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¿Dónde vivir? ¿Comprar o alquilar? Esta es nuestra encuesta de bienes raíces de Miami

Kendall y North Miami surgen como unos de los mejores vecindarios para compradores de viviendas. Brickell se encuentra entre las zonas más populares de la ciudad, así como las más sobrevalorada. Y nuestro tráfico juega un papel cada vez mayor con respecto al lugar donde las personas deciden vivir.

Y por fin los descontrolados costos de vivienda de Miami-Dade pueden estar a punto de enfriarse un poco.

Esos son algunos de las conclusiones clave de la Miami Herald Real Residential Real Estate Survey de 2019 (Encuesta Real de Bienes Raíces Residenciales), que ahora está en su quinto año. El estudio fue realizado por la firma de investigación miamense Bendixen & Amandi International entre el 1 de abril y el 1 de mayo. Cientos de los principales corredores, agentes, analistas y expertos de Miami-Dade de todas las referencias de precio fueron entrevistados en inglés y español para obtener sus puntos de vista sobre el mercado inmobiliario actual. Las entrevistas fueron anónimas para que los encuestados pudieran hablar libremente y con franqueza.

El estudio de este año incluyó a más especializados en los mercados de precios medios y de alquiler, para reflejar mejor la creciente división entre los residentes extranjeros adinerados de Miami-Dade y sus habitantes locales de clase trabajadora.

“Realmente se trata de una historia de dos mercados”, dijo Anthony Williams, director de proyectos especiales de Bendixen & Amandi, quien coordinó el estudio. “Cuando se habla de precios superiores a medio millón de dólares, es un mercado de compradores”. Las propiedades del nicho de lujo permanecen en el mercado por más tiempo, especialmente los condominios.

“Pero en el rango de $350,000- $400,000, definitivamente es un mercado de vendedores, porque ese inventario no ha visto mucho crecimiento”, dijo Williams.

Estas son algunas de las principales conclusiones de la encuesta de este año.

EL FACTOR BRICKELL

Por segundo año consecutivo, Brickell se ganó el voto como el área más popular en Miami-Dade para inquilinos, con el centro de Miami en segundo lugar. Miami Beach y Edgewater empataron en tercer lugar.

Según el estudio anual de Greater Downtown Miami Annual Residential Market Study llevado a cabo por Integra Realty Resources, desde 2014 se agregaron más de 6,300 nuevos apartamentos de alquiler al área del centro (compuesta por Brickell, el Distrito Central de Negocios, Edgewater, Midtown, Wynwood y el distrito de Arte y Entretenimiento).

Se prevé que otras 1,056 unidades estén terminadas para fines de 2019, mientras que para 2022 se esperan 4,062 alquileres más.

Pero lo más popular rara vez significa lo más asequible: según RentCafe, los precios promedio más altos de alquiler para un apartamento de una habitación en Miami-Dade en julio de 2019 se encontraron en Brickell ($2,305) y en el centro de Miami ($2,211).

“Quienes les gusta el centro y Brickell y el ajetreo y el bullicio de esos vecindarios, los consideran deseables”, dijo Williams. “Pero las personas que quieren paz y tranquilidad y un espacio habitable más grande no quieren estar en el centro de la ciudad. Así que se trata realmente de lo que valoras. La decisión acertada es la que es correcta para usted”.

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Un edificio de gran altura en el centro de la ciudad de Miami el jueves 9 de mayo de 2019. MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com

Brickell también ocupó el primer lugar como el vecindario donde los encuestados comprarían o alquilarían un condominio si estuvieran en el mercado en ese momento, así como el mejor vecindario para profesionales jóvenes.

“Después de muchos años de cuidadosa planificación y arduo trabajo, Brickell está llegando a su máximo potencial”, dijo Matt Allen, director de operaciones de The Related Group, que ha desarrollado múltiples torres de condominios en la zona, incluidos SLS LUX Brickell y Brickell Heights. “Las opciones residenciales atraen cada vez a más y más jóvenes profesionales bien educados y de movilidad social ascendente, lo que a su vez ha generado interés continuo por parte de los empleadores que buscan nuevas oficinas, minoristas de primer nivel y opciones de entretenimiento”.

