Estados Unidos

Propietarios deben más de lo que valen sus viviendas

Amy Kaye, de 74 años, dice estar "ridículamente abrumada'' en el apartamento convertido de una habitación que compró en el 2005 cerca de The Falls, en Miami.
Amy Kaye, de 74 años, dice estar "ridículamente abrumada'' en el apartamento convertido de una habitación que compró en el 2005 cerca de The Falls, en Miami. THE MIAMI HERALD

Más de cuatro de cada 10 propietarios de viviendas del sur de la Florida que compraron en los últimos cinco años deben más en su hipoteca que el valor de la vivienda.

Para los que compraron en el 2006 --el año en que los precios llegaron al máximo-- la situación es todavía peor. Para un asombroso 76 por ciento de esos propietarios, la deuda hipotecaria excede el valor de mercado de la vivienda.

Las estadísticas, compiladas por Zillow.com a partir de las cifras de ventas e hipotecas, ilustran la fragilidad del mercado inmobiliario del sur de la Florida. Los precios a la baja han comenzado a atraer a compradores y las ventas han cobrado algún impulso.

Pero el mercado todavía está abarrotado de ejecuciones hipotecarias por parte de bancos y el volumen de hipotecas abrumadas sugiere que habrá más. Los propietarios en esta situación no pueden vender la casa y pagar su deuda o sencillamente la entregan, pensando que es mejor que invertir en un hueco sin fondo.

Algunos propietarios se preguntan si estarían mejor declarándose en mora. Algunos están frustrados porque no pueden aprovechar los programas para reducir los intereses y, algunas veces, el capital adeudado, para que la gente no pierda su propiedad. Para acceder a estos programas los propietarios por lo general deben estar en mora o en ejecución hipotecaria.

Entre los frustrados está Amy Kaye, de 74 años, quien se describió como "ridículamente abrumada'' en el apartamento convertido de una habitación que compró en el 2005 cerca de The Falls, en el sur de Miami-Dade por unos $160,000. Kaye dijo que Countrywide le negó asistencia porque estaba pagando debidamente.

"A final de cuentas, voy a tener que entrar en el sistema y dejar de pagar porque la asistencia es sólo para los que no pagan', dijo Kaye. "¿Cómo se puede culpar [a la gente por hacerlo] cuando están en una situación en que la propiedad está sobrevalorada en exceso, algo que nunca va a cambiar?"

La plusvalía negativa media de los que compraron durante la cota máxima del mercado es de $38,321 para los que hicieron un pago inicial medio de 10 por ciento, según Zillow.com. La media es el punto central en el que la mitad del valor es más y la mitad menos.

Hace dos años, Justin Miller pagó $600,000 por un apartamento en Fort Lauderdale que según él ha perdido entre $100,000 y $150,000, sobre la base de ventas recientes de unidades similares en el mismo edificio.

"Recuperar ese valor demorará 10 años'', dijo Miller, de 28 años y corredor hipotecario. "El objetivo de comprar una vivienda son la deducciones tributarias y la acumulación de capital, y cuando uno está $100,000 por detrás sencillamente echa el dinero al inodoro''.

Miller está tratando de que su prestamista, Saxon Mortgage, le congele los intereses. La compañía, dijo Miller, lo hizo presentar sus recibos de pago de su novia, que vive con él, un reconocimiento de que no puede cubrir los pagos él solo, pero se niega a reducirle los intereses o el capital porque está pagando a tiempo, alegó Miller.

"Uno tiene que enorgullecerse de su calificación de crédito, pero en cierto punto, con todo lo que está sucediendo, uno se da cuenta de que hay que olvidarse del orgullo'', dijo Miller, agregando que tratará de seguir pagando mientras pueda.

Kaye calcula que el valor de su apartamento ha bajado casi 50 por ciento y todavía debe unos $150,000, dijo.

Pudieran pasar años antes de que el mercado se recupere lo suficiente para darle una participación real en la propiedad --demasiado tiempo, dijo, para continuar pagando casi la mitad de su modesto ingreso a Countrywide todos los meses.

