Sur de la Florida

Homestead no escapa a la crisis hipotecaria

Waldo Cruz en el patio de su casa en Homestead con su pqueño hijo Noa, de sólo tres meses de edad.
Waldo Cruz en el patio de su casa en Homestead con su pqueño hijo Noa, de sólo tres meses de edad. The Miami Herald

Alexandra y Waldo Cruz se mudaron de su apartamento de Kendall a Homestead, seducidos por una casa amarilla de tres dormitorios, dos baños y un pequeño patio trasero.

Cuatro años después, su casa, la primera vivienda que compraron juntos, está en ejecución hipotecaria y tienen hasta abril para encontrar otro lugar donde vivir con sus cuatro hijos, de entre tres meses y 15 años.

"Estamos tratando de hacer realidad el sueño americano'', dijo Alexandra, de 35 años, a quien cesantearon en mayo como agente de seguros cuando tenía casi nueve meses de embarazo. Comenzó un nuevo empleo hace dos semanas como representante de servicio al cliente y ahora trabaja seis días a la semana, ganando menos dinero. Al mismo tiempo, a su esposo le redujeron las horas extra.

"No podíamos pagar la hipoteca y vamos a perder la casa. No podemos permitirnos seguir viviendo aquí'', dijo Alexandra.

Aunque el valor de la vivienda en todo Miami-Dade se ha desplomado, ninguna zona ha sido tan afectada como Homestead, donde en septiembre una de cada 49 viviendas estaba en alguna fase de ejecución hipotecaria, la tasa más elevada en un condado con uno de los mayores índices de ejecución hipotecaria del estado.

Es un fuerte golpe para un municipio que fue necesario reconstruir después de que el huracán Andrew arrasó la zona en 1992. Un auge de la construcción --impulsado por lo barato de los terrenos, el financiamiento fácil, los precios atractivos de la vivienda y el acceso al resto de Miami-Dade a través del Turnpike de la Florida-- provocó una verdadera avalancha de compradores, muchos de los cuales compraban su primera vivienda.

En el 2007, Homestead fue el municipio de menos de 50,000 habitantes con el crecimiento más rápido del país, según la Oficina del Censo.

"Homestead era el punto cero, porque se estaban construyendo muchísimas urbanizaciones'', dijo Ned Murray, director adjunto del Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de la Florida. "Pero la mayoría de los clientes apenas podía darse el lujo de comprar una vivienda''.

El desplome inmobiliario y la fuga de los habitantes --los demógrafos de la Universidad de la Florida calculan que la población de Homestead ha bajado en 1,800 personas durante los últimos 12 meses-- ha afectado sustancialmente la base de recaudación fiscal de Homestead, que disminuyó en casi $1,000 millones, o 24.7 por ciento, durante los últimos 12 meses.

Para equilibrar sus finanzas, el Concejo de Homestead eliminó 33 empleos y redujo en $10.9 millones su presupuesto de $132 millones. Aunque no hubo reducciones en la policía o aumentos en los cargos por concepto de electricidad, acueducto y alcantarillado, la recogida de desperdicios grandes ahora es una vez al mes, en lugar de una vez a la semana, y la gama de actividades municipales, como las fiestas del 4 de Julio, se ha restringido.

Pero las dificultades están lejos de resolverse.

"Tenemos personas que deben más de lo que vale su vivienda. Eso es un problema para todos, pero fundamentalmente para los que necesitan irse a otra parte'', dijo Steve Losner, abogado inmobiliario y ex concejal de Homestead.

Durante la mayor parte de esta década, el crecimiento de Homestead iba viento en popa. En el 2000 era una comunidad agraria de unas 32,000 personas. Su calle principal --Krome Avenue-- comenzó a llenarse de tiendas de antigüedades, restaurantes mexicanos y tenía un teatro histórico, el Seminole, en medio de las renovaciones.

Para el 2008, la zona sur del Miami-Dade se había transformado en un municipio de tamaño medio con casi 58,000 habitantes.

En siete años Homestead vio aumentar en 59.4 por ciento la cantidad de viviendas, en gran medidas gracias a nuevas subdivisiones de casas unifamiliares y chalets adosados, según la Oficina del Censo.

El atractivo mayor eran los precios. El precio medio de una vivienda en Homestead en el 2006 era de $292,000, según David Dabby, analista del mercado inmobiliario con sede en Coral Gables. En contraste, el precio medio en Miami-Dade era $375,000.

"Aunque los precios eran increíblemente caros para Homestead, se tenían que presentar como una alternativa más barata porque el viaje de ida y vuelta era más largo'', dijo Dabby.

Pero la situación comenzó a deteriorarse en el 2007, cuando estalló la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Muchos de los que compraron su primera vivienda la financiaron con ese tipo de préstamos.

Murray dijo que ha habido dos olas de ejecuciones hipotecarias. La primera, en el 2007, golpeó a los que habían comprado hipotecas de alto riesgo. La siguiente fue en el 2008, cuando la gente comenzó a abandonar sus propiedades que de pronto valían menos que lo que debían.

