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Dueños de casas enfrentan aumento de impuestos

Cuando los propietarios del sur de la Florida reciban sus cuentas de impuestos este otoño se van a llevar una desagradable sorpresa.

Es casi seguro que los que compraron antes que se inflara la burbuja inmobiliaria --aproximadamente entre el 2003 y el 2007-- van a sufrir un aumento de impuestos, aunque el valor de sus propiedades haya bajado significativamente. La Oficina de presupuesto del Condado Broward, por ejemplo, advierte que los propietarios de una casa promedio podrían tener que hacer frente a un aumento de 13 por ciento en el impuesto condal de este año, según cifras preliminares.

Pero usted también pudiera recibir malas noticias de su gobierno municipal, junta escolar y, quizás, hasta del Distrito de Acueductos, aunque ninguno ha establecido sus tasas tributarias todavía.

Si quiere échele la culpa al tasador de impuestos, que dice que el valor de su vivienda ha aumentado de valor, aunque obviamente no sea cierto. Pero el verdadero culpable es una ley llamada Save Our Homes, que le amarra las manos al tasador.

Esto es lo que sucede: el impuesto que usted paga por su vivienda está determinado por dos factores: el valor gravable y la tasa tributaria, o amillaramiento, establecida por los gobiernos locales.

El valor gravable se establece en el momento que usted compra la propiedad y está directamente vinculado al precio que pagó por ella. Entonces el tasador ajusta esta cifra todos los años. Pero desde 1992 la ley Save Our Homes establece un límite de 3 por ciento al aumento del valor gravable de la propiedad, vinculado al índice de inflación, aunque el valor de mercado haya subido extraordinariamente, a veces más del 10 por ciento.

La idea era impedir que el impuesto a la propiedad de residencias que aumentaban de valor extraordinariamente se convirtiera en algo prohibitivo, lo que aseguraba que las viviendas se tasaran por menos de su valor de mercado.

Pero esta ley les dio una gran ventaja a los que habían comprado vivienda hace tiempo en comparación con los que compraron durante la burbuja, que pagaron mucho más por sus casas y también más impuestos.

Pero llegó la hora pagar.

El valor de mercado de la vivienda ha bajado más 40 por ciento desde que reventó la burbuja inmobiliaria. Es por ello que uno esperaría que el condado redujera la tasación de la vivienda.

Y eso es exactamente lo que va a pasar si usted compró durante la burbuja. Casi seguramente, el valor gravable es mayor que el deprimido valor de mercado. Así las cosas, cuando le reduzcan el valor gravable también le bajará el impuesto.

Pero las cosas no serán así si usted compró antes del 2003, cuando los precios empezaron a subir. El valor gravable probablemente se mantenga muy por debajo del valor de mercado, gracias al impacto acumulativo de Save Our Homes. Lo que es más, un oscura cláusula de Save Our Homes obliga a que el valor tasable aumente este año --y todos los años-- hasta que se equipare con el valor de mercado, independientemente de las tendencias del sector inmobiliario.

Anteriormente muy pocos conocían esa cláusula porque, generalmente, el valor de la vivienda sólo se movía hacia arriba.

"Sé que es difícil de tragar, pero es el aspecto negativo de Save Our Homes'', dijo Kurt Wenne, director de investigaciones de Florida Tax Watch.

Esto significa que aunque la vivienda que usted compró hace más de seis años pierde valor, el tasador dirá que ha aumentado de valor.

Y ahora, el otro factor de la ecuación: la tasa de amillaramiento, que establecen los gobiernos locales, la junta escolar y cualquier entidad oficial que brinde servicios. Se le llama tasa de amillaramiento porque la tasa se multiplica por cada $1,000 de valor gravable de la vivienda para determinar el impuesto que usted paga.

Así que si esa tasa es $5.25 y su casa vale $250,000 --y usted cumple los requisitos de la exención homestead, de $50,000, como la mayoría de los propietarios-- su cuenta de impuestos del gobierno local es $1,050.

De cualquier forma, las entidades gubernamentales tendrán que aumentar significativamente la tasa de amillaramiento para recaudar una cifra parecida a la del año pasado.

La razón es que la suma total de las propiedades gravables del sur de la Florida ha bajado 9.2 por ciento en Miami-Dade y 10.7 en Broward. Esto es un reflejo del descenso en los precios de venta de viviendas, lo que deprime la tasación de las casas que cambian de mano, y un fuerte descenso en el valor de las propiedades comerciales, que no se benefician de Save Our Homes.

Ahora bien, esta reducción general significa proporcionalmente menos ingresos para el gobierno local, condal o junta escolar, a menos que aumenten el amillaramiento.

Así que prepárese.

La Junta Escolar de Broward ya está hablando de subir su tasa para compensar un déficit presupuestario de $38 millones. Lo mismo sucede con el Condado Broward, donde se prevé un déficit de $108 millones.

Varias municipalidades han dicho que estudian la posibilidad de aumentar la tasa. Carlos Alvarez, alcalde de Miami-Dade, declaró a National Public Radio que un aumento era prácticamente "inevitable'' para ayudar a cubrir un déficit presupuestario de entre $350 millones y $400 millones. Por supuesto, los que han comprado vivienda recientemente no van a notarlo porque le evaluación de sus propiedades --el otro factor de la ecuación matemática-- probablemente se reducirá.

Sin embargo, los que son propietarios desde hace tiempo saldrán muy afectados por sus tasas de amillaramiento probablemente suban, quizás mucho, al mismo tiempo que la tasación, aunque sólo sea un poco debido al tope de Save Our Homes.

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