Sur de la Florida

Ante el aumento del nivel del mar, una solución extrema salvaría los edificios Art Deco de South Beach

Edificios de apartamentos estilo Art Deco como éste quedarán vulnerables a altísimas tarifas de seguros de inundación y, eventualmente, a la subida de las mareas. Un consultor dice que construcciones como estas necesitan ser elevadas.
Edificios de apartamentos estilo Art Deco como éste quedarán vulnerables a altísimas tarifas de seguros de inundación y, eventualmente, a la subida de las mareas. Un consultor dice que construcciones como estas necesitan ser elevadas. jflechas@miamiherald.com

Décadas después de que los partidarios de la preservación salvaron el tesoro de arquitectura Art Deco de Miami Beach de manos de urbanizadores y políticos decididos a demolerlo todo, ahora ellos enfrentan una nueva y terrible amenaza. El implacable ascenso del nivel del mar podría empantanar el área baja donde están situados los edificios históricos de esa ciudad turística.

Un consultor de preservación que ha ayudado a salvar estructuras históricas en todo el país después de tormentas e inundaciones catastróficas les está diciendo que hay una sola solución al problema.

Levantarlos.

Roderick Scott, partidario de la preservación y contratista especializado en mitigación de peligros de inundación, afirma que elevar sobre pilotes o nuevos cimientos las casas y los edificios no es sólo eminentemente factible, sino además la única manera segura de protegerlos de los estragos del aumento del nivel del mar y de las inundaciones ciclónicas más altas que son consecuencia del mismo, sin mencionar el aumento de los seguros contra inundaciones. Scott pronostica que aumentos en dobles cifras del costo de los seguros federales en los próximos años podrían hacerlos inasequibles para aquellos que no tomen medidas.

Levantar edificios enteros podría sonar drástico, dijo, pero es simplemente una realidad que los partidarios de la preservación, propietarios y funcionarios de la Ciudad tienen que enfrentar en este momento. Si no empiezan a planificar pronto, alega Scott, La Playa –situada completamente en una zona de inundaciones– se arriesga a perder los edificios que definen a la ciudad y hacen de ella el corazón de la vital industria turística de la región. Y el movimiento de preservación, fundado para salvaguardar la apariencia histórica de los edificios, tendrá que mostrarse flexible, dijo él.

“Solamente nos hemos enfocado en la subida del nivel del mar”, dijo Scott. “Es todo gradual. Es una tormenta que se está acumulando lentamente. La preservación histórica está un poco atrasada con respecto a la realidad. Ellos no quieren cambiar estos edificios. Pero todos estos edificios se pueden elevar”.

Un grupo de levantadores de edificios que visitaron South Beach esta semana se hicieron eco de la opinión de Scott, diciendo que el financiamiento será la parte más complicada.

“Lo esencial es la factibilidad”, dijo Jason Devooght, propietario de una compañía de traslado de estructuras que ha hecho trabajo en el área del Midwest y en la costa de Nueva Jersey. “Sobre todo la factibilidad económica”.

Scott representa a una asociación de estas firmas de traslado de estructuras cuyos miembros afirman que ellos pueden elevar por medios hidráulicos grandes edificios sin que sufran la menor grieta. El pasó gran parte de la semana pasada reuniéndose con funcionarios públicos, partidarios de la preservación, arquitectos y residentes en Miami y Miami Beach, invitado por la Liga de Preservación del Diseño de Miami (Miami Design Preservation League), el grupo cuya batalla por salvar el distrito histórico Art Deco propulsó la resurrección de South Beach.

A los líderes de la liga les preocupa que lo que ellos lucharon por preservar está ahora amenazado por la subida del mar, y junto con ello propiedades e inversiones por miles de millones de dólares, y la economía de la región que depende grandemente del turismo. Mientras la Ciudad se embarca en un programa a largo plazo para levantar el nivel de muchas de sus calles para protegerlas de las inundaciones, funcionarios y ciudadanos tienen que pensar mucho más allá de eso, de acuerdo con la liga.

Levantar los edificios es algo que vale la pena pensar en serio, dijo Daniel Ciraldo, director ejecutivo de la liga.

“Estamos tratando de ofrecer ideas y soluciones”, dijo Ciraldo. “Se ha estado hablando mucho de resistencia y de levantar las calles, pero no sobre las propiedades en esas calles. Si podemos empezar ahora, tal vez podamos establecer un plan para extender la vida de la ciudad lo más posible”.

