Chastanet.

“Mi reporte se basó en la antigüedad del edificio y en una inspección visual”, afirmó Chastanet, quien no observó daños estructurales. “Es un edificio antiguo, y eso tenía que ser destacado muy claramente en el reporte, el cual sirve como información para divulgar destinada a los potenciales compradores”.

Los empresarios de Montara Land presentaron esta información a los 19 compradores, la mayoría de ellos de bajos ingresos, que dependieron de ayuda gubernamental para comprar sus condominios entre diciembre del 2006 y julio del 2010. Pero muchos nunca leyeron esta información, que les fue entregada como parte de un grueso paquete de documentos de la asociación de los condominios de Havana Palms.

El mes pasado —siete años después de que se realizara el análisis— el piso en la sala de uno de los condominios colapsó y los dueños se han tenido que mudar a otro apartamento. Los pisos en otras unidades no se sienten firmes.

Aníbal Duarte-Viera, uno de los socios de Montara Land, aseguró el lunes que jamás hubiera comprado de manera consciente una propiedad con daños estructurales.

“Como inversionista, ¿por qué haría eso?”, preguntó Duarte-Viera. “Yo compré esa propiedad porque era bonita, y era un momento en que todo mundo estaba haciendo estas conversiones a condominios”.

Los registros públicos indican que Duarte-Viera y su socio Gabriel De la Campa compraron el complejo en el 2005 por $2.5 millones y que invirtieron unos $120,000 en arreglos al sistema eléctrico y la tubería, además de instalar un sistema de aire central, según los permisos municipales. También instalaron losas sobre el piso, aunque no pidieron un permiso a la Ciudad para hacer este trabajo.

Duarte-Viera, abogado, afirmó que no estuvo muy involucrado en la administración del complejo y que no podía responder a preguntas sobre los arreglos o la conversión, a pesar de que su firma aparece en varios documentos. De la Campa no ha respondido a múltiples llamadas de El Nuevo Herald en semanas recientes.

Los documentos que Montara Land presentó al Departamento de Regulaciones Profesionales y Empresariales (DBPR) en Tallahassee indican que la empresa depositó $62,000 en cuentas especiales para realizar arreglos al techo y al sistema de plomería, en cumplimiento con las leyes estatales.

Al parecer, no estaban obligados a abrir una cuenta de reserva para otros arreglos estructurales, aunque debían hacer pagos mensuales a la asociación por cada uno de los 32 condominios para el mantenimiento general del complejo. En cuanto vendían los condominios, la responsabilidad de estos pagos —de entre $162 y $222 al mes— recaía sobre los nuevos propietarios.

Los vecinos de Havana Palms empezaron a notar que los pisos en algunos condominios se estaban hundiendo en el 2009. Entonces, un inspector municipal confirmó que había problemas estructurales y Montara Land empezó a hacer algunos arreglos. Los registros indican que este trabajo nunca fue completado.

El Nuevo Herald no ha revisado las cuentas de la asociación, que estuvo bajo la administración de Montara Land hasta el 2011. Sin embargo, varios vecinos han dicho que dejaron de pagar sus mensualidades al ver que los pisos no eran arreglados. Otros dijeron que dejaron de pagar la mensualidad tras recibir una carta que indicaba que la asociación no había renovado su póliza de seguro.

Para el 2011, después del desplome del mercado inmobiliario, Montara Land se deshizo de los 13 condominios que le quedaban y se los vendió al inversionista Constantino Cicchelli por un total de $475,000. Entonces, Duarte-Viera y De la Campa cerraron su empresa.

Rosa de la Cámara, abogada de la firma Becker & Poliakoff de Coral Gables que se especializa en condominios, declaró que recientemente han surgido muchos casos de propietarios que están lidiando con defectos en propiedades que fueron convertidas durante la burbuja inmobiliaria.

“En muchos casos durante los años del boom, los empresarios formaron compañías de responsabilidad limitada (LLCs) para protegerse de algunas responsabilidades”, aseguró De la Cámara, quien no está involucrada en el caso de Havana Palms. “Los LLCs luego cerraron y dejaron a muchos propietarios con un desastre en las manos, debido a que no se financiaron las cuentas de reservas”.

Por ahora, un grupo de los propietarios en Havana Palms está conversando con un abogado que ha aceptado tomar el caso de manera pro bono. Mientras tanto, las autoridades municipales han pedido que los propietarios presenten un plan para realizar arreglos a los pisos de los edificios para no enfrentar un desalojo masivo.

Hace dos semanas, Cicchelli contrató a un ingeniero para analizar las condiciones estructurales de los edificios. El ingeniero inspeccionó algunos de los condominios y entregó un informe a la Ciudad esta semana. En respuesta, la Ciudad ha pedido un análisis más profundo que incluye detalles sobre las condiciones debajo de cada condominio.

El miércoles, Duarte-Viera afirmó que los vecinos deben unirse para determinar juntos el alcance de los daños estructurales y para precisar cómo empezaron. Agregó que está dispuesto a pagar por una evaluación detallada si los propietarios están de acuerdo.

Mariano Fernández, director del Departamento de Construcciones, aseguró que el caso de Havana Palms lo ha convencido que se deben reformar las leyes estatales que regulan el proceso de conversión de condominios. Por ejemplo, señaló que su departamento nunca recibió una copia del análisis de Chastanet.

“Le he sugerido al administrador que quizás la Ciudad debe promover o hacer cabildeo en Tallahassee para que se obligue al DBPR a que entregue también este reporte al Departamento de Construcciones de la Ciudad”, apuntó Fernández. “De esta manera, la Ciudad puede estar un poco más al tanto de lo que está pasando y, en este caso hubiéramos sabido que en cinco años podía haber problemas con la construcción”.

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