Kaye dijo que trató de refinanciar la semana pasada después de enterarse de un acuerdo de Countrywide con la Secretaría de Justicia estatal. Para resolver alegaciones de amplios abusos en los préstamos, la empresa, que ahora es propiedad de Bank of America, informó que refinanciaría unas 51,000 hipotecas en la Florida en términos fijos asequibles, en algunos casos con intereses tan bajos como 2.5 por ciento e incluso reducciones al capital adeudado.

El programa federal Esperanza para los Propietarios, dotado con $300,000 millones y que entró en vigor el primero de octubre, también permite la refinanciación a los propietarios en peligro de caer en mora o ejecución hipotecaria.

Para participar, los prestamistas deben aceptar una reducción de la hipoteca a 90 por ciento de su valor actual de mercado, lo que da a los propietarios en mora una liquidez instantánea, algo que de otra manera no pudieran ver en más de una década.

William Hardin, director de programas de bienes raíces de la Universidad Internacional de la Florida, dijo que teme que esos incentivos pueden tentar a los que compraron durante el auge del mercado a dejar de pagar, aunque tengan los medios para hacerlo.

"Esa es la posibilidad más negativa'', dijo Hardin. "Nuestra economía se basa en que la gente cumpla sus obligaciones contractuales. Y para que un individuo decida arbitrariamente no cumplir sus obligaciones cuando en realidad puede hacerlo, creo que crea un gran problema en el sistema''.

Miller comparó los programas de alivio hipotecario con reducir el saldo de alguien que no paga sus impuestos sobre la renta.

"Los que no pagan [sus impuestos] al final terminan saldando el 10 por ciento de su deuda, y los que sí pagan cubren todo lo que deben'', dijo Miller.

Pero de la misma manera que burlar el fisco es un delito, algunos prestatarios que tratan de aprovecharse del sistema también enfrentan penalidades. El programa Esperanza para Propietarios contempla hasta cinco años de prisión y fuertes multas para los que dejan de pagar a propósito.

Sin embargo, las moras dudosas serán difíciles de probar, dicen algunos, especialmente en lugares como el sur de la Florida, donde tantos propietarios ya están al borde del abismo financiero.

"Cuando hay personas que dedican más de la mitad de sus ingresos a pagar la hipoteca, no sé qué dirían si alguien comienza a comprar más allá de sus medios y entonces no pueden pagar'', dijo Miller.

En vez de declararse en mora y arruinar su crédito, Hardin dijo que los que puedan pagar su hipoteca es mejor que se aguanten y, al igual que con otras inversiones, a final de cuentas saldrán adelante. Además, muchos prestatarios no hicieron pagos iniciales, lo que hace el retorno potencial a futuro más positivo que para los que sí pagaron algo.

"Si usted está ahora en terreno negativo y se aguanta 15 años, tendrá una compensación competitiva. Prácticamente no hay ninguna probabilidad de que si usted aguanta siete o ocho más más todavía esté en terreno negativo'', explicó Hardin.

En condiciones normales, los propietarios por lo general están en negro después del tercer o cuarto año de comprar, después de contar los costos de cierre y comisiones, dijo Hardin. La apreciación típica es de entre 5 y 7 por ciento anual.

Jack McCabe, asesor de bienes raíces de Deerfield Beach, proyecta que el precio de las propiedades bajará 15 por ciento más y llegará a su cota mínima en el 2010, donde permanecerá uno o dos años más mientras el mercado absorbe el exceso de oferta.

Es una mala noticia, pero McCabe exhorta a los propietarios que puedan pagar a que lo sigan haciendo.

"Una vez que usted tiene una ejecución hipotecaria en su historial, es casi imposible conseguir crédito a intereses asequibles'', dijo McCabe. "Los préstamos hipotecarios, para carros y de tarjetas de crédito son mucho más costosos si usted tiene una calificación de crédito baja''.

Por otra parte, si la mora deliberada es la única alternativa, "tiene que poner a su familia primero, una decisión que quizás sea lo mejor'', dijo McCabe. "Los bancos me van a odiar por decir eso''.

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