Factibilidad y costo

Aunque alzar los edificios para salvarlos podría sonar como una medida muy radical, no es más que una entre toda una panoplia de conceptos y planes que a veces suenan extraños, y que están siendo considerados en toda la costa de Estados Unidos mientras sus líderes locales empiezan a buscar ávidamente soluciones sobre cómo proteger sus pueblos y ciudades. Se pronostica que el mar suba hasta tres pies para el 2060.

En Nueva York, este año comenzarán la construcción de una gigantesca berma en forma de U destinada a proteger el área sur de Manhattan de un futuro huracán Sandy. Otros proyectos post-Sandy, todos ellos respaldados por $1,000 millones en fondos federales, incluyen construir lechos de ostras para que sirvan de rompeolas naturales junto a las costas de Staten Island y un sistema de protección contra inundaciones en Hoboken, Nueva Jersey, que consiste en malecones, bermas y sumideros para defenderse de aguas inusualmente altas.

En Miami, estudios conceptuales elaborados por planificadores han desarrollado ideas tales como islas artificiales en la Bahía de Biscayne para proteger a PortMiami y playas artificiales para que se interpongan entre el lado oeste de Miami Beach, el área más baja y con más tendencia a las inundaciones de la ciudad, de las inundaciones de tormenta y la elevación de las mareas.

Scott afirma que él y sus colegas han trasladado o alzado con éxito decenas de miles de estructuras, entre ellas 26,000 viviendas en Louisiana después del huracán Katrina que tuvieron que ser levantadas para cumplir con las regulaciones federales de reconstrucción después de un desastre. Poderosos ascensores hidráulicos pueden levantar incluso estructuras de tamaño considerable, tales como pequeños edificios de apartamentos, de forma estable y pareja para prevenir los daños, dijo.

Como parte de la gira de esta semana, Scott y un grupo de directivos de firmas de traslado de estructuras visitaron el Greystone Hotel, un hotel Art Deco en South Beach construido en 1936 que está siendo restaurado. El interior ha sido vaciado casi por completo, mientras que las cuatro paredes están siendo sostenidas por vigas de acero.

Ingenieros locales se preguntaron cómo podrían elevar una estructura histórica y preservar al mismo tiempo partes del interior del edificio, tales como vestíbulos y escaleras, que la ley exige que sean salvados. La respuesta de los levantadores de edificios fue: se eleva la estructura primero, reforzando las paredes y detalles críticos del interior, y después de que se eleve se elimina lo que no se quiere.

“Eso tiene sentido desde un punto de vista ingenieril”, dijo Edward Fields, ingeniero de construcción y gerente del proyecto del Greystone, el cual está siendo renovado por Claro Development.

El costo varía mucho en dependencia del tipo de estructura que se levante y de su ubicación. Una contratista, la firma canadiense HG Underpinning, dijo que el precio de elevar una vivienda unifamiliar oscila entre $80,000 y $100,000.

Hay varias maneras de financiar un levantamiento, incluyendo segundas hipotecas y préstamos de construcción que se pueden convertir en hipotecas, de acuerdo con Scott. Propiedades que estén incluidas en distritos históricos del registro nacional, entre ellas los cuatro de Miami Beach, pueden calificar para créditos fiscales de restauración. Propiedades designadas a nivel local podrían calificar para reducciones del impuesto a la propiedad.

Pero él y Ciraldo admiten que elevar miles de viviendas, edificios de apartamentos y estructuras comerciales en la Playa probablemente necesite el apoyo del gobierno y la coordinación con el mismo, posiblemente a través de la creación de carteras de créditos o de legislaciones que permitan la emisión de bonos públicos para financiar las mejoras a las propiedades privadas.

Riesgos financieros

Los riesgos financieros de la inacción son graves, aun si el mar no invade durante décadas, de acuerdo con Scott y otros. Propiedades situadas debajo o al nivel base de inundación establecido por la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA) verán sus primas de seguro federal contra inundaciones subir rápidamente a niveles estratosféricos, de acuerdo con Scott.

El programa de seguros contra inundaciones de FEMA presenta $23,000 millones en pagos atrasados tras tomar prestado para pagar las reclamaciones de Katrina y Sandy, en parte porque las primas actuales no reflejan los verdaderos riesgos y no cubren adecuadamente las pérdidas, de acuerdo con los expertos. La mayoría de los observadores esperan que las primas suban luego de el Congreso vuelva a autorizar el programa este año. FEMA volverá además a trazar los mapas de inundaciones el año que viene, una medida que se espera haga subir la elevación de base. Eso significa que más propiedades quedarán dentro de la zona de primas altas.

