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Miami necesita viviendas asequibles. Estas nuevas soluciones pueden ayudar

Así se comparan los precios de la vivienda en Miami con otras ciudades estadounidenses

El Condado Miami-Dade es una de las áreas más caras para alquilar y comprar vivienda. Aquí comparamos lo que cuestan las viviendas en diferentes ciudades del país.
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El Condado Miami-Dade es una de las áreas más caras para alquilar y comprar vivienda. Aquí comparamos lo que cuestan las viviendas en diferentes ciudades del país.

Clifford Johnson nació y se crió en Miami, específicamente en Liberty City, y se graduó de la escuela secundaria Miami Beach Senior High en 1976.

Durante los últimos 18 años ha trabajado en el Condado Miami-Dade, primero como custodio, y después pasó por el Departamento de Servicios Ambientales y otros.

En este momento trabaja para el condado en el Aeropuerto Internacional de Miami, pintando almacenes y hangares que albergan aviones comerciales. Trabaja de 6:30 a.m. a 2:30 p.m. , de lunes a viernes.

Pero a pesar de sus largos años de servicio, Johnson no puede darse el lujo de vivir en Miami-Dade sin una vivienda asequible. Johnson gana $44,000 al año, menos que el ingreso medio de la región, que es de $50,000 anuales.

Pero Johnson ha podido conseguirlo gracias a un complejo de viviendas asequibles en Brownsville, donde paga $850 mensuales por un apartamento de una habitación.

Lo que sucede es que la situación de Johnson es muy parecida a la de muchos otros en Miami-Dade, donde el costo de la vivienda supera con creces los ingresos. En el decenio de 2007 a 2017, el ingreso medio en Miami-Dade aumentó solamente 14% —a $17.20 la hora—mientras que el valor de la vivienda se disparó 66%.

Y aunque el paisaje arquitectónico de la ciudad parece un bosque de grúas de construcción, la mayoría de las nuevas casas y condominios está dirigida a personas de grandes recursos financieros, en su mayoría gente de fuera. Los que viven y trabajan en la región —maestros, bomberos, personal de oficina, policías y otros— batallan por sobrevivir.

Las cifras cuentan la historia. Según el informe State of the Nation’s Housing de la Universidad de Harvard correspondiente a 2019, la cantidad de unidades con un alquiler mensual de $800 o menos en la región tricondal del sur de la Florida se redujo 39% entre 2011 y 2017, mientras que la cantidad de personas de bajos recursos que alquilan el lugar donde viven bajó solamente 2%.

Y solamente una de cada cinco nuevas viviendas unifamiliares construidas en ese período tenía un precio menos de $200,000. Miami ocupa ahora el primer lugar en el porcentaje de personas que alquilan sus viviendas y que tienen que pagar más de 30% de sus ingresos en el alquiler.

La consecuencia de esto es clara: precios más elevados para todos.

Incluso en un vecindario modesto como North Miami, el alquiler de un apartamento de dos habitaciones es de aproximadamente $1,900 mensuales, lo que significa que una familia tiene que ganar unos $70,000 anuales para pagar menos del 30% de sus ingresos en el alquiler. Esa cifra es mucho mayor que el sueldo medio en Miami-Dade: $50,000 anuales.

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Clifford Johnson, de 61 años, vive en el complejo de vivienda asequible Hampton Village en Brownsville, Florida, donde paga $850 mensuales por un apartamento de una habitación en un edificio construido por la entidad sin fines de lucro Carrfour Supportive Housing. MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com

“La crisis ha ido afectando más a personas de mayores ingresos en los últimos cinco años, de manera que ya no afecta solamente a los núcleos familiares de bajos ingresos”, dijo Annie Lord, directora ejecutiva de Miami Homes For All, un grupo sin fines de lucro. “Ahora hay que ser de clase media, e incluso clase media alta, en Miami-Dade [para poder alquilar una vivienda a precio de mercado, que también están gastando más de un tercio de sus ingresos mensuales en el alquiler“.

El resultado, según el Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de la Florida: un déficit de 134,295 viviendas, alquiladas o propia, para hacer frente a la demanda de vecinos de Miami-Dade que ganan menos de $40,000 anuales, que equivale al 80% del salario mínimo condal de $49,930.

“Muchas personas creen que la vivienda asequible significa que es gratis, que uno no tiene que trabajar y que el gobierno y los contribuyentes lo pagan todo, pero eso no pudieran estar más lejos de la verdad”, dijo Kenneth Naylor, jefe de Operaciones de Atlantic | Pacific Communities, una firma urbanizadora nacional que tiene y opera más de 40,000 unidades asequibles, de precio medio y de precios de mercado en todo el país, incluida la Florida.


Y es muy probable que la situación empeore mucho más, según Ned Murray, director adjunto del Centro Metropolitano de FIU.

