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Se van porque La Pequeña Habana ha cambiado. Cierto: su edificio ahora cuesta $5.2 millones

Residentes de Habana Condos han decidido vender el edificio

Residentes de Habana Condos en La Pequeña Habana, han decidido vender el edificio con la ayuda de un agente inmobilario.
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Residentes de Habana Condos en La Pequeña Habana, han decidido vender el edificio con la ayuda de un agente inmobilario.

La vista desde el apartamento en el cuarto piso de Luz Pabon en La Pequeña Habana ya no es como antes.

Cuando la colombiana de 72 años de edad compró su unidad de dos habitaciones en Habana Condos, en el 424 SW 7 Street por $55,000 en el 2002, podía ver desde su balcón los fuegos artificiales del 4 de julio en Bayfront Park.

Hoy día los fuegos artificiales están bloqueados por altos edificios que han brotado por todas partes en Brickell en los últimos 15 años, y hasta esa vista quedará completamente obstruida el próximo año cuando se complete la construcción del complejo de oficinas y almacenes de 11 pisos que están levantando al lado.

“La Pequeña Habana era un vecindario tranquilo donde se podía caminar plácidamente por la Calle Ocho desde Home Depot”, dice Pabon. “Ahora hay tráfico todo el tiempo y los autos obstruyen las calles. Es demasiado comercial. Lo que ha ocurrido aquí es una catástrofe. Esto ya no es para nosotros. Estamos cansados de esto”.

La difícil situación de los residentes de Habana Condos, un edificio de 16 unidades construido en 1973 donde los propietarios deben tener 55 años o más, es cada vez más común en Miami-Dade. La escasez de tierras ha llevado a los urbanizadores e inversionistas a penetrar áreas residenciales como La Pequeña Habana, Allapattah y el Pequeño Haití. En el proceso, los negocios de barrios y la calidad de vida de los residentes de la clase trabajadora se han estancado.

Con la invasión de la clase media en los centros urbanos a menudo viene el tráfico ruinoso, el ruido y la construcción. Y muchos de los residentes que viven en las áreas afectadas no tienen los medios financieros para mudarse.

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Luz Pabon, residente de Habana Condos, en el balcón de su casa, con una vista a Brickell de fondo que pronto desaparecerá por la enorme construcción junto al su edificio. Jose A. Iglesias. jiglesias@elnuevoherald.com.

Pero Pabón, quien es la presidente de la asociación Habana Condos, tiene un plan de escape. Ella y otros 12 de los 16 propietarios de los condominios en el edificio, algunos de los cuales solo pagaron unos $25,500 por sus unidades, han contratado a un corredor de bienes raíces para ayudarlos a vender el edificio a un precio inicial de $5.2 millones.

Eso resultaría en un promedio de $325,000 por unidad, suficiente para que Pabon y otros propietarios paguen sus hipotecas existentes y encuentren nuevos lugares más tranquilos para vivir. Si el edificio se vende, los otros tres residentes que no han dado su aprobación al plan también tendrán su parte.

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La venta del edificio, conocida como rescisión de condominio, es la única forma de salir de una situación terrible para personas como Pabon, quien aún debe $35,000 en su apartamento. Ella recibe un cheque mensual de la seguridad social de $447 y gana un poco más de dinero en efectivo limpiando apartamentos y arreglando ropa.

Aún así, se esfuerza por realizar su pago hipotecario mensual de $379 y el mantenimiento de $180 del condominio. Los familiares colaboran para ayudar a pagar los servicios públicos.

Los vecinos de Pabon tienen historias similares. Gustavo Tejeda, de 80 años, comparte una unidad de dos habitaciones en el edificio con su hermanastro Aldo López. Los dos hombres, que crecieron en Cuba, quieren acercarse a sus familiares, que viven en Westchester y Doral. Pero se han visto afectados por problemas de salud y un saldo de $152,000 en una hipoteca inversa que sacaron en su unidad de Habana Condos, que López compró en 1973 por $25,500.

“Nuestros primos siempre han querido que vivamos más cerca de ellos y queremos irnos”, dijo Tejeda, quien se está recuperando de una cirugía de cáncer de vejiga. “El tráfico es horrible. He dejado de salir por la noche porque no me siento seguro. ¡Yo estaba en mi balcón anoche y vi a dos chicos en la gasolinera teniendo sexo con la ropa puesta! Esta zona ha cambiado mucho”.

Una salida

Al contratar a un corredor de bienes raíces para vender su edificio, los propietarios de Habana Condos están adoptando un enfoque proactivo respecto del estatuto de rescisión de condominios de la Florida. La ley se promulgó en el 2007 para permitir que los propietarios de condominios en deteriorados edificios ubicados en lugares de alta demanda cobren el valor del terreno. Los propietarios pueden vender en grupo, siempre y cuando el 90 por ciento de ellos esté de acuerdo.

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Los propietarios de Habana Condos, en el 424 SW7 Street de la Pequeña Habana, contrataron a un agente de bienes raíces con la esperanza de vender la propiedad. Jose A. Iglesias. jiglesias@elnuevoherald.com.

Después de la recesión del 2008, los valores inmobiliarios cayeron en picado y los promotores aprovecharon la ley para comprar a los propietarios desesperados sus condominios sobrevaluados, y luego los convirtieron en edificios de alquileres. Algunos propietarios de condominios que querían quedarse se vieron obligados a vender porque perdieron el voto ante vecinos que eran propietarios pero no vivían en el lugar y no usaban las unidades como residencia principal.