Pero levantar una estructura por encima del nivel base hará que la propiedad califique por una prima más baja y más asequible por años, dijo Scott, y da a los dueños una clara ventaja en caso del azote de un ciclón destructivo. Lo mismo que lo hicieron después de Sandy, las regulaciones federales exigirían que las viviendas con daños graves sean levantadas al mismo tiempo que sean reparadas.

Persuadir a los dueños de propiedades de la Playa que todo esto tiene sentido financiero, sin embargo, podría resultar difícil. Algunos desconfían de las soluciones ofrecidas por la asociación de Scott, ya que sus miembros sacarían ganancias de hacer el trabajo de alza.

Herb Sosa, director de una revista, partidario de la preservación y dueño de un pequeño edificio de apartamentos construido en 1927 en el corazón del distrito Art Deco, dijo que su prima de seguro contra inundaciones ha estado decreciendo continuamente durante años: sin ir más lejos, bajó en alrededor de un 20 por ciento en enero. Y aunque él cree que los aumentos en los seguros y el alza del nivel del mar son amenazas inminentes, él dijo que tendría que ver un análisis de los riesgos de su edificio por parte del gobierno o de un grupo independiente antes de gastar dinero para elevarlo.

“Yo quiero oír opiniones de parte de una fuente neutral y creíble antes de sacar del banco los centavitos que me he ganado con el sudor de mi frente y hacer una inversión tan enorme en base a lo que plantean compañías interesadas, por muy buenas intenciones que tengan”, dijo Sosa.

El proyecto de elevación de las vías de la ciudad, el cual se propone reconstruir por lo menos la mitad de las calles de Miami Beach, podría asimismo dar impulso a la elevación de algunas casas y edificios. En muchos vecindarios, las calles quedarán por encima de las casas y los jardines. El agua de lluvia que antes hubiera drenado hacia la calle podría ahora estancarse en propiedades privadas. La Ciudad planea crear un programa en el cual los propietarios de viviendas podrían, mediante el pago de una tarifa, conectarse al sistema de drenaje de las calles. Se espera que una propuesta para un programa de este tipo se dé a conocer esta primavera.

En una visita a una calle de South Beach que está siendo levantada, 11 Street, Scott y Ciraldo señalaron un problema potencial. En la intersección de Euclid Avenue, los edificios de apartamentos ubicados en las esquinas tienen ahora áreas verdes, portones y closets de equipos colocados en una posición vulnerable por debajo del nivel de la acera, sin que esté claro de qué modo podría drenar el agua de lluvia que caiga en ellos. El dueño de un edificio había cubierto los orificios del espacio debajo del mismo con placas de zinc para impedir que entrara el agua.

La observación enfatiza la opinión de Scott de que al menos parte de la responsabilidad de adaptarse recaerá sobre los dueños de propiedades individuales, una opinión que encontró eco en el Ayuntamiento de la Ciudad. Elevar estructuras es “otra arma importante en nuestro arsenal”, dijo Susan Torriente, directora de resistencia de la Playa.

Un nuevo tipo de preservación

Alzar los edificios en distritos históricos suscita otras, numerosas preguntas. ¿Rompería eso con el carácter que hace histórico a un lugar al alterar drásticamente su aspecto, su atmósfera y su funcionamiento? Si solamente se elevan algunos edificios, ¿crearía eso una línea de horizonte irregular donde ahora existe una cuya escala es bastante consistente? ¿Cómo afectaría alzar los edificios su relación con la acera, y con ella la preservación del encanto peatonal de la Playa?

Fields, el gerente de proyecto del Greystone, dijo que la Ciudad tendrá que cambiar lo estricto de su criterio al considerar qué es histórico y al juzgar los cambios. Por ejemplo, en lugar de exigir que el piso de terrazo del vestíbulo del Greystone se mantenga a su nivel original e histórico, la Junta de Preservación Histórica de la Ciudad podría permitir que se eleve ese vestíbulo conjuntamente con el resto del edificio.

“Tendrá que haber muchas concesiones de ambos lados”, dijo Fields.

Sosa, el dueño del edificio de apartamentos y ex director de la junta de preservación, dijo que la elevación no sistemática de los edificios arruinaría cualquier vecindario, ya no un barrio histórico.

“Eso simplemente no funciona”, dijo Sosa. “Eso no funcionaria para ningún entorno urbano”.

Pero Ciraldo, de la liga de preservación, opina que la decisión podría ser entre preservar los edificios de un modo alterado, preferiblemente de acuerdo con un plan cuidadoso, o acabar perdiéndolo todo.

“Con el tiempo”, dijo, “las propiedades históricas tendrán que ser elevadas”.

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