“La proyección de empleo para el período 2018-2026 del Departamento de Oportunidades Económicas de la Florida muestra un aumento de 144,493 empleos, en su mayoría de bajos salarios”, dijo Murray. “Esto resultaría en una demanda adicional de unas 40,000 viviendas para personas de bajos recursos en los próximos 8 años”.

Los urbanizadores privados dicen que no pueden solucionar la situación solos. El costo de la tierra sigue aumentando, especialmente en zonas deseables cerca del casco urbano (los urbanizadores de Aston Martin Residences en el downtown de Miami pagó un récord de $125 millones por 1.25 acres junto al río Miami junto a Biscayne Bay en 2014.

Los costos de la construcción de propiedades residenciales en Miami-Dade también siguen aumentando, de $4,800 millones en 2014 a $8,000 millones en 2018, y se proyecta que llegue a $10,100 millones para 2021, según la firma Cumming.


Y a medida que la cantidad de núcleos familiares abrumados por el costo de la vivienda sigue aumentando, las organizaciones sin fines de lucro y los inversionistas tratan de aliviar la situación.

Los emprendedores miamenses David and y Leila Centner invirtieron $40 millones en un fondo para construir viviendas para maestros en llamadas Zonas de Oportunidad en todo Estados Unidos. La inversión de los Centner ayudará a pagar una torre de 34 pisos en 3350 Biscayne Blvd. que ofrecerá 251 apartamentos de alquiler de precio medio para maestros, además de condominios, un hotel y espacio para tiendas y oficinas.

Por su parte, South Florida Community Land Trust (SFCLT), con sede en Broward, ha colocado a 171 personas en viviendas y unidades de alquiler asequibles en 11 ciudades en todo el Condado Broward, convirtiéndose en el primer fideicomiso de su tupo en comprar propiedades en Miami-Dade.

La entidad sin fines de lucro compró la tierra, en el corazón del Pequeño Haití, a la Haitian American Community Development Corporation por $303,800, con la promesa de proteger su asequibilidad. SFCLT está poniendo a punto planes para 13 13 townhouses, que se espera tenga un precio inferior al del mercado para personas que ganen entre 60% y 120% de los ingresos medios de la zona (en la actualidad, aproximadamente entre $30,000 y $60,000).

Janisse Schoepp, vicepresidente de Operaciones y Estrategia de la entidad sin fines de lucro Health Foundation of South Florida, dijo que su grupo explora la posibilidad de otorgar préstamos a bajo interés para ayudar a urbanizadores sin fines de lucro a adquirir terrenos y competir con los urbanizadores del mercado.

“La gente cree que esto es solamente para los pobres, pero no es así”, dijo. “Tenemos que explicar mejor la definición de viviendas asequibles y para personas de ingresos medios, y contar las historias de los individuos que viven en ellas. Nos referimos a los bomberos, enfermeras, maestros que pagan por la vivienda una parte exagerada de sus ingresos. Estas personas tienen empleos y una buena formación”.

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De izquierda a derecha: Charles Ferguson, de 44 años; Antonese Dorsin, de 37: David Desome, de 15: Elizabeth Ferguson, de 6, y Angel Desome, de 18, viven en un edificio de viviendas asequibles en La Pequeña Habana, en una imagen del 9 de mayo de 2019. MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com

Para que las personas que trabajan aquí sigan viviendo aquí, el gobierno tiene que jugar un papel importante, dicen expertos. Solamente el gobierno tiene el alcance amplio y la autoridad impositiva para ello.

Y parece que el mensaje está llegando. “Nuestras cifras indican que el tema de la vivienda asequible se está convirtiendo en una preocupación política”, dijo Daniel McCue, investigador de la Universidad de Harvard y autor principal del informe sobre la vivienda de esa casa de estudios. “Es un asunto sube de lugar en las prioridades. Hay alcaldes que han hecho sonar las alarmas para crear soluciones a nivel municipal”.

Pero eso no significa subsidios para los más pobres o viviendas públicas propiedad del gobierno.

Cada vez más, los gobiernos municipales y agencias condales se alían con universidades, grupos defensores y urbanizadores para identificar tierras públicas baldías, modificar códigos de zonificación, crear nuevos incentivos fiscales y crear nuevos sistemas de financiamiento.

Por ejemplo, la Oficina de Participación Cívica y Comunitaria de la Universidad de Miami lanzó recientemente una herramienta de mapeo que identificó 500 millones de pies cuadrados de tierras baldías o subutilizadas en Miami-Dade que son de propiedad pública o institucional.

La herramienta permite a los urbanizadores y defensores comunitarios identificar terrenos para vivienda asequible. Especialistas municipales y condales han programado demostraciones con analistas de UM para aprender a usar mejor la herramienta.

