Finanzas

El arriendo de una propiedad comercial

Cuando alguien solicita mi opinión acerca de un contrato de arrendamiento, lo primero que hago es referirle el caso a un abogado especializado en la materia. No importa cuán simple sea el documento, mi criterio es que cuando hay asuntos legales en alguna transacción, debe tomar el control un experto en interpretar las leyes que controlan y rigen la industria.

En realidad, por mucho conocimiento que se posea en la industria de bienes raíces, un agente o corredor debe limitarse solamente a su función de asesoramiento basada en su experiencia de mercado. De igual forma, en el plano personal, jamás he permitido la intromisión de abogados que traten de imponer criterios acerca de valor o precio en una propiedad.

Un contrato de arrendamiento de una propiedad comercial puede resultar conveniente o no, según las cláusulas que el mismo contenga.

La cláusula que se refiere al incremento de renta, en relación directa al incremento del costo de la vida anual, es común en todo contrato de arrendamiento comercial y no debe ser causa de preocupación mayor.

En cuanto a la distribución de los gastos operacionales y gastos fijos, existen tres modalidades de contratos de arrendamiento. Cada modalidad implica cambios radicales en el precio de renta por pie o metro cuadrado.

a) Contrato de arrendamiento de ingreso simple.

En este contrato de arrendamiento el inquilino pagará por el equivalente al valor del pie o metro cuadrado, multiplicado por el tamaño del espacio arrendado. El incremento de renta, en relación directa con el aumento anual del costo de la vida, será parte integral del mismo. Los impuestos, seguros, gastos operacionales y reparaciones, serán responsabilidad del dueño de la propiedad.

b) Contrato de arrendamiento de ingreso neto: Net Lease.

Esta modalidad suele tener tres versiones aunque realmente es una misma con diferentes resultados.

b1) Net Lease o ingreso neto simple. Es un contrato de arrendamiento en el cual el inquilino se compromete a pagar, aparte de su base de arrendamiento, el incremento al costo anual de la vida, el seguro y los impuestos a la propiedad, en relación con el espacio que ocupa.

b2) Doble Net o ingreso neto doble. Es una modalidad en la que el inquilino es responsable por el pago de su base de arrendamiento, el incremento anual de la renta de acuerdo al costo anual de la vida, el seguro, los impuestos a la propiedad y las reparaciones, del espacio que alquila.

b.3.- Triple Net o ingreso neto triple. En este acuerdo de arrendamiento el inquilino pagará su base de arrendamiento, el incremento equivalente al costo anual de la vida, el seguro, los impuestos a la propiedad, las reparaciones y los gastos operaciones y de administración en que el propietario incurra, en relación directa al espacio que se ocupe.

J. A. "Tony'' Ruano, es autor del libro Bienes Raíces. Manual práctico de compra, venta y administración.

tony@ruanobrokers.com

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