Sur de la Florida

Otro tsunami de ejecución hipotecaria

Si usted cree que el torrente de ejecuciones hipotecarias que afecta a prácticamente todos los vecindarios del sur de la Florida ya llegó a su punto más alto, prepárese para una nueva y amarga realidad: hay una nueva ola de ejecuciones hipotecarias en los tribunales que no tiene ninguna relación con las hipotecas de alto riesgo, especulación tras dinero fácil ni personas que compraron casas que no podían pagar.

Ahora el desempleo, que ya pasó de 10 por ciento, la baja en el valor de las propiedades y la prolongada recesión son los culpables. "Ahora viene el segundo tsunami de ejecuciones hipotecarias'', manifestó John Tur, de Miami Beach, que enseña a invertir en bienes raíces.

Las cifras son asombrosas. Durante el segundo trimestre del año, casi una de cada cuatro hipotecas residenciales de la Florida estaban atrasadas en los pagos o en ejecución, lo que convierte a la Florida en el estado más moroso de la nación, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Eso podría retrasar una recuperación seria en el estado, porque un mercado con muchas ejecuciones hipotecarias tiende a hacer bajar el precio de las viviendas.

First American CoreLogic informa que el Condado Miami-Dade tenía en agosto tenía el segundo lugar en ejecuciones hipotecarias, después del Condado Osceola, de California. Broward ocupa el sexto lugar.

Y RealtyTrac, empresa que le sigue la pista a las ejecuciones hipotecarias, informó que Homestead, el epicentro del auge de la construcción hace sólo dos años, tenía para esa fecha el mayor nivel de ejecuciones hipotecarias del condado.

Pero la situación podría empeorar. Las nuevas declaraciones de ejecución hipotecaria en los condados Miami-Dade, Broward y Monroe aparentemente superarán las 120,000 este año. Los secretarios de los tribunales dicen que podrían ascender a 135,000, o entre 17 y 32,000 más que el año pasado.

Esas estadísticas se ven a diario en vecindarios como Malibu Bay, una comunidad privada de Homestead donde el valor de las viviendas se han desplomado.

Una casa de dos dormitorios y dos baños que se vendía por $242,000 en agosto del 2006 ahora aparece en las listas por $70,000, dice Karen Klores, agente de bienes raíces de The Keyes Company.

No sólo son las subdivisiones suburbanas las que sienten el impacto de las ejecuciones hipotecarias. Las de edificios de apartamentos también han aumentado. A principios del 2008, las ejecuciones de viviendas unifamiliares superaban a las de apartamentos tres a uno. Pero ahora los apartamentos son 41 por ciento de las ejecuciones hipotecarias en Miami-Dade, 67 por ciento en Broward y 83 por ciento en los Cayos, según RealtyTrac.

"No creo que haya duda alguna de que la primera ola de ejecuciones de este año eran causadas por préstamos de alto riesgo'', dice Guy Cecala, editor de Inside Mortgage Finance, de Bethesda, Maryland. "Este año es que estamos sintiendo el impacto de la profunda recesión que hay en el país''.

Las entidades de préstamos están abrumadas por el número cada vez mayor de propietarios que se atrasan en los pagos, miles de hipotecas adquiridas de bancos quebrados y los miles de nuevos casos que salen a la luz debido a la pérdida de empleos por la recesión.

Daren Bloomquist, administrador de comunicaciones de mercadotecnia de RealtyTrac, dice: "Hemos escuchado de personas que llevan seis, siete y hasta 10 meses sin pagar su hipoteca y que no han recibido todavía aviso de la entidad hipotecaria, lo que nos hace pensar que hay una congestión en esa actividad. Todavía no se ha visto la magnitud de lo que está pasando''.

En tribunales de Miami-Dade, Broward y Monroe, los jueces están abrumados. Más de 90,000 nuevos casos de ejecución hipotecaria se plantearon hasta septiembre de este año en los tres condados.

"La situación es terrible'', dijo Elizabeth Le Sueur, agente de operaciones del tribunal de Miami-Dade, cuyo personal antes manejaba un promedio de 9,000 casos de ese tipo al año.

En agosto se empezó a atrasar tanto el trabajo que los casos y las solicitudes nuevas se empezaron a acumular y las empezaron a guardar en cajas de cartón, que llenaban toda la planta baja del tribunal. Con 4,972 nuevas declaraciones de ejecución en septiembre, la cifra en Miami-Dade ha subido este año a 49,325.

"No se le ve el fin'', dijo le Sueur.

La jueza de circuito Jennifer D. Bailey, que encabeza un equipo especial estatal de ejecuciones hipotecaris, dice que espera que la crisis se mantendrá hasta buena parte del próximo año. "Ahora vemos a personas con problemas debido a problemas de ingresos, no cambios en los préstamos'', dijo.

Hace un año, los préstamos de intereses fijos representaban sólo uno de cada cinco casos de ejecución hipotecaria. Ahora esos préstamos, en los que los prestatarios con buen crédito reciben la mejor tasa del mercado a plazo fijo, son uno de cada tres casos de ejecución, dice Jay Brinkmann, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

En el sur de la Florida, menos del 1 por ciento de los préstamos hipotecarios de interés preferencial estaban en ejecución en enero del 2007. La cifra subió a más de 9 por ciento en agosto, según First American CoreLogic, compañía de información sobre bienes raíces de California.

La Corte Suprema de la Florida estudia recomendaciones que podrían ayudar a algunas familias.

Presentadas en agosto, las recomendaciones fueron formuladas por un equipo especial de emergencia de 15 personas encabezadas por Bailey, que se reunieron durante 20 semanas y estructurando un amplio plan para aliviar la carga de los tribunales estatales y ofrecer soluciones en las que todas las partes salgan ganando, prestamistas y prestatarios.

La Legislatura estatal también aprobó una ley que entra en efecto al primero de enero que exige que todos los modificadores, originadores de préstamos o prestamistas que no tengan licencia de bienes raíces tengan que solicitarla a la Oficina Estatal de Normación Financiera.

Eso hará que la ley estatal se equipare con una ley federal del 2008 que exige que los agentes renueven sus licencias anualmente, sean sometidos a investigaciones de antecedentes y aprueben un examen escrito, después de un curso de capacitación.

En el 2011 comenzará a funcionar un registro anual que incluye el historial de empleos y medidas disciplinarias.

En otro esfuerzo por impedir más ejecuciones, la mayoría de los prestamistas de la Florida empezaron en agosto a exigir un índice de crédito de 740 para recibir préstamos de la Dirección Federal de Vivienda, dice Valerie Saunders, presidenta de la Asociación de Corredores Hipotecarios de la Florida.

"Cualquier número por encima de 700 se consideraba excelente'', dijo.

Pero a medida que la crisis empeora muchas personas han inundado las organizaciones sin fines de lucro, como Neighborhood Housing Services del sur de la Florida, que recibe un promedio de 50 o 70 casos a la semana.

"Generalmente tenemos que ver con más personas de ingresos bajos, pero también tenemos personas con niveles medios de ingresos y acabamos de ayudar a un individuo de Coral Gables que tiene una casa de $1 millón'', dice Arden Shank, el director ejecutivo.

"La cifra media de ingresos de las personas que atendemos está subiendo''.

Aunque la mayor parte de los préstamos morosos de alto riesgo ya están en el sistema, hay otros que pueden acabar en ejecución hipotecaria cuando las nuevas tasas entren en efecto, a saber: hipotecas de tasa variable que comenzaron pagando sólo el interés pero que en los próximos dos años comenzarán a incluir pagos de capital.

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