JOSE A. ‘TONY’ RUANO: La compra de propiedades en subasta

 

Bienes Raíces

La participación en la compra de propiedades inmobiliarias en subasta pública, suele suscitar expectaciones entre los inversionistas. Hay quienes consideran que dicha actividad es lo máximo en el ejercicio de la inversión inmobiliaria; pero la realidad y las expectativas difieren entre sí.

Cierto es que aquellos que han podido obtener propiedades, a precios de oportunidad, procuran perfeccionar esa modalidad de compra, mas no siempre aquello que se compra por debajo de su valor resulta una ganga. Veamos tan solo dos ejemplos:

Llamemos Pedro a quien compró, en subasta pública, una propiedad residencial ubicada en El Doral, adscripta a un “POD” (Asociación de propietarios de viviendas unifamiliares ubicadas en un desarrollo privado).

La propiedad en cuestión llegó a subasta pública luego de un fallo judicial para satisfacer una demanda realizada por la asociación de propietarios, por incumplimiento de pago de la cuota mensual de mantenimiento, la cual acumulaba un cuantioso adeudo.

Pedro consideró una verdadera ganga adquirir una propiedad en El Doral, por solamente $60,000, la cual, para su asombro, no tuvo que disputar. Según sus cálculos, luego de ligeras reparaciones, el inmueble podría apreciar más de $200,000. Cuál no sería su sorpresa cuando le fue informado, apenas dos semanas después, que existía una hipoteca pendiente de pago por la suma de $337,800, la cual era de su entera responsabilidad, si le interesaba ser el dueño titular del inmueble.

El abogado que consultó Pedro al respecto, le informó que lamentablemente nada podría hacer y que en efecto, era su responsabilidad satisfacer la deuda hipotecaria pendiente si quería ser el dueño absoluto del inmueble, ya que él no había comprado la propiedad al banco que la tenía, si no, que había satisfecho la cantidad pendiente de pago a la Asociación de condominios del lugar.

Nombremos Juan al protagonista de nuestro segundo ejemplo, el cual compró una casa independiente, en West Miami. La casa fue subastada por una orden judicial, la cual buscaba satisfacer la demanda presentada por una institución financiera, por incumplimiento del pago de la hipoteca. El precio de la misma en el mercado estaba alrededor de $300,000 y él logró comprarla por $228,500. Luego de realizar costosas reparaciones en el inmueble, recibió la notificación de que el certificado de impuestos que pesaba sobre la propiedad, iría a subasta pública en dos semanas. Juan tuvo entonces que buscar, con urgencia, un abogado que le ayudase con las gestiones pertinentes y además desembolsar $21,576 por el monto del certificado. Juan pudo conservar su casa gracias a que logró hacer el pago y a la pericia y experiencia de su abogado, el cual demostró que su cliente no había sido informado de la deuda de impuestos, durante el proceso de una compra irregular.

Cuando se compra un inmueble en subasta pública, hay que hacerlo de contado, por tanto, el asesoramiento de un abogado especializado es imprescindible para realizar una búsqueda completa en el título, la cual debe despejar toda duda lógica que pueda existir en cuanto a hipotecas existentes, impuestos pendientes de pago, deudas a terceros, violaciones, permisos abiertos y demás, que puedan afectar un título limpio en la propiedad raíz.

J. A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración.” tony@ruanobrokers.com

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