En junio del 2017, el gobernador Rick Scott promulgó la Ley 1520 del Senado. Ahora, al menos el 95 por ciento de los propietarios deben estar de acuerdo con la venta.

“La idea detrás del nuevo proyecto de ley era proteger a las personas que ocupaban las unidades para que los urbanizadores no pudieran obligarlos a hacer estas rescisiones”, dijo Martin A. Schwartz, un asociado de Bilzin Sumberg que se especializa en leyes de condominios. “Ahora volvemos a lo que el estatuto original preveía: darles a los propietarios una vía para salir de un proyecto que fue mejor en sus inicios y desbloquear el valor de la propiedad”.

La mayoría de las rescisiones de condominios apuntan a edificios ubicados en propiedades frente al mar, que se han vuelto extremadamente escasas. En marzo, el desarrollador OKO Group pagó $48 millones por las 61 unidades en un edificio de condominios de 11 pisos en 175 SE 25 Road que se construyó en 1971. En su lugar se levantará la torre de lujo de 47 pisos Una Residences, que ofrece vistas panorámicas de la Bahía de Biscayne hacia el norte, este y el sur.

Creciente interés

Aunque La Pequeña Habana no tiene vista al mar, las grandes inversiones en el vecindario continúen creciendo. La semana pasada, Gateway Realty LLC, con sede en Nueva York, pagó $5.6 millones por 57 apartamentos de alquiler repartidos en cinco edificios contiguos en el 2127, 2128, 2136 y 2248 SW 5 Street y el 2135 6 Sixth Street, a solo una milla al oeste de Habana Condos.

Carlos Villanueva, gerente de ventas del distrito de Keyes Real Estate, llevó a cabo la transacción. Dijo que el comprador está tratando la compra como una inversión a largo plazo, lo que significa que los inquilinos actuales permanecerán en sus hogares por ahora.

“La densidad y el impacto del desarrollo en el distrito comercial [del downtown] se está extendiendo a La Pequeña Habana”, dijo Villanueva. “El costo de la adquisición de tierras aquí es mucho menos costoso que en Brickell, que es de millones de dólares. Parte del interés en La Pequeña Habana es su proximidad al downtown de Miami y la gran cantidad de viviendas para los que allí trabajan, lo que la hace extremadamente atractiva. “De cada 10 llamadas que recibí sobre esta propiedad, ocho de ellas eran de inversionistas de fuera de la ciudad”.

Norman Smith Becerra, el corredor asociado de Weichert Realtors Best Beach Real Estate, que representa a Habana Condos, dijo que llegó al precio inicial de $5.2 millones al tomar en cuenta la venta del lote de 31,500 pies cuadrados en 420 SW 7 St., adyacente al edificio de condominios. La propiedad la compró en el 2015 por $8 millones Megacenter US, una subsidiaria de la compañía chilena Red Megacentro. La compañía comenzó la construcción de Megacenter Brickell, una instalación de uso mixto de 11 pisos que combinará oficinas, almacenes y locales comerciales.

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Un bosquejo arquitectónico de Megacenter Brickell, el proyecto de 11 pisos de uso mixto que combinará oficinas, almacenamiento y locales comerciales en 420 SW 7 Street. BORGES ARCHITECTS.

“El lote de Habana Condos es de 15,000 pies cuadrados, que es la mitad del tamaño del lote de Megacenter”, dijo Becerra. “Así que eso es $4 millones. Luego incluye el edificio de condominios existente, que es de 13,500 pies cuadrados. No hay que construir algo nuevo, por lo que se reducen los costos de construcción”.

Becerra ayudó previamente a los 101 propietarios del antiguo Atlantic Princess Condominium en 3120 Collins Avenue, en Miami Beach, a vender su edificio en el 2015 al grupo de inversión Patron Capital, con sede en Londres, por $26 millones. Ese edificio se reabrió en octubre como una pensión de lujo: la primera en EEUU de la marca europea Generator.

Debido a que Habana Condos se encuentra en la misma parcela de terreno que Megacenter Brickell, la zonificación de la propiedad ha cambiado para permitir una variedad de usos del edificio, incluido un hotel o un bed and breakfast (alojamiento y desayuno). Becerra está solicitando a la Ciudad de Miami que eleve el grado de zonificación de la parcela, para que un urbanista pueda agregar más pisos al edificio.

En lugar de ofrecer la propiedad en el mercado abierto, Becerra se está acercando a inversionistas en busca de bienes raíces que proyectan aumentar su valor. Si las transacciones recientes en el área son una indicación — una gasolinera Shell a solo una cuadra de distancia, en 401 SW 8 Street, vendida en el 2013 por $15 millones — el momento para vender Habana Condos podría ser el acertado.

“Lo que estos residentes están haciendo es proactivo”, dijo Andrew Frey, fundador de la firma de desarrollo inmobiliario Tecela, que ha supervisado varios proyectos residenciales en La Pequeña Habana. “En lugar de esperar hasta que no quede un valor residual en el edificio y solo se les pague por el terreno, están usando el valor que queda en el edificio para que se les pague más. Ese es un buen enfoque estratégico y una forma para que estos propietarios reciban un pago por haber realizado una pequeña inversión en el vecindario hace años”.

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