La situación se agravó cuando la recesión más fuerte desde la Gran Depresión comenzó a hacerse sentir y millones de personas perdieron su empleo. El índice de desempleo de Miami-Dade en septiembre fue 11.3 por ciento. Desde junio, el índice de desempleo del Condado ha estado por encima del 11 por ciento, el más alto desde 1983.

En el 2006, Leslee Ramos se compró un chalet adosado de tres habitaciones en $255,490 en la subdivisión Ventura de Malibu Bay. Construida en el 2004 por Lennar Corp., Ventura está compuesta por chalets adosados de un solo piso con garajes para un carro. Las calles son estrechas y el espacio limitado de césped frente a las casas está cuidado.

Ramos, de 34 años, se mudó a Homestead porque las viviendas eran más económicas que en Kendall, donde había vivido. Pero en el 2007 perdió su trabajo de directora de mercadotecnia. Ya no podía hacer los pagos mensuales de $2,000 de la hipoteca.

Abandonó la vivienda en mayo cuando comenzó el proceso de ejecución hipotecaria. Ahora su casa en NE 11th Drive está vacía, al igual que muchas otras en igual condición en la zona debido a las ejecuciones hipotecarias.

Desde el punto máximo del auge en el 2005, el valor de la vivienda promedio en Homestead y sus alrededores en el sur de Dade ha bajado 58 por ciento, de $290,000 a $121,000 en este momento, dijo Dabby.

"No es posible que empeore'', dijo Dabby. "Nueve de cada 10 ventas en Homestead son remates. A nivel de Condado, seis de cada 10 ventas son remates''.

La baja del precio de la vivienda es un dolor de cabeza para los propietarios, que no pueden vender y marcharse con las ganancias.

Chasity Ferrer, que también vive en NE 11th Drive y es prima de Ramos, señala la disparidad en el precio de la vivienda. Su vecino compró el chalet adosado contiguo de tres dormitorios en mayo por $73,500. Ferrer compró el suyo de dos habitaciones en el 2006 por $229,570.

"Mi intención nunca fue quedarme aquí tanto tiempo, pero ahora me siento prisionera'', dijo Ferrer, quien afirma que es uno de sólo tres propietarios que quedan en su cuadra.

"Una no conoce a nadie. No hay espíritu de comunidad'', añadió.

El lado bueno del asunto es que los precios bajos son un gancho para los que tienen buen crédito o dinero en efectivo.

Alan Dewey, veterano inversionista en bienes inmobiliarios de Homestead, disfruta de una racha de suerte, pues ha comprado cinco viviendas a los bancos en los últimos ocho meses, por precios que van desde 17,000 a $52,000.

"He aprovechado la mala fortuna de otras personas para comprar a precios de ganga'', dijo Dewey. "La gente hace eso a diario. Los que tienen el dinero y creen en Homestead están comprando''.

Homestead ha tomado varias medidas para controlar el crecimiento urbano. El año pasado el municipio estableció una moratoria de construcción de propiedades residenciales de densidad media, defendida por la alcaldesa Lynda Bell. La medida expiró en julio.

Meses atrás, el Concejo redujo de 10 a 8 el número de unidades permitidas para chalets adosados, apartamentos y dúplexes 10 a 8.

Homestead recibió además $2.8 millones en fondos de estímulo federal. Más de $880,000 se usarán para rehabilitar y revender viviendas en ejecución hipotecaria, dijo Bell.

También ha habido planes para un taller de prevención de ejecución hipotecaria, según la portavoz municipal Lillian Delgado.

Pero los expertos afirman que pasarán años antes que Homestead salga de sus problemas inmobiliarios.

El tasador de propiedades de Miami-Dade, Pedro García, dijo que el valor de las propiedades bajó porque los urbanizadores crearon un falso mercado durante el auge, que provocó una sobrevaloración de las propiedades.

"En este momento se está estableciendo el valor justo de esas propiedades'', afirmó.

No obstante, García espera más ejecuciones hipotecarias.

Dabby, el analista del mercado inmobiliario, opina: "Yo diría que podría demorar entre dos y tres años para que las ejecuciones hipotecarias regresen a sus nivel normal, que por lo general son menos del 10 por ciento de las ventas, típicamente el 5 por ciento''.

Otros expertos consideran que Homestead sólo se recuperará creando empleos y atrayendo habitantes. Murray, de FIU, dijo que una de las ventajas de Homestead está en los cientos de acres de terreno en zonas de uso industrial o comercial.

"La idea es que cuando uno crea una base industrial, con buenos empleos, se aumenta la base de recaudación fiscal', dijo. "Hasta que la economía no se recupere no aumentará el valor de la vivienda''.

Pero incluso así, con la baja del precio de la vivienda y la economía en recesión, quedarse en Homestead es imposible para muchos.

En 1992, Joyce Rosario y su esposo compraron una casa en $68,000 en Porvenir, en el noroeste de Homestead. A Rosario, que enviudó recientemente, le preocupa que no le quede lo suficiente para retirarse si vende su casa ahora.

"No calcularon correctamente la demanda de la vivienda'', dijo Rosario. "Estamos perdiendo nuestra base impositiva por culpa de todas esas propiedades junto al Turnpike que reventaron''.

"Yo me voy de Homestead en cuanto pueda'', afirmó.

La redactora Monica Hatcher, de The Miami Herald, contribuyó a este artículