Sur de la Florida

Los préstamos hipotecarios más allá del alcance de nuevos compradores

Para comprender cómo la crisis de crédito golpea al sur de la Florida, ahí está el caso de Teresa y Hoover Encalada. La pareja compró un apartamento de dos habitaciones en el Plaza en Brickell. Con un precio $434,000, era asequible, y el historial de crédito de ambos era bueno.

El viernes recibieron la mala noticia: el banco quiere un pago inicial de 45 por ciento sobre un préstamo a cinco años con un interés inicial de 7.8 por ciento. Ahora Encalada, un asistente de administración de 39 años, y su esposo, un productor ecuatoriano de bananas, esperan una segunda oferta bancaria que sólo les exige un pago inicial del 40 por ciento.

El precio de las casas que no son nuevas en el sur de la Florida han bajado entre 20 y 30 por ciento en los últimos 12 meses, lo que coloca viviendas otrora inasequibles al alcance de los compradores, si cumplen los requisitos de un préstamo a una tasa razonable.

El mercado de crédito está tan cerrado que en algunos casos es imposible conseguir un préstamo hipotecario con un pago inicial de menos del 20 por ciento.

Lo que agrava los problemas de financiamiento, especialmente en el caso de los apartamentos, es el seguro privado de hipotecas que se exige para las hipotecas con pagos iniciales menores del 20 por ciento.

"Por los corredores hipotecarios y constructores, el mayor problema ahora es la falta de financiación hipotecaria. El péndulo ha oscilado este año al lado opuesto: cero hipotecas para nadie a menos que tengan un historial de crédito inmaculado'', dijo Craig Studnicky, presidente de International Sales Group, firma de Aventura especializada en la comercialización de apartamentos nuevos.

Los Encalada pensaron que no tenían problemas.

Pensaban dar un pago inicial del 30 por ciento y quedarse con lo suficiente para comprar muebles nuevos. "Ahora sólo puedo comprarme el apartamento'', dijo Teresa Encalada. "Los muebles y las mejoras tendrán que esperar''.

Se acabaron los días del crédito fácil. Con la baja en el valor de las propiedades y la falta de capital fresco, los bancos a veces exigen términos extraordinarios.

La semana pasada hubo un rayo de esperanza en el abrumado mercado inmobiliario del sur de la Florida cuando se dieron a conocer las cifras de ventas de agosto, que en el caso de las viviendas unifamiliares aumentaron 22 por ciento en Miami-Dade y 12 por ciento en Broward, aunque en comparación con una base muy pequeña del año anterior. Mientras tanto, las ventas de apartamentos aumentaron 13 por ciento en Miami-Dade y no cambiaron en Broward.

Pero los corredores de bienes raíces y de hipotecas dicen que esas cifras serían mucho más altas si los compradores pudieran conseguir préstamos.

La situación es diametralmente opuesta a la del 2004 y 2005, cuando los bancos emitían hipotecas baratas sin pago inicial y sin verificar el crédito, la clase de operaciones que con frecuencia salieron mal e hicieron que el caos se extendiera a las instituciones financieras de Estados Unidos y el resto del mundo.

Ahora incluso las personas con buen historial de crédito y medios económicos enfrentan exigencias muy fuertes. Los bancos quieren que los compradores pongan más dinero por delante y, cuando el precio de las propiedades sigue bajando en algunos mercados, quieren un mayor margen de seguridad. El problema se ha exacerbado por miles de millones de dólares en valores hipotecarios abrumados en las cuentas de muchas instituciones financieras, lo que afecta severamente su capacidad de ofrecer nuevos préstamos.

Corredores de bienes raíces, hipotecas y urbanizadores siguen de cerca los intentos del gobierno y del Congreso por concretar un plan de rescate de $700,000 millones con la esperanza de estabilizar el sistema finan-ciero para mejorar la oferta de fondos a las empresas, los compradores de casas, y así mantener la economía funcionando.

Al eliminar las deudas morosas de sus libros, los bancos estarán en posición de hacer más préstamos y ten-drán más confianza en que se los paguen.

Studnicky dice que su compañía ha visto más personas en busca de apartamentos, pero lo que generalmente impide la operación es que no pueden ofrecer un pago inicial grande o no tienen un buen historial de crédito.

La Junta de la Reserva Federal en su encuesta más reciente de altos funcionarios de préstamos, realizada julio, halló que alrededor del 75 por ciento han hecho más estrictas las condiciones para conceder hipotecas de bajo riesgo, en comparación con 60 por ciento en la encuesta anterior.

La restricción al crédito significa que los que tienen efectivo están muy cautelosos: Devang Desai, abogado de 33 años, duda que el mercado de bienes raíces del sur de la Florida haya tocado fondo. Pero luego de ocho meses de buscar vivienda, se decidió recientemente por una linda propiedad de dos dormitorios y dos baños en una tranquila calle de Coral Gables.

"Es una buena inversión a largo plazo'', dice Desai, que confiesa que vio muchas propiedades. "Supongo que volví loco a mi agente'', dice. La bien cuidada casa era precisamente el estilo que tenía en mente y está cerca de su bufete Gaebe Mullen. "Pude controlar el precio'', dice Desai, que acabó pagando $450,000, $69,000 por debajo del precio que pedían.

El financiamiento era crucial para la gestión: Desai puso 20 por ciento de entrada, tiene buen crédito y buen trabajo. De modo que no fue difícil conseguir la hipoteca.

"Era un buen comprador: un abogado joven con un crédito excelente'', dijo la agente Elena Kemper, de la compañía Esslinger Woten Maxwell.

Pero a Kemper le preocupa que tiene dos ventas pendientes poco seguras por la dificultad del crédito.

"Ahora hay muchas personas comprando en efectivo por los problemas de financiamiento'', dice Alicia Cer-vera, fundadora y jefa ejecutiva de Cervera Real Estate, que vende apartamentos nuevos.

"La gente piensa que debe comprar en efectivo y que cuando los términos en el mercado estén más atractivos podrán conseguir una hipoteca''.

Los que compran vivienda por primera vez y otros que no tienen mucho capital están muy en desventaja, a pesar del reciente desplome de los precios, que ha hecho el mercado del sur de la Florida más asequible.

Aproximadamente 46 por ciento de las casas en Miami-Dade y 62 por ciento de los apartamentos en venta tienen precios inferiores a $300,000, dice Ron Shuffield, presidente de Esslinger Wooten Maxwell en Coral Gables.

En Broward, 49 por ciento de las viviendas unifamiliares a la venta y 78 por ciento de los apartamentos se ven-den por menos de $300,000.

Shuffield dice que el problema es que los compradores de menos recursos tienen menos dinero para la entrada. Hay hipotecas de la FHA por tan como como 3 por ciento de entrada, pero sólo están disponibles para ciertos compradores.

Como resultado, el inventario de viviendas a la venta en Miami-Dade sigue creciendo, aunque en Broward ha disminuido un poco.

Los redactores Monica Hatcher y Matthew Haggman, de The Miami Herald, contribuyeron a este reportaje.

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