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La población de Miami está cambiando, y el sector de bienes raíces lo refleja

El aumento en la cantidad de personas nacidas en el extranjero y los que vienen de estados del norte de Estados Unidos se ha convertido en una fuerte influencia en el mercado inmobiliario del sur de la Florida.

Unas 94 personas se mudaron a diario a los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach entre julio de 2017 y julio de 2018, en su mayoría desde otros países. Mientras tanto, unos 58,000 floridanos se mudaron en el mismo período a otros estados, según información compilada por Bloomberg y la Oficina del Censo de Estados Unidos.

El estudio de Bloomberg indicó que la mudada de floridanos a otros estados desde grandes zonas metropolitanas se debe a al precio de las propiedades y cambios en las leyes de impuestos.

“Los que vienen del norte y los extranjeros, eso va a hacer que los precios suban más” dijo Kevin Morris, director de la división de Vivienda Asequible de Colliers International.

Los urbanizadores siguen atendiendo a una importante clientela internacional, especialmente a los que se mudan de América Latina a Miami.

“Las economías latinoamericanas no están en una buena situación, lo que hace que la élite trate de encontrar la liquidez necesaria para mudarse a otro país”, dijo Marcelo Kingston, urbanizador y director gerente de Multiplan Real Estate Asset Management.


Profesionales de alto sueldo que pueden trabajar desde cualquier parte también se están mudando al sur de la Florida desde Connecticut, Massachusetts y New York.

Y la llegada de numerosas personas del norte del país está cambiando las estrategias de urbanización de dos maneras, afirmó.

Primero, obliga al equipo de Kingston a construir viviendas para personas que van a echar raíces.

“Vemos a Miami como un destino definitivo”, dijo. “Tratamos de encontrar comunidades bien establecidas en Miami Beach”.

Segundo, esos norteños buscan interiores sofisticados, como suelos y gabinetes de primera calidad.

En el caso del edificio de condominios 57 Ocean at 5775 Collins Ave., Kingston dijo: “Como urbanizador, es necesario ser flexible con la personalización adecuada” que los residentes permanentes desean.

“El diseño tiene que ser el adecuado para satisfacer esas necesidades”, agregó.

El mercado de vivienda asequible también se beneficiará del cambio en la población. La cantidad de personas que alquilan la vivienda en que viven aumentará porque a las clases media y trabajadora les costará más comprar. A su vez, eso significa que la cantidad de apartamentos vacíos bajará y aumentarán los alquileres, dijo Morris.

“Desde el punto de vista de los urbanizadores, si hay un aumento en los alquileres, eso los ayuda porque van a poder cobrar más por sus propiedades”, dijo. “Los urbanizadores van a beneficiarse de esta situación”.

El aumento de los alquileres en las opciones de vivienda asequible será menor que en la media del mercado porque se basa en los precios medios de los apartamentos.

Así las cosas, ¿cómo es posible que ofrecer vivienda asequible pueda beneficiar a los urbanizadores?


Tomemos como ejemplo un alquiler promedio de $1,000 mensuales en un mercado de propiedades de costo asequible, que se mercadea a 60% de ese nivel de alquiler, equivalente a $600. Si el alquiler medio aumenta a $1,200 en el área, entonces los propietarios de apartamentos asequibles pueden cobrar $700. De manera que “desde el punto de vista de los propietarios de vivienda asequible, un aumento de los alquileres es positivo”, afirmó Morris. Y eso pudiera significa más viviendas asequibles en el mercado.

Los pronósticos de vivienda asequible pudieran significar un mejor mañana, pero por ahora los floridanos están buscando vivienda en otras partes, en momentos que siguen aumentando los alquileres y el costo de la vida. Más de la mitad de la población de Miami, (70%), alquilan el lugar donde viven, según investigaciones del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de la Florida. Y una buena parte de la población invierte más del 30% de sus ingresos netos mensuales en la vivienda, que es más de lo que se recomienda.

Una familia de cuatro personas en Miami necesita unos $85,000 al año para vivir en Miami-Dade, según la Calculadora de Presupuesto Familiar del Economic Policy Institute. Y los salarios no aumentan al mismo nivel que el costo de la vida.

“Lo que he visto es algunos floridanos pudieran marcharse por el aumento del costo de la vida”, dijo Kingston.

La falta de vivienda asequible es una preocupación tal que el equipo de Ned Murray, director adjunto del Centro Metropolitano, trata de solucionarlo con un plan maestro de vivienda asequible.

“Hay dos grandes factores: cuánto usted gana y dónde va a vivir. La situación se hace más difícil incluso para personas que tratan de mudarse a esta región cuando comparan los sueldos contra el costo de la vivienda”, dijo Murray.

Pero no se espera que el mercado inmobiliario intermedio del sur de la Florida crezca mucho.

“Eso va a desaparecer en lo fundamental”, afirmó Murray. “Desde el punto de vista de los urbanizadores, es difícil construir viviendas para ese mercado medio debido a la escasez de terrenos”.

El precio medio de compra de una vivienda en Miami es aproximadamente $350,000, que el 85% de los núcleos familiares de la región no puede pagar, dijo Murray.

“Miami se ha vuelto muy caro para las familias”, dijo Mary Snow, directora ejecutiva de la Coral Gables Community Foundation. “¿Podemos mudarnos a Vero Beach o las Carolinas y vivir más barato? Claro que sí, y tenemos muchos amigos que han hecho eso”.

“Pero esta es nuestra casa”, afirmó.

Además de la cercanía de la familia, los empleos y ser la segunda y tercera generación de miamenses, la cultura y el ambiente de la Ciudad Mágica también hacen que Snow y su esposo se hayan quedado aquí.

“Siempre habrá personas que se muden y regresen. Espero seguir viendo eso”, dijo Snow.

A Ron Shuffield, agente inmobiliario y presidente de EWM Realty International, no le preocupa que los cambios en la población vayan a afectar el mercado de los bienes raíces: “La comunidad seguirá creciendo. ¿Va a crecer sobre la base de las personas nacidas aquí? No necesariamente, pero puede ser que sí”.

Pero las viviendas, sin importar quién las compre, se están vendiendo.

“Siempre habrá gente que se muda para aquí y otros que se van a otra parte”, dijo. Pero “estamos vendiendo las propiedades”, ya sea de alguien que viene de otro país o de alguien que viene de Carolina del Sur.

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