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Villa Aurora, un edificio de 76 unidades en 1398 SW 1 Street en La Pequeña Habana, fue construido por Carrfour Supportive Housing y ofrece apartamentos asequibles a personas mayores y familias de bajos ingresos o que antes vivían en el desamparo. Carrfour

Con más de 470,000 habitantes, el ingreso familiar promedio en la ciudad de Miami es $34,000, y el problema de la vivienda es particularmente agudo.

“Todas las personas en Miami deben tener la oportunidad de salir adelante y tener un lugar decente donde vivir”, dijo el alcalde Francis Suárez. “El gobierno no puede solucionar los problemas a todos. Pero podemos usar los recursos que tenemos a la mano y usar el capital y las tierras disponibles para abordar una de las necesidades más críticas de nuestra comunidad”.

Suárez anunció el jueves que la ciudad recibió una subvención de $5 millones del Departamento de Vivienda federal para financiar 443 unidades subsidiadas, viviendas para personas con sida y reparación de viviendas.

En junio, la Comisión de Miami aprobó el uso de $7.15 millones de los $100 millones de la emisión de deuda llamada Miami Forever Bond para ayudar a financiar la construcción o rehabilitación de 500 unidades asequibles o para personas de ingresos medios en Allapattah, La Pequeña Habana y Coconut Grove.

La ciudad de Miami también colabora con el Centro Metropolitano de FIU para preparar un Plan Maestro de Vivienda Asequible que será una hora de ruta a 10 años para aumentar la cantidad y calidad de las viviendas asequibles. Ese plan, que coloca en 50,000 el déficit de vivienda asequible dentro de la jurisdicción municipal de Miami, debe publicarse para más adelante este verano.

Según una propuesta, la ciudad usaría el programa de asistencia para el aquiler de viviendas para transferir a urbanizadores la propiedad de viviendas pública, que a su vez pudieran generar ganancias aumentando la densidad y convirtiendo las propiedades en comunidades de ingresos mixtos. Esa propuesta agregaría 5,433 nuevas viviendas permanentes al inventario disponible para los vecinos más pobres a través del programa conocido como Plan Ocho.

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Maydelin Quintero, de 34 años y madre de dos hijos, vive en un apartamento subsidiado en Brickell. MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com

Otras tácticas planteadas por la entidad sin fines de lucro Miami Homes For All crearía una reserva de 12,000 unidades de vivienda asequible en la ciudad de Miami para 2024. Una parte del plan contempla que los dueños de segundas viviendas y propiedades de inversión paguen un cargo especial, quizás 1% de la factura impositiva anual, sobre de un porcentaje del precio de venta.

Aproximadamente 62 por ciento de las viviendas en la ciudad de Miami cumplirian los requisitos para pagar el cargo, lo que significaría ingresos anuales de $98 millones para dedicarlos a la vivienda asequible.

Para Michael Liu, director de Vivienda Pública y Desarrollo Comunitario (PHCD) de Miami-Dade, el condado está acercándose a “un momento crucial”.

“Hemos podido mejorar los procesos internos para aprobar más rápido los proyectos a nivel del condado”, dijo Liu. “También hemos comenzado a ser más creativos al trabajar con entidades que tienen tierras que tradicionalmente no se han usado para viviendas”.

Estos son algunos de los enfoques recientes:

Una colaboración con la Junta Escolar de Miami-Dade permitirá que el condado reurbanice los terrenos de la escuela primaria Phillis Wheatley en 1801 NW First Place en Overtown, que incluirá una nueva escuela y más de 200 unidades de vivienda.

Otro acuerdo permitir a la Junta Escolar la construcción de una escuela en un terreno público baldío en 945 SW 3 Avenue en Brickell, junto con diez unidades de vivienda asequible a las que tendrían acceso preferencial empleados escolares de ingresos moderados.

En colaboración con el Sistema de Bibliotecas de Miami-Dade, el PHCD rehabilitará la Biblioteca de Little River en 110 NE 9 Street y agregará 140 unidades de vivienda al lugar.

En el último trimestre, el condado ha supervisado el terminado o la renovación de tres edificios públicos de vivienda para personas de 55 años o mayores, como Martin Fine Villas cerca del estadio de los Marlins, que incluye tanto unidades públicas como asequibles; un edificio de viviendas públicas de 128 unidades en Allapattah y Senior Villas in Westchester, con 23 unidades.

Pero como señaló Liu, de Miami-Dade, ninguna entidad o enfoque aislado puede solucionar el problema.

“Cuando se observan las necesidades de vivienda en Estados Unidos, hay mirarlo todo, las viviendas asequibles y las viviendas a precio de mercado”, dijo. “Porque lo que hoy son viviendas a precio de mercado se convierten en las viviendas asequibles de mañana. Lo importante es que todas las unidades ayudan porque ayudar a aliviar la presión”.

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