Por el lado negativo, cuando se trata de comprar, Brickell fue el vecindario que la mayoría de los encuestados dijeron que evitarían por completo. Brickell también ocupó el segundo lugar en la lista de los vecindarios más sobrevalorados, con un precio medio por pie cuadrado de $491, más alto que el precio medio de Miami de $417, según Zillow. A Miami Beach se le nombró como el vecindario más sobrevalorado por tercer año consecutivo, con un precio medio por pie cuadrado de $502.

“Desde la perspectiva de los inversionistas, Brickell es una zona prohibida, simplemente debido al exceso de oferta que existe”, dijo Peter Zalewski, director de CondoVultures.com. “El costo de un condominio allí es tan alto que los propietarios tienen que subsidiar a sus inquilinos, porque los alquileres no cubren los costos mensuales. Antes no había alternativa si querías vivir en el centro. Pero de repente hay muchas alternativas y también son más competitivas. Las épocas de los terratenientes de Brickell que todo lo gobernaban se han acabado, al igual que los conquistadores españoles.”

KENDALL SE DESTACA

Kendall llegó a la lista de las zonas más populares para personas que compran vivienda por primera vez, quedando en el segundo lugar (Miami Beach fue la primera y Coral Gables la tercera). La razón principal: Kendall sigue siendo una ganga relativa en comparación con otros vecindarios orientados a la familia en Miami, con un precio medio de venta de viviendas unifamiliares de $309,900, según Zillow.

“Kendall tiene muchas de las mismas cosas que la gente busca en vecindarios familiares como Coral Gables y Coconut Grove (buenas escuelas, tiendas, restaurantes y atención médica), pero es mucho menos costoso”, dijo Dan Castillo, agente y propietario de Prosper Realty Group, que se especializa en el área de West Kendall. “También es un buen lugar para quienes compran vivienda por primera vez. El único inconveniente es que está muy lejos de todo, aunque no tan lejos como Homestead“.

North Miami, la ciudad de más rápido crecimiento en Miami-Dade según los datos del censo de Estados Unidos, obtuvo el voto como el vecindario más infravalorado. Se espera que el creciente interés de los inversionistas, como la empresa de participación conjunta de $4 mil millones de Turnberry, de Aventura y LeFrak, con sede en la ciudad de Nueva York, en crear una mini ciudad llamada Solé Mia, aumente el valor del vecindario, que todavía tiene un precio de venta medio por pie cuadrado de $196, según Zillow.

“North Miami se ha vuelto muy atractivo gracias a sus referentes de precio, su proximidad a la playa y los centros comerciales que se encuentran en las inmediaciones: hay un Costco calle arriba y un nuevo Target, y también es muy conveniente para tomar la I-95”, dijo el agente inmobiliario Luis C. Padilla, propietario de RE / MAX Oceanside Realty. “Las escuelas son bastante buenas, [y] la calidad de las casas está [mejorando].

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Esta casa de dos dormitorios y un baño en 12100 NW 10th Ave. en North Miami se vende por $284,000. CHARLES TRAINOR ctrainor@miamiherald.com

Padilla señaló que la ubicación de North Miami, escondida entre los costosos enclaves de Miami Shores y Biscayne Park, también está estimulando su crecimiento.

“Esos dos barrios están influyendo en los precios,” dijo Padilla. En North Miami, aún se puede ingresar al vecindario, hacer ofertas de $200,000 a un poco más de $300,000 por casas que se han renovado un poco”.

La Pequeña Habana ($255 por pie cuadrado) fue calificada como el segundo vecindario más subvalorado y Homestead ($147 por pie cuadrado) fue el tercero.

