Publicado el sábado 09 de agosto del 2008

Corredores estafadores gozaron de impunidad

BARRY, MATTHEW HAGGMAN y JACK DOLAN

The Miami Herald

Cuando las autoridades normativas estatales se presentaron en la empresa hipotecaria de Samantha Johnson, ya había robado su primera casa.

Falsificó documentos para estafar a clientes. Estafó dinero del préstamo de un cliente y mintió para ocultar 19 hipotecas cuestionables.

Las autoridades de la Florida lo detectaron todo, pero no le revocaron la licencia ni pidieron una investigación criminal.

En su lugar, la multaron con $4,300, menos de lo que ganaba de comisión en una sola hipoteca, y la hicieron prometer que no volvería a infringir la ley.

Caso cerrado.

De vuelta a las andanzas, Johnson robó un total de $2.5 millones en préstamos y nueve viviendas más, entre ellas la de un combatiente de Vietnam que había enviudado recientemente y otra a una mujer de 79 años con el mal de Alzheimer. "Fue devastador'', dijo Janice Scott-Kittles, la hija de la mujer. "No podía creer que alguien hiciera algo así''.

Aunque los agentes de la Oficina de Normación Financiera (OFR) de la Florida tenían la autoridad para poner freno a Johnson en cualquier momento, le revocaron la licencia sólo después que un juez la envió a prisión.

Una y otra vez, las autoridades normativas sorprendieron a profesionales del sector hipotecario infringiendo la ley --fraude, falsificación y robo a clientes-- pero les permitieron seguir haciendo de las suyas con pocas consecuencias durante el mayor auge inmobiliario en la historia de la Florida, concluyó una investigación de The Miami Herald.

De hecho, mientras el índice de fraude hipotecario en la Florida se elevó al primer lugar del país durante los últimos ocho años, la cantidad de licencias revocadas por el estado declinó de manera uniforme, una medida del grado de vigilancia de la entidad normativa.

Y mientras los reguladores no lograban impedir que delincuentes se incorporaran al sector, la investigación de The Miami Herald halló que el sistema estatal de monitoreo de operaciones fraudulentas y disciplinar a los infractores también falló.

Las quejas a la OFR, la entidad estatal creada para supervisar el sector hipotecario, se pasaron por alto, dejando los consumidores en el vacío, según entrevistas y documentos públicos.

Entre las quejas que se pasaron por alto: 10 denuncias contra una firma de Broward cuyo presidente acabó declarándose culpable de fraude hipotecario por valor de $21 millones.

Durante una investigación de ocho meses, The Miami Herald analizó más de 1,400 órdenes finales emitidas por la entidad entre el 2000 y el 2007 e incluidas en la página de internet de la OFR, revisó declaraciones trimestrales que la entidad presentó al gabinete estatal y estudió los boletines anuales del sector, además de quejas de consumidores, documentos judiciales e informes de la policía.

El diario descubrió que:

* Se permitió que uno de cada tres corredores que la OFR sorprendió cometiendo fraude --el delito más serio según las leyes estatales-- que siguieran trabajando sin vigilancia alguna.

* Ochenta y un corredores fueron sorprendidos desviando fondos de las cuentas fiduciarias de los clientes y abrumándolos con pagos excesivos, pero se les permitió seguir gestionando préstamos.

* Aunque el número de casos de fraude aumento durante la década, las autoridades normativas realizaron menos inspecciones en los libros de los corredores, lo que redujo sustancialmente la amenaza de sanciones estatales a verdaderas fábricas de fraudes.

* Las suspensiones --otra herramienta para proteger el consumidor-- se usaron con tan escasa frecuencia que durante tres años no se impusieron en absoluto, según los archivos.

* La razón más frecuente por la que se expulsó a corredores hipotecarios del sector fueron los cheques sin fondos para pagar la licencia de la OFR.

Mientras la entidad recibía cuantiosos ingresos durante el auge inmobiliario --los cobros por la licencia hicieron aumentar la cuenta bancaria de la OFR de $2.7 millones en el 2000 a $29 millones el año pasado-- al índice fraude inmobiliario aumentaba sin cesar.

Las leyes estatales le dan a la OFR autoridad para supervisar estrechamente el sector. No sólo los agentes tienen poderes amplios para verificar los antecedentes penales de los solicitantes de licencia, sino que tienen autoridades para investigar a las empresas de corretaje, examinar archivos, imponer multas, suspender a los infractores y revocar licencias.

