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¿Es el momento de alquilar o comprar vivienda? Estudio de bienes raíces del 2018 lo explica todo

Los vecindarios más y menos preferidos en Miami-Dade

La Encuesta de Bienes Raíces 2018 del Herald entrevistó a 100 expertos sobre Miami, estas son sus respuestas.
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La Encuesta de Bienes Raíces 2018 del Herald entrevistó a 100 expertos sobre Miami, estas son sus respuestas.

Para los que alquilan, la zona del downtown de Miami’ es la mejor. Los que piensan comprar vivienda y no tienen mucho dinero, deben tomar en cuenta zonas como Homestead, Miami Shores y Kendall. Y los inversionistas deben prestar atención al Design District. Miami Beach sigue siendo popular, pero hay que cuidarse de los precios inflados. Y el tráfico se ha convertido en uno de los factores clave a la hora de que la gente decide dónde quiere vivir.

Estas son algunas de las conclusiones del Estudio de Bienes Raíces en Miami del 2018, la cuarta encuesta anual del sector realizada por la firma encuestadora Bendixen & Amandi International y el Miami Herald.

Cien de los principales corredores inmobiliarios, agentes y analistas de la zona fueron entrevistados entre el 1 de mayo y el 1 de junio del 2018 para crear una imagen honesta y creíble del estado de la vivienda en el condado. Las respuestas fueron confidenciales para asegurar una conversación abierta. Las entrevistas se realizaron en inglés y español.


Estas son las conclusiones principales del informes, que pueden leer —en inglés— en su totalidad aquí:

ASEQUIBILIDAD Y MAYOR VALOR

La crisis de asequibilidad de la vivienda en Miami-Dade está empeorando. Más de la mitad de las familias gastan más del 30 por ciento de su ingreso bruto en alquiler, la tercera peor relación de alquiler-ingresos en Estados Unidos. Según el informe de junio del 2018 de la Miami Association of Realtors, el precio medio de las viviendas unifamiliares aumentó de $335,000 a $355,000 año sobre año, el mes 78 de aumento consecutivo. El precio medio de los condos aumentó 2.1 por ciento, de $235,000 a $240,000.

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“Se están comenzando a ver las repercusiones del exceso de construcción”, dijo Peter Zalewski, fundador de Cranespotters, una página digital que le sigue la pista a la construcción de condos en el sur de la Florida. “La oferta de apartamento de alquiler se ha disparado y a medida que se terminan más edificios, los alquileres van a bajar”.

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La mitad de los que respondieron a la encuesta dijeron que el inventario de propiedades de lujo de $1 millón y más es elevado. En el caso de las propiedades de menos de $1 millón, solamente 40 por ciento dijo que el inventario era elevado, mientras que 29 por ciento consideró que la oferta del mercado es menor de lo que debería ser.

La confianza general en el valor de las propiedades residenciales en Miami-Dade es cautelosa: 44 por ciento de los que respondieron dijo que espera que el valor de las viviendas aumente y 35 por ciento dijo que espera que baje, y 14 por ciento afirmó que espera que los precios ni suban ni bajen.

La fuerte demanda de viviendas de rango medio (entre $250,000-$600,000) explica la razón por la que 51 por ciento de los que respondieron a la encuesta esperan que el segmento aumente. Solamente 37 por ciento piensa que las propiedades de lujo aumentarán de valor.


UBICACIÓN, UBICACIÓN, UBICACIÓN

Según el estudio del mercado residencial más reciente de Integra Realty Resources, casi 4,800 nuevos apartamentos de alquiler se terminaron entre el 2014 y el 2018 en la zona llamada Greater Downtown, más recientemente la Panorama Tower, de 85 pisos, y Square Station, de 34.

En este momento se construyen 5,062 apartamento de alquiler, y esa cifra no incluye un gran número de condos que sus dueños, que no viven aquí, probablemente alquilen.

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Por cuarto año consecutivo, Miami Beach fue una vez más la zona más sobrepreciada, con un precio medio por pie cuadrado de $520, según la firma Zillow. Brickell quedó en segundo lugar con $497 por pie cuadrados.