VALOR VERSUS PRECIO

Según el estudio, se puede esperar una desaceleración en los valores de las viviendas en Miami-Dade después de años de crecimiento desbocado. Solo el 18 por ciento de los encuestados dijo que espera que los valores de las viviendas de Miami-Dade se revaloren en los próximos 12 meses, frente al 44 por ciento en 2018.

En cambio, la mayoría de los encuestados (63 por ciento) anticipa que los valores se mantengan estables, en comparación con el 14 por ciento del año pasado. El 16% piensa que los valores se depreciarán.

Lynda Fernández, portavoz de la Miami Association of Realtors (Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami), dijo que aunque el número total de ventas de viviendas y condominios en Miami-Dade bajó en un 6,1 por ciento interanual en junio, de 2,594 a 2,436, los precios continuaron subiendo. El precio promedio de viviendas unifamiliares subió en 4.2 por ciento en junio, de $355,000 a $370,000, mientras que el precio promedio de los condominios existentes creció en 4.2 por ciento, de $240,000 a $250.000.

“Si bien nuestro mercado de condominios aún se ve afectado por la disponibilidad limitada de [préstamos de la Administración Federal de Vivienda], hemos visto un crecimiento de precios año tras año en cinco de los últimos seis meses”, señaló Fernández. “Los precios de las viviendas han aumentado consecutivamente desde 2011, durante 91 meses de aumentos sucesivos. El mercado de viviendas unifamiliares está equilibrado entre compradores y vendedores, pero se acerca más al mercado de vendedores. Según el comportamiento actual del mercado, esperamos que el crecimiento de los precios permanezca por debajo del cinco por ciento para ambos tipos de propiedades”.

El sesenta y cinco por ciento de los encuestados consideró que el inventario actual de residencias con un valor inferior a $1 millón era un buen precio, en comparación con el 47 por ciento en 2018. Un buen precio significa que una casa tiene un precio razonable en lugar de un precio excesivo. En abril, el valor de las viviendas bajó en 32 de los 35 mercados de vivienda más grandes de los Estados Unidos, incluyendo Miami. Esto indica que los precios descontrolados que han hecho que las viviendas sean inaccesibles para los residentes locales pueden comenzar a bajar un poco.

En el rango de más de $1 millón, el 52 por ciento de los encuestados dijeron que consideraban que el inventario actual era un buen precio, aunque el porcentaje de aquellos que pensaban que estaba sobrevaluado también aumentó, del 27 por ciento al 41 por ciento.

“Con el nivel de nueva construcción residencial de lujo que Miami-Dade ha disfrutado durante las últimas tres décadas, creo que nuestras casas y condominios que actualmente se ofrecen a la venta hoy en día fácilmente podrían constituir el inventario de lujo de mejor calidad de cualquier mercado importante del mundo”, dijo Ron Shuffield, CEO de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty.

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Esta mansión en 3 Indian Creek Island Road se vendió en febrero por $50 millones, un nuevo récord para una casa unifamiliar en el condado de Miami-Dade.

Shuffield indicó que el 25 por ciento de las viviendas unifamiliares disponibles en Miami-Dade el 30 de junio, ofrecidas a través del Servicio de Listado Múltiple y con un precio de más de $1 millón se construyeron hace menos de 10 años. El porcentaje de condominios de lujo de construcción nueva en el mismo rango de precios fue aún mayor: 43 por ciento.

“Durante el trimestre que terminó en junio de 2019, el precio promedio de venta final para una vivienda unifamiliar con un valor superior a $1 millón fue del 81 por ciento del precio inicial solicitado, en comparación con el 87 por ciento para el mismo período del año anterior”, dijo Shuffield. “La reducción del precio promedio de un condominio de lujo, desde su precio de lista original hasta su precio de venta final, registró una disminución del 6 por ciento, llegando al 82 por ciento durante el trimestre que terminó el 30 de junio de 2019”.