Don Saxon, el comisionado de la OFR, dice que revocar las licencias es más difícil de lo que parece y explica que los corredores tienen derecho a una audiencia ante un juez administrativo y que la entidad tiene que mostrar "evidencia clara y convincente'' de actividades indebidas.

"Hacemos lo posible con los recursos que tenemos'', dice Saxon, quien agregó que los legisladores le negaron repetidamente sus solicitudes de presupuesto.

Saxon añadió que para el 2006 pidió $1.4 millones en aumentos para examinadores e investigadores, y no se los concedieron. En el 2007 pidió permiso para contratar a seis investigadores. Sólo pudo contratar a uno.

Saxon dice que llevó el caso ante los presidentes de las comisiones de la Cámara y el Senado estatales que fiscalizan su entidad. "Les aseguro que hacemos lo posible por ser convincentes'', le dijo Saxon al Herald.

Dichos presidentes no recuerdan que Saxon haya parecido muy preocupado.

"No estuvo por cierto en mi oficina diciendo que requería esto o aquello'', dijo J.D. Alexander, republicano por Winter Haven, que preside el comité del Senado estatal. "Le habríamos concedido los fondos''.

Los presidentes de las comisiones no recuerdan que Saxon les haya trasmitido ninguna señal de urgencia.

"No recuerdo que haya venido a mi oficina y me dijera que hay que hacer esto'', dijo J.D. Alexander, republicano por Winter Haven, presidente la comisión del Senado.

"Hubiéramos dado dinero para eso'', agrega.

"No puedo recordar ninguna mención específica de había un problema con el fraude hipotecario y que necesitaba apretar las tuercas'', dijo el representante Ron Reagan, republicano de Sarasota y presidente de la comisión de la Cámara.

The Miami Herald encontró 49 órdenes finales vinculadas con fraude, falsificación o robo a clientes por parte de los corredores, infracciones que pueden dar lugar a la expulsión de los corredores del giro.

En más de una tercera parte de esos casos --17 de 49-- se permitió a los corredores mantener su licencia a pesar de la evidencia de que habían infringido la ley mediante el cobro de cuotas excesivas, falsificación de documentos y tomando dinero de las cuentas fiduciarias de los clientes para cubrir sus propios gastos.

En materia de licencias, Joseph "Jay'' Biggins era lo máximo.

Cuando le emitieron la licencia, la OFR le perdonó el arresto por usar billetes falsos y comprarle cinco libras de marihuana a un policía encubierto. Cuando lo atraparon cobrando cuotas excesivas, recibió una reprimenda por escrito. Y cuando 18 de sus empleados fueron encausados por fraude hipotecario, Biggins pudo mantener la suya.

Se la revocaron después que lo hallaron culpable de fraude en el 2003, 10 años después de haber empezado en el sector.

En esos años, Biggins creó una de las mayores entidades independientes de corretaje hipotecario en la Florida con oficinas en todo el Condado Palm Beach.

El explosivo crecimiento de Mortgage Express, Inc., que expedía hipotecas por valor de $400 millones al año, era parte de una tendencia mayor en la Florida. El estado estaba a punto de pasar por uno de los mayores auges de bienes raíces en la historia.

Pero mientras Mortgage Express crecía, con 140 empleados y tres oficinas, las autoridades normativas sabían que en la firma había problemas.

Al inspeccionar las operaciones de la compañía en 1997, las autoridades normativas sorprendieron a Mortgage Express estafando a los clientes con cobros excesivos y permitiendo que algunos corredores gestionaran hipotecas sin licencia y sin la documentación adecuada.

En lugar de colocar a la empresa a un período de prueba bajo supervisión, le impusieron una multa de $8,000 y le dieron una reprimenda, dejándola en libertad de seguir operando sin fiscalización alguna.

Durante los dos años siguientes, Biggins y 18 de sus colegas desarrollaron uno de los más ambiciosos planes de fraude hipotecario en el Condado Palm Beach, robando más de $15 millones a prestamistas y consumidores, según documentos judiciales.

Fue cuando agentes federales allanaron la sede de la empresa que salió a relucir la magnitud de las fechorías de la compañía. Los investigadores hallaron gavetas llenas de copias de formularios de impuestos y estados de cuentas bancarias en blanco, que usaban para inflar los ingresos y el nivel de crédito de los solicitantes de préstamos.

Biggins siguió trabajando el sector tres años más, pero las autoridades no le revocaron la licencia hasta después que lo condenaron por fraude en el 203. Biggins declinó comentar para este reportaje.

