Sur de la Florida

Se reaviva la venta y alquiler de condominios

Regan Marock y Miriam Toledo en el 500 Brickell Condo.
Regan Marock y Miriam Toledo en el 500 Brickell Condo.

En abril, Regan Marock y su novia, que habían alquilado un apartamento en el 500 Brickell, disfrutaban del elegante complejo de condominios de dos torres --la piscina, el gimnasio, el spa y otros servicios-- con pocos vecinos.

Sin embargo, en apenas unos meses, todo ha cambiado.

The Related Group, la compañía urbanizadora que le alquilaba a Marock la unidad sin vender, recientemente cerró su oficina de alquiler a través de la internet porque casi todos los apartamentos disponibles se habían alquilado. El resto de las unidades se colocó en el grupo de condominios que estaban a la venta, pero ese inventario también se está evaporando con gran rapidez.

En los últimos meses, una nueva ola de inversionistas y compradores de casas --casi una remiscencia de los días de auge del mercado-- ha estado muy activa en el mercado de condominios del downtown de Miami, y no han dejado de comprar unidades a mitad de precio. Varios edificios del área de Brickell se han vendido o están cerca de venderse.

"Sin duda alguna se trata de un pequeño boom'', dijo Peter Zalewski, funcionario de la firma de bienes raíces Condo Vultures. "En la mentalidad y la psicología, hay muchas de las mismas características que se vieron durante la época de auge''. Las diferencias: no hay precios estratosféricos. Y los inversionistas --sobre todo extranjeros-- están pagando en efectivo y dispuestos a alquilar o a conservar las unidades hasta que el mercado se recupere.

Los analistas dicen que la recuperación todavía podría demorarse al menos tres años o más, debido a la gran cantidad de condominios y los cientos --si es que no son miles-- de embargos hipotecarios que están pendientes.

Marock dijo que 500 Brickell ha estado lleno de agentes de bienes raíces y compradores, y por primera vez desde que se mudó a su unidad de dos dormitorios en febrero, un agente le mostró su condominio a un posible comprador.

"Mi edificio tiene visitantes el día entero. Un cambio enorme a cuando nos mudamos aquí'', dijo Marock.

"En la actualidad, hay poco inventario urbanista para alquileres en Brickell Avenue, y eso se debe en parte al hecho de que las unidades se están vendiendo a una gran velocidad'', dijo Jon Mann, abogado y agente de bienes raíces de Grove Town Properties, que se especializa en alquileres en la zona de Brickell.

Desde junio, más de 160 unidades se han vendido en el complejo del 500 Brickell, según Alicia Cervera Lamadrid, presidente de Related Cervera Realty Services, que representa el edificio.

Aunque las unidades se están vendiendo, algunos han debido batallar con urbanistas que no resignan a irse con las manos vacías, aunque contentos de por lo menos haber evitado caer en embargo hipotecario, bancarrota y terminar con el crédito dañado.

Detrás de la nueva ola de ventas hay drásticas reducciones de precios por parte de las compañías constructoras, sobre todo las que han debido quedarse con cientos de unidades sin vender en proyectos que se entregaron después del desplome del mercado en el 2007.

En cierto sentido, sus problemas no han hecho más que reflejar los problemas de miles de propietarios de casas del sur de la Florida, que quedaron atrapados en propiedades que valen menos que las hipotecas que se deben.

La mayor parte de los constructores de condominios recibieron enormes préstamos de construcción para edificar las bellas torres que han cambiado el paisaje de Miami. Afectados por la crisis y por la precipitada caída de los precios, tampoco ellos han podido vender sus unidades por una cantidad suficiente que les permita pagar los préstamos que deben.

Actualmente, algunos bancos prestamistas han decidido limitar sus pérdidas al permitirle a los urbanizadores que vendan las unidades por un precio menor de lo que costaron, para así poder recuperar su dinero.

"Cuando los bancos y los urbanistas participan en este tipo de ventas, es porque ya no les quedan más opciones, porque se dan cuenta de que los niveles de deuda ya sobrepasan los valores de la propiedad, y no hay otra escapatoria'', dijo Raúl Valdés-Fauli, presidente y jefe ejecutivo de Miami-Dade County CNLBank. "Están pensando, ‘Vamos a tratar de ganar algo ahora en vez de perder todavía más en un futuro' ''.

La estrategia parece estar funcionando. En enero, Brickell on the River South, localizado en el 41 S.E. 5 Street, bajó los precios de $310, el nivel más alto durante el auge inmobiliario, a $220 por pie cuadrado, lo que ha desató una serie de ventas durante los peores meses de la recesión. En mayo, los precios cayeron $10 por pie cuadrado más. Eso quiere decir que una unidad de 981 pies cuadrados que en un principio costaba $304,110 podría valer ahora alrededor de $206,000.

Estas reducciones de precios han ayudado a que el proyecto se venda y que surjan en el área del nuevo downtown diferentes estrategias de precios, dijo Andrés Asion, presidente de Miami Real Estate Group, que representa el complejo de apartamentos.

Todo ello llevó a que los bancos prestamistas se dieran cuenta de que los edificios con problemas podían venderse si se hacía al precio debido.

Después que los bancos rechazon ofertas para comprar los apartamentos en su totalidad, a un precio de entre $120 y $170 por pie cuadrado, en el proyecto inmoviliario situado en el 1060 Brickell, al urbanista se le permitió que redujera en mayo los precios en torno a los $220 por pie cuadrado.

El resultado es que más de 300 unidades están negociándose desde entonces, ya vendidas o a punto de serlo, todo ello en 90 días, según Walter Defortuna, presidente de Fortune International Realty, la agencia de ventas del edificio.

Una estrategia similar también ayudó a un aumento notable en las ventas en el complejo The Ivy, dijo Inigo Ardid, vicepresidente de Key International, empresa que construyó The Ivy y Mint, dos nuevos proyectos de condominios a lo largo del río Miami. Desde junio, se han vendido unas 140 unidades, apuntó Ardid, y casi el 90 por ciento del edificio está en la actualidad vendido.

Ardid dijo estar negociando con el banco para realizar semejantes recortes de precios en el Mint, que casi está terminado. El edificio se vendió durante su fase de preconstrucción, pero muchos compradores, que habían depositado una entrada de 20 por ciento, están renuentes a cerrar el negocio debido a la situación en la que se encuentra el mercado.

"Me siento mucho más confiado en cómo vamos a terminar en ese edificio de lo que me sentía hace seis o siete meses'', dijo Ardid. "Los bancos están actuando con más inteligencia. Yo mismo me he vuelto más inteligente también. Al final, sabemos lo que hace falta para cerrar los acuerdos en estos edificios. Todos hemos aprendido muchísimo''.

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