Para comprender cómo la crisis de crédito golpea al sur de la Florida, ahí está el caso de Teresa y Hoover Encalada. La pareja compró un apartamento de dos habitaciones en el Plaza en Brickell. Con un precio $434,000, era asequible, y el historial de crédito de ambos era bueno.

El viernes recibieron la mala noticia: el banco quiere un pago inicial de 45 por ciento sobre un préstamo a cinco años con un interés inicial de 7.8 por ciento. Ahora Encalada, un asistente de administración de 39 años, y su esposo, un productor ecuatoriano de bananas, esperan una segunda oferta bancaria que sólo les exige un pago inicial del 40 por ciento.

El precio de las casas que no son nuevas en el sur de la Florida han bajado entre 20 y 30 por ciento en los últimos 12 meses, lo que coloca viviendas otrora inasequibles al alcance de los compradores, si cumplen los requisitos de un préstamo a una tasa razonable.

El mercado de crédito está tan cerrado que en algunos casos es imposible conseguir un préstamo hipotecario con un pago inicial de menos del 20 por ciento.

Lo que agrava los problemas de financiamiento, especialmente en el caso de los apartamentos, es el seguro privado de hipotecas que se exige para las hipotecas con pagos iniciales menores del 20 por ciento.

"Por los corredores hipotecarios y constructores, el mayor problema ahora es la falta de financiación hipotecaria. El péndulo ha oscilado este año al lado opuesto: cero hipotecas para nadie a menos que tengan un historial de crédito inmaculado'', dijo Craig Studnicky, presidente de International Sales Group, firma de Aventura especializada en la comercialización de apartamentos nuevos.

Los Encalada pensaron que no tenían problemas.

Pensaban dar un pago inicial del 30 por ciento y quedarse con lo suficiente para comprar muebles nuevos. "Ahora sólo puedo comprarme el apartamento'', dijo Teresa Encalada. "Los muebles y las mejoras tendrán que esperar''.

Se acabaron los días del crédito fácil. Con la baja en el valor de las propiedades y la falta de capital fresco, los bancos a veces exigen términos extraordinarios.

La semana pasada hubo un rayo de esperanza en el abrumado mercado inmobiliario del sur de la Florida cuando se dieron a conocer las cifras de ventas de agosto, que en el caso de las viviendas unifamiliares aumentaron 22 por ciento en Miami-Dade y 12 por ciento en Broward, aunque en comparación con una base muy pequeña del año anterior. Mientras tanto, las ventas de apartamentos aumentaron 13 por ciento en Miami-Dade y no cambiaron en Broward.

Pero los corredores de bienes raíces y de hipotecas dicen que esas cifras serían mucho más altas si los compradores pudieran conseguir préstamos.

La situación es diametralmente opuesta a la del 2004 y 2005, cuando los bancos emitían hipotecas baratas sin pago inicial y sin verificar el crédito, la clase de operaciones que con frecuencia salieron mal e hicieron que el caos se extendiera a las instituciones financieras de Estados Unidos y el resto del mundo.

Ahora incluso las personas con buen historial de crédito y medios económicos enfrentan exigencias muy fuertes. Los bancos quieren que los compradores pongan más dinero por delante y, cuando el precio de las propiedades sigue bajando en algunos mercados, quieren un mayor margen de seguridad. El problema se ha exacerbado por miles de millones de dólares en valores hipotecarios abrumados en las cuentas de muchas instituciones financieras, lo que afecta severamente su capacidad de ofrecer nuevos préstamos.