Los de otros estados

El plan de reforma fiscal de 2017 de la administración Trump, que colocó un tope de $10,000 en la cantidad de impuestos locales y estatales que los hogares podrían deducir de sus declaraciones de impuestos, ha causado un éxodo de neoyorquinos ricos hacia la Florida, y especialmente a Miami-Dade, que no tiene impuestos estatales o locales.

Alrededor del 68 por ciento de los encuestados dijeron que habían visto un aumento de compradores del noreste de los Estados Unidos. Han comprado muchos inmuebles de lujo, particularmente de más de $10 millones, según Danny Hertzberg, asociado de ventas de El Grupo Jills Zeder.

“Aproximadamente el 70 por ciento de estas compras motivadas por ventajas de impuestos son viviendas unifamiliares y el 30 por ciento son condominios, y la mayoría se encuentran en las comunidades de Miami Beach, Surfside y Bal Harbour”, dijo Hertzberg. “Casi todas han sido casas modernas recientemente construidas, de más de 10,000 pies cuadrados. La mayoría de las compras de condominios también han sido propiedades nuevas frente al mar, aunque algunas igualmente son propiedades en edificios de condominios existentes en el sur de Fifth ”, dijo, refiriéndose al área al sur de Fifth Street (Calle Cinco) en Miami Beach.

Más importante aún, los compradores del noreste no solo están buscando una segunda o tercera casa. Más bien están haciendo de Miami su residencia principal, para beneficiarse de las exenciones fiscales.

“Eso significa que están interesados en casas y condominios más grandes”, dijo Phil Gutman, presidente de la firma de corretaje Brown Harris Stevens Miami. “El tamaño que desean, combinado con las comodidades y la ubicación que buscan, aumenta los precios. Hay un inventario limitado que cumple con sus requisitos, lo cual es excelente para los vendedores.

LAS VARIABLES

A pesar de la creciente preocupación por la vulnerabilidad de Miami-Dade al aumento del nivel del mar, los corredores señalaron que sus clientes no parecen estar demasiado preocupados. Aunque el 61 por ciento de los encuestados dijo estar inquieto por el impacto potencial del cambio climático global (en comparación con el 59 por ciento en 2017), también dijeron que la cantidad de compradores que mencionaron el problema disminuyó, del 36 por ciento en 2017 al 34 por ciento este año.

“Los compradores, sin embargo, quieren tener una propiedad en Miami y, aunque [la elevación del nivel del mar] es un tema que se discute, la proactividad de los líderes locales de la ciudad y del condado demuestra el compromiso con las actividades de preparación”, dijo Nancy Klock Corey, vicepresidente regional del sureste Florida para Coldwell Banker Residential Real Estate. “El empeño dedicado a la solución es muy visible para los compradores. Un impulso continuo por parte de la población para asegurarse de que responsabilicen a los funcionarios públicos es muy positivo”.

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El tráfico continúa desempeñando un papel más importante en las decisiones inmobiliarias en el condado de Miami-Dade. MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com

¿Hay un factor de influencia mucho mayor en las decisiones inmobiliarias? El tráfico. Según el 83 por ciento de los encuestados, el tráfico fue una “gran influencia” en las decisiones sobre bienes inmuebles en el condado de Miami-Dade: subió en el 75 por ciento en 2018 y en el 68 por ciento en 2017.

“Se trata menos de una decisión sobre bienes raíces que de una decisión general de estilo de vida”, dijo Williams. “Debido a que el tráfico se ha convertido en una preocupación, uno aprende a vivir con él o toma una decisión. Si vives en Kendall pero trabajas en Miami Beach, es posible que esa situación sea insostenible. ¿Renuncias a tu trabajo o te mudas a Miami Beach? Solía haber personas que decían que querían estar cerca de una buena escuela, un campo de golf o una institución religiosa. Ahora quieren estar a 15 minutos de su trabajo. Todo lo demás se resolverá”.

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El área de Brickell /centro de Miami sigue siendo el mejor vecindario para inquilinos, pero también uno de los más caros. MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com
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