Sur de la Florida

Miles de nuevas casas en peligro de reposesión

El número de hipotecas de riesgo en la Florida siguió su aumento en el segundo trimestre, con más de 78,500 nuevas viviendas en peligro de ser reposeídas por las entidades de préstamos, según un informe de la industria.

El porcentaje de casas reposeídas en la Florida fue mayor que en ningún otro estado del país, y casi el doble del promedio nacional.

La encuesta de Mortgage Bankers Association (MBA), pintó un cuadro lúgubre del mercado de vivienda de la Florida, tras más de cinco años de construcción excesiva e intensa especulación.

El interés en la Florida había subido a un 6 por ciento el 30 de junio, de 4.61 en el primer trimestre. Nevada quedó en segundo lugar con 4.92 por ciento.

En total había más de 213,000 propiedades en la Florida en el prolongado proceso legal en el que los prestamistas se apropian del título de una casa por incumplimiento de pago.

También había 237,000 unidades de vivienda con pagos hipotecarios atrasados durante un mes o más, o alrededor de 25,000 más que en el trimestre anterior.

Las pérdidas de empleos esperadas para el fin de año podrían complicar más el problema, según afirma Sean Snaith, un economista de la Universidad Central de la Florida (UCF).

"En un mercado típico, las reposesionese por incumplimientos de pago tienen lugar cuando alguien de la familia se enferma o pierde su empleo. En este mercado tan poco usual, eso ocurrirá encima de todas las hipotecas con problemas que hay ya'', dice Snaith. "Esto probablemente no se ha de terminar hasta de aquí a varios otros trimestres''.

Los incumplimientos en la Florida y en California, los más afectados hicieron aumentar el porcentaje de reposesiones a 2.75, el mayor nivel en los 39 años desde que se realiza la encuesta.

Jay Brinkmann, principal economista de la MBA, opina que la morosidad de pagos está empeorando en la Florida y en California y que es el motivo de aproximadamente tres cuartas partes del aumento en reposesiones a nivel nacional entre el primero y segundo trimestres del 2008.

Diane Cantor, directora ejecutiva de Centro Campesino Farmworker Center en Florida City, dice que el número de personas que visita la oficina crece por días.

"Muchos de los que vienen a vernos han esperado demasiado para solicitar ayuda. Están desesperados. Algunos se ponen muy alterados en la misma oficina, y tenemos que remitirlos a asesoramiento sicológico por lo mal que están''.

Un pequeño consuelo es que hay un indicio de que las ejecuciones de hipotecas de alto riesgo posiblemente ya hayan llegado a su máximo en la Florida. Por primera vez, el nivel de incumplimiento entre los prestatarios con crédito defectuoso en casos de préstamos de intereses variables bajó ligeramente entre los dos semestres recientes, de 19.71 a 19.31. No obstante, aproximadamente el 29 por ciento de los préstamos de interés ajustable de alto riesgo estaban en ejecución, representando unas 92,000 propiedades.

Por otra parte, los prestatarios con buen crédito, o los llamados "preferenciales'', con intereses ajustables y con pocos requerimientos de evidencia de ingresos o bienes activos, han mostrado señales de inestabilidad. Tanto el porcentaje de pagos tardíos como el de quienes están a punto de perder su casa aumentaron de manera significativa.

Brinkmann indica que las reposesiones en la próxima serie de trimestres estarán dominadas por prestatarios de buen crédito.

Algunos analistas han señalado que la fuerte concentración de préstamos de opciones ajustables en la Florida representa problemas para el futuro.

Esas llamadas "hipotecas exóticas'', y otras con intereses ajustables, representan una de cada cinco hipotecas concedidas en esta región entre el 2005 y el 2007, según los datos de McDash Analytics, una compañía que recoge información de 9 de las 10 mayores entidades prestamistas del país.

"Los mercados de vivienda estaban tan frenéticos cuando el pináculo del boom que muchas personas, algunas a sabiendas y otras no, se acogieron a tipos de préstamos que estaban destinados a fracasar'', puntualizó Snaith.

Los préstamos opcionales, también llamados "préstamos de amortización negativa'' le permiten al prestatario escoger uno de cuatro tipos de pagos cada mes. El pago mínimo generalmente es una fracción de un pago completo. La diferencia no pagada regresa a la cantidad principal, lo que quiere decir que el tamaño de la deuda aumenta. Una vez que la deuda llega de entre 110 a 125 por ciento de la original, los pagos se ajustan para garantizar que la deuda se pueda pagar en tiempo.

Un informe de Fitch Ratings la semana pasada pronosticó que de $200,000 millones en préstamos de amortización negativa unos $29,000 millones se transformarían a pagos mensuales regulares para finales del 2009, y que el pago mensual promedio saltaría de $1,672 a $2,725.

Si no, la mayoría están programados para ajustarse después de cinco años.

"Los incumplimientos podrían duplicarse y más después de eso'', dice Huxley Somerville, un director de administración de grupo de Fitch Ratings, en Nueva York. "Como hemos visto ya en los préstamos de alto riesgo, si el valor de la casa es inferior que la hipoteca, lo que uno esperaría es que dejen de pagar y le den la espalda''.

Billy Ingersoll, quien administra las finanzas de su suegra Lydia Soto y paga su hipoteca de amortización negativa por la casa de ella en Miami Lakes, dice que pronto pedirán un reajuste que también será incosteable.

Cuando la obtuvo en el 2005, podía hacer el pago completo, pero los aumentos de impuestos la obligaron a reducir los pagos al mínimo. "Ella seguirá pagando'', afirma Ingersoll. "Pero al final se le acabará el tiempo y el dinero.

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