Saxon dijo que los fiscales le pedían repetidamente a su entidad que no revocara la licencia de las personas sujetas a investigaciones criminales. "Lo último que podemos hacer es obstaculizar una investigación''.

Al preguntársele el nombre del fiscal que había hecho esas solicitudes, Saxon se negó.

David Weinstein, portavoz de la fiscalía federal de Miami, que encausó a a Biggins y a Samantha Johnson, dijo que su despacho "no pidió a la OFR que no tomara medidas para revocar la licencia'' en ninguno de los dos casos.

Y agregó: "No pedimos a la OFR que no tome medidas revocatorias de licencia durante las investigaciones criminales''.

Expertos del sector dicen que las nuevas oportunidades de ganar dinero fácil, y la enorme cantidad de corredores que se incorporaban al sector, alimentaron una epidemia nacional de fraude. Pero la Florida se convirtió en el centro.

El estado tuvo el séptimo mayor índice de fraude hipotecario del país en el 2003, el quinto en el 2004, el tercero en el 2005 y el primero en el 2006 y el 2007.

El año pasado, uno de cada cinco solicitudes hipotecarias fraudulentas presentadas en el país se emitió en la Florida, según el Mortgage Asset Research Institute, una entidad de análisis del sector con sede en Virginia.

Pero en vez de hacer cumplir las leyes de forma enérgica, las autoridades normativas estatales en realidad hicieron poco. De hecho, la herramienta más efectiva que tenían, la revocación de la licencia, se redujo al tiempo que el fraude aumentaba.

Durante el auge inmobiliario la cantidad de corredores con licencia y dueños de negocios de corretaje casi se triplicó, de 31,319 en el 2000 a 91,207 el año pasado. Durante el mismo período, las revocaciones bajaron más de la mitad, de 42 a 20, según las órdenes finales de la OFR y los boletines que publicó.

En el 2005, el momento más alto del auge inmobiliario, la OFR sólo revocó 11 licencias.

Fue justamente ese año que Candance Young se dirigió a la oficina de la OFR en Miami después de haber perdido su casa en una transacción cuestionable con la corredora hipotecaria miamense Michael Fletcher.

Young, entonces embarazada, dijo que se acercó a Fletcher para que la ayudara a refinanciar su casa de Kendall. En lugar de llevarla a su oficina, realizó el cierre en un Burger King y le pidió que firmara innumerables documentos en la oscuridad del baúl de su automóvil.

Meses más tarde, dijo Young, Fletcher se apareció en su casa y le dijo que era el propietario de la vivienda. Sucedió que uno de los documentos que ella firmó era el título de la propiedad.

Hasta el momento, Fletcher sigue negando que la haya engañado: "Ella sabía lo que estaba firmando. No traté de robarle la casa''. Frustrada, Young dijo que fue a la oficina de la OFR en Miami en el 2005 y entregó toda la documentación.

Las autoridades normativas reconocieron de inmediato que Young ya no era dueña de su casa, dijo la mujer. Sin embargo, en vez de iniciar una investigación, afirma Young, le dijeron que no podían hacer nada a menos que a Fletcher lo hubieran declarado culpable de un delito. "Me dijeron que llamara a la policía'', dijo la mujer.

Según las leyes estatales, las autoridades normativas podrían haber tomado cualquier medida, incluso una investigación propia, y solicitar una audiencia de emergencia.

Un juez de Miami-Dade finalmente anuló la transferencia del título al fallar que el notario y el testigo cuyas firmas aparecían en el documento ni siquiera estaban presentes, pero el estado no ha realizado ninguna investigación.

Fletcher, que fue hallado culpable en el 2007 de robo en mayor cuantía en un caso aparte, todavía tiene su licencia de corredor hipotecario.

El crecimiento de Cash Out Mortgage, Lewis Spinner --que operaba en un pequeño centro comercial de Miramar con cientos de agentes, fue paralelo al crecimiento del sector de hipotecas de alto riesgo en el sur de la Florida.

Las autoridades normativas estatales recibieron 14 denuncias contra Cash Out entre el 2001 y el 2006.

Después de la séptima denuncia, en el 2003, analizaron superficialmente los libros de Spinner. Lo que encontraron era suficiente para expulsarlo del sector.

Cobraba cargos ilegales, no inscribía a sus empleados ante las autoridades estatales y no le pagó a por lo menos un cliente las ganancias de una hipoteca.

