Estados Unidos

Obama al rescate de propietarios de casa

Los propietarios de viviendas podrán refinanciar a tasas de interés históricamente bajas aunque deban más que el valor de la propiedad. Los prestatarios de alto riesgo pudieran ver bajar sus pagos mensuales a niveles aceptables. Y los inquilinos desplazados por los embargos hipotecarios de los dueños de viviendas pudieran recibir asistencia para encontrar dónde vivir.

Estas medidas son parte del anticipado plan de rescate de viviendas de $75,000 millones revelado el miércoles por el presidente Barack Obama en Phoenix, una región que junto con Miami y Las Vegas está entre las más afectadas por la fuerte caída en el precio de la vivienda y el gran aumento en las moras hipotecarias.

El gobierno calcula que plan puede ayudar a los entre siete y nueve millones de propietarios en crisis y estabilizar el mercado de la vivienda al hacer bajar las tasas de interés y frenar los embargos, que deprimen aún más el valor de la propiedad.

Obama reconoció que no era posible ayudar a todos los propietarios pero dijo que el plan ofrece una oportunidad a millones de familias para recuperarse y "evitar las peores consecuencias de esta crisis y que provoque daños todavía mayores en la economía''.

Pero el plan no rescata a los inversionistas y prestatarios temerarios que tomaron préstamos que nunca iban a poder pagar, dijo Obama.

Este plan de estabilización es el más radical de varios programas federales para contener el colapso del sector inmobiliario. Con todo, observadores locales cuestionan en qué medida la iniciativa ayudará a sacar al sur de la Florida de la recesión.

"Esa cantidad de dinero, de $75,000 millones a $80,000 millones, que es alrededor de la mitad de lo que recibió AIG, es insignificante para hacer frente a la causa principal de la recesión: la crisis del mercado de viviendas'', dijo Jack McCabe, asesor inmobiliario del sur de la Florida.

Lo fundamental de la iniciativa es un plan para un máximo de cinco millones de propietarios que deben más en hipotecas de lo que vale su vivienda puedan refinanciar a través de Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes hipotecarios que son propietarios o respaldan casi dos terceras partes de las hipotecas del país. Dada la escasez de crédito se ha vuelto prácticamente imposible refinanciar a no ser que el prestatario tenga un valor acumulado de por lo menos 20 por ciento en la propiedad o tenga efectivo suficiente para pagar la diferencia entre el saldo viejo y el nuevo.

Potencialmente, esta cláusula pudiera ayudar a que casi una tercera parte de los propietarios del sur de la Florida ahorren miles de dólares al año en intereses, al tiempo que reducen el pago mensual. A fines del 2008, 28 por ciento de los prestatarios de Miami-Dade y Broward estaban en crisis debido a la caída en el precio de la vivienda, según la firma de servicios inmobiliarios Zillow.com.

El plan también contempla incentivos para que los prestamistas reduzcan los pagos a los prestatarios de alto riesgo y no tengan que pagar más del 38 por ciento de sus ingresos. Para los prestamistas dispuestos a bajar los pagos hasta 31 por ciento, el gobierno cubrirá la diferencia.

La iniciativa también establece orientaciones uniformes para modificar las hipotecas que el Tesoro elaborará en las próximas semanas. Se requerirá que los bancos que reciban fondos de rescate participen en el programa de modificación estandarizado.

Para hacer frente a la gran cantidad de moras, los prestamistas serían recompensados con incentivos por un máximo de $1,000 para ayudar a los prestatarios, y $1,000 por cada año que un préstamo modificado permanezca sin cambios durante tres años. Los propietarios serían igualmente recompensados con deducciones anuales de $1,000 de la deuda de capital durante un máximo de cinco años por pagar a tiempo.

Guy Cecala, director de Inside Mortage Finance, dijo que los incentivos probablemente son un esfuerzo por evitar que los prestatarios que consigan modificar su hipoteca incurran en mora.

El plan contempla otros incentivos financieros para los bancos que ayuden a los prestatarios en peligro antes que dejen de pagar. Cecala dijo que a los prestatarios generalmente se les niega una reducción de los pagos a menos que ya estén atrasados. El problema ha llevado a varios prestatarios a dejar de pagar deliberadamente para recibir ayuda.

Los inquilinos, frecuentemente considerados las víctimas invisibles de la crisis de los embargos, no ha sido olvidados. El gobierno dijo que otras medidas ofrecerán $1,500 millones para ayuda de reubicación y otro tipo de asistencia. Otras medidas que se plantean incluyen una controversial propuesta de permitir que los jueces de bancarrota liquiden alguna deuda hipotecaria en los tribunales para combatir la cifra cada vez mayor de casas abandonadas en vecindarios muy afectados.

Los problemas de la vivienda en el sur de la Florida requieren medidas muy enérgicas, dijeron varios observadores. En los últimos dos años, los bancos han presentado más de 13,400 embargos hipotecarios contra propiedades de Miami-Dade y Broward, según cifras de RealtyTrac, aunque no todas han resultado en una venta de embargo. En enero otros 4,925 propietarios recibieron notificación de embargo y 1,672 casas fueron embargadas.

Los embargos son una razón fundamental por la que el valores de la propiedad ha bajado hasta 43 por ciento en Miami-Dade y Broward desde el 2007.

Jim Angleton, vicepresidente del Republic Federal Bank, de Miami, dijo que permitir el refinanciamiento de hipotecas morosas significaría un alivio limitado puesto que la brecha entre las hipotecas y el valor de las casas es muy grande. También manifestó preocupación porque los prestatarios tendrían problemas cuando comience la emisión de hipotecas y los bancos vean que los clientes "no tiene ahorros y muy pocos ingresos''.

Tampoco está claro si los inversionistas, un gran segmento del mercado inmobiliario del sur de la Florida, serían elegibles para refinanciar en términos beneficiosos.

Pero Avi Shenkar, prestamista hipotecario y presidente de GMA Modification en North Miami Beach, dijo que las nuevas reglas de modificación de hipotecas facilitarían mucho a los prestatarios locales reestructurar sus hipotecas puesto que los principales bancos hipotecarios de la región reciben fondos de rescate y ahora se les exige participar en el plan.

Sin embargo, advirtió que los prestatarios no deben esperar que los pagos hipotecarios se reduzcan al 31 por ciento de sus ingresos, que los bancos no tienen obligación de modificar los préstamos y que pueden proceder con los embargos si tiene más sentido financiero.

"¿Puede imaginarse lo que sucedería si usted es dueño o alquila y sólo paga el equivalente al 31 por ciento de sus ingresos?", dijo Shenkar. "Incluso en los buenos tiempos eso no sucedía, es algo muy raro''.

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