Homestead, donde el precio medio del pie cuadrado de vivienda cuesta $140, se consideró la zona más subpreciada. Miami Shores ($338) quedó en segundo lugar y Coral Gables. North Miami Beach ($237), La Pequeña Habana ($254) y Kendall ($226) quedaron empatados en tercero.

Los que respondieron a la encuesta escogieron Coral Gables como la zona preferida si fueran a comprar una casa, y Brickell si fueran a comprar un apartamento.

MENOS COMPRA EN EFECTIVO

El porcentaje de compradores en efectivo (31 por ciento) y con hipotecas (47 por ciento) se mantuvo casi idéntico en comparación con los resultados del año pasado, lo que mantiene un cambio radical en comparación con el 2015, cuando los que compraban en efectivo eran 68 por ciento y los que compraban con financiación hipotecaria solamente el 14 por ciento.


“Hemos regresado a un modelo más tradicional de personas que compran la vivienda para vivirla, no solamente inversionistas”, dijo Mike Pappas, presidente de The Keys Company. “Los bancos tienen más confianza en el mercado inmobiliario y ofrecen más opciones.

LAS VARIABLES

A pesar del susto por el huracán Irma el año pasado y una mayor preocupación por la vulnerabilidad del sur de la Florida al aumento del nivel del mar, 69 por ciento de los que respondieron la encuesta dijeron que el peligro de Miami ante una tormenta de Categoría 5 no impactó el nivel de importancia que sus clientes dan al cambio climático. Pero el alza de las tarifas de seguro contra huracanes y los impuestos a la propiedad resultaron factores mucho más importantes sobre las transacciones inmobiliarias.

La reforma tributaria federal también ha tenido un impacto notable sobre el mercado local, tanto a favor como en contra, según 57 por ciento de los que respondieron a la encuesta. Un agente de Coral Gables dijo que la reforma “convirtió a Miami en uno de los mercados más atractivos del país, además de todo lo que ofrece”.

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El proyecto Art Plaza, del Melo Group, se levanta junto a Square Station, proyecto de apartamentos de lujo recién concluido de la misma firma en el distrito del entretenimiento de Miami. El Melo Group también construyó el edificio Melody, de apartamentos y tiendas, junto al Arsht Center, así como otros proyectos en el downtown de Miami y Edgewater. Emily Michot emichot@miamiherald.com

Según el estudio, los compradores extranjeros representaron solamente 26 por ciento de las transacciones de bienes raíces, lo que mantiene una declinación que comenzó en el 2015, cuando representaron 56 por ciento de los compradores. El porcentaje de compradores locales aumentó a 43 por ciento, de 11 por ciento en el 2015. Personas de otros estados representaron 18 por ciento de los compradores, la mayoría de Nueva York.


Los que respondieron a la encuesta dijeron que la mayor para de los compradores extranjeros fueron latinoamericanos (21 por ciento). Los países mencionados específicamente fueron Venezuela (21 por ciento), Brasil (20 por ciento) y Colombia (11 por ciento). Europa, Rusia, México y Canadá también fueron mencionados.

Henry Torres, presidente de The Astor Companies, dijo que aunque los compradores en etapa de preconstrucción en su proyecto de condos Merrick Manor, en 4200 Laguna St., son 60 por ciento extranjeros, los compradores de este año han sido gente local en su mayoría.

“Antes había muchos venezolanos comprando, pero eso se ha reducido a casi nada”, dijo Torres. “Estamos centrando nuestra mercadotecnia en Pinecrest, Coral Gables, South Miami y en compradores de otros estados del país”.

La variable más importante en todas las transacciones de bienes raíces en Miami-Dade fue la congestión de tráfico, y 75 por ciento de los que contestaron a la encuesta dijeron que influye “mucho”; 12 por ciento dijo que influye “en alguna medida”. Sólo 4 por ciento dijo que influye “muy poco” y 9 por ciento dijo que “nada”.

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