De los 615 préstamos emitidos por Cash Out desde el 2000, la OFR revisó 12. Por lo menos tres tenían cargos excesivos por un total de $8,488, según informes.

La OFR hizo que Spinner le prometiera informar a los clientes que le había cobrado de más y les ofreciera un reembolso.

La revisión también halló que Spinner no incluyó a nueve empleados en un informe trimestral obligatorio a las autoridades estatales. Seis de ellos tenían antecedentes penales serios, como robo en mayor cuantía, robo a mano armada y tráfico de cocaína, encontró The Miami Herald.

El propio Spinner aprobó la verificación de antecedentes penales y recibió la licencia a pesar de revelar una condena por posesión de artículos robados y una multa por presentar una evaluación inmobiliaria faudulenta.

Pero más importante, la revisión sustanció el tema clave de la denuncia: Cash Out había aceptado $120,000 de un banco a nombre de un prestatario, pero no devolvió el dinero al cliente. Eso sólo es razón suficiente para revocarle la licencia, según las normas estatales.

Las autoridades normativas se limitaron a multarlo con $1,500 y lo dejaron en libertad para vender hipotecas durante dos años y medio, que aprovechó para ampliar la empresa a nivel nacional y estafar a bancos y clientes.

Los abogados, clientes e incluso un ex empleado presentaron denuncias contra Cash Out ante las autoridades estatales, pero la OFR ni siquiera le echó otro vistazo.

Las denuncias se presentaron en un período en que la entidad realizaba menos inspecciones y la cantidad de casos nuevos bajó en más de 50 por ciento entre el 2003 y el 2007, muestran los informes trimestrales de la entidad.

En EL 2003, Sylvester Julien decidió refinanciar su casa de Winter Garden. Cash Out le ofreció un estimado de una hipoteca fija a 30 años y al 7 por ciento. En el cierre, el préstamos resultó que tenía el 14 por ciento de interés y una multa sustancial por pago adelantado.

"Presenté una denuncia a las autoridades normativas'', dijo Julien. "No hicieron nada''.

La ex empleada Andrea Orbe escribió a la OFR en el 2005 que los ejecutivos de la firma "ajustaban'' rutinariamente las pruebas de ingresos y los W-2 de los clientes para hacerlos parecer que ganaran más y tenían mejor calificación de crédito.

Orbe describió un caso en que su gerente "milagrosamente'' aumentó el valor de una vivienda en el amillaramiento. "Esta es sólo una del millón de veces que se ha hecho'', advirtió a las autoridades normativas.

Pero el estado no hizo nada.

Finalmente, un denunciante alertó a la unidad de delitos económicos del FBI de Broward en el 2006, lo que llevó al FBI a registrar la oficina y llevarse numerosos documentos.

Meses más tarde, un jurado federal de instrucción de Miami encausó a Spinner y a su socio --Howard Roy Kleinman-- en un caso de fraude en que los acusaron de robar $21 millones a bancos y consumidores durante cuatro años.

Uno de los métodos de fraude descritos en el encausamiento, no pasar al cliente los réditos derivados de préstamos, se reveló por primera vez en la investigación estatal del 2003.

En aquel entonces el estado le impuso una multa y exigió a Spinner que prometiera dejar de infringir la ley. Spinner también prometió decirles a los clientes que les había cobrado de más, y ofrecerles un reembolso, pero nunca lo hizo.

Scott Maurer, de Pembroke Pines, no sabía que le habían estafado $1,500 hasta que The Miami Herald se lo dijo la semana pasada, cinco años después que las autoridades normativas lo descubrieran Maurer dijo que se enojó pero que le sorprendía aún más que el estado lo supiera y no le hubiera informado.

"Me hubiera sentido agradecido'', dijo. "Hubiera sido lo cortés''.

En una carta enviada al Herald en junio desde una cárcel federal en Pennsylvania, Spinner admitió sus delitos. "Soy culpable. Hice eso de lo que se me acusa''.

Y mientras el estado no investigaba a muchos corredores, tampoco tampoco castigaba a los que atrapaban falsificando documentos y robando a los clientes.

El primer choque de Samantha Johnson con las autoridades normativas fue en el 1994.

Poco después que comenzó a tramitar préstamos, el estado la sorprendió alentando a los clientes a pedir préstamos para reparaciones y remitiendo los trabajos a su esposo, sin revelar que lo era.

Le pusieron una multa de $500 y le exigieron que prometiera no hacerlo más.

Entonces las autoridades fueron a su oficina en el 2001 y encontraron que estaba mintiendo para ocultar préstamos dudosos, falsificando documentos y agregando pagos ilegales a las hipotecas.

De nuevo le dijeron que no lo hiciera más y la multaron.

The Miami Herald halló que Johnson fue una de más de una docena de corredores hipotecarios que realizaba fraude y que fueron descubiertos entre el 2000 y el 2007, pero se les permitió seguir trabajando.

David Audiffred fue descubierto dos veces por las autoridades cobrando cuotas ilegales a los clientes, pero siguió activo hasta que lo atraparon por tercera vez.

Las autoridades sorprendieron también a State Mortgage and Investment Corporation sometiendo información fraudulenta a los bancos y modificando ilegalmente acuerdos hipotecarios con clientes en el 2001, además de cobrar intereses a niveles ilegales en el 2004, pero nunca la suspendieron.

Con una cadena de falsificadores y contratistas corruptos, Johnson creó un complejo plan para robar las viviendas a pobres y ancianos.

Johnson, nacida en Sudáfrica, tenía una oficina en Parkland y empezó por recorrer en su carro algunos barrios pobres de Broward en busca de casas que parecieran abandonadas o desatendidas.

Entonces presentaba embargos preventivos falsos para preparar el camino y apoderarse de las casas.

Se valía de licencias de conducir y sellos falsos de notarización para transferir las propiedades de las casas a compañías pantalla y testaferros que controlaba.

Después de asumir el título de las propiedades con nombres falsos, ganaba dinero con tres simples pasos: conseguía una hipoteca por la casa, tomaba el dinero y entonces le vendía la casa a algún comprador ingenuo.

Repitió ese tipo de transacción una y otra vez, por lo menos 10 en casas de vecindarios pobres o de clase obrera, entre el 2000 y el 2004.

A fines del 2001, Angel Robinson se quejó ante las autoridades de que Johnson la convenció engañosamente para que comprara una casa derruida en Plantation valiéndose de un amillaramiento falso. Robinson le dijo a la OFR que Johnson "le jugó una mala pasada muy costosa a mi familia, al banco y a mí'', y pidió: "Por favor, ayúdenme a recuperar mi propiedad''.

El estado tardó año y medio en responderle.

Mientras tanto, las entidades del gobierno iniciaron una investigación cuando Johnson le robó una casa a un contratista local, que notificó a la policía.

Mientras el gobierno organizaba el encausamiento, Johnson siguió haciendo de las suyas, incluso a sabiendas de que la investigaban.

"Siguió igual que antes'', dice Brad Stephenson, detective de la Policía de Broward.

Con el fin de neutralizarla, Stephenson dijo que le pidió a las autoridades normativas que le prohibieran trabajar en el sector.

Aunque las autoridades normativas ya la habían sorprendido dos veces infringiendo la ley, Stephenson dijo que sus peticiones no surtieron ningún efecto. "Hubo numerosas solicitudes para que el estado le suspendiera la licencia'', dijo. "Fue un proceso largo y tedioso. Se demoró más tiempo de lo debido''.

Johnson le robó a James Simmons su casa de Fort Lauderdale, que estaba vacía porque Simmons llevó a su esposa enferma a Georgia para que muriera cerca de su familia. El veterano de Vietnam incapacitado y de 64 años descubrió que Johnson vendió la casa cuando regresó a la Florida en el 2003.

Después de su arresto en el 2004, las autoridades federales consideraron a Johnson tan peligrosa --una ladrona compulsiva que había contactado a un hombre de pasado violento para que ‘‘se ocupara'' del detective Stephenson-- que le pidieron al juez que la mantuviera encarcelada mientras llegaba el juicio. El juez aceptó.

Stephenson le dijo al tribunal que Johnson no debía salir de la cárcel por temor a que siguiera robando casas. Sin embargo, la OFR no le revocó la licencia hasta abril del 2005, tres meses después que la hallaron culpable, y ocho meses después que salió de la cárcel.

Janice Scott-Kittles todavía batalla para recuperar la casa que Johnson le robó a su madre, Hazel Scott, en el 2004.

Scott, maestra de las escuelas públicas de Fort Lauderdale durante más de 40 años, estaba ciega y padecía de Alzheimer cuando fue trasladada a una asilo en el 2000. Fue en ese momento que Johnson se mudó, falsfificando una escritura y apoderándose de la vivienda de la anciana.

"Murió'', dijo su hija, "sin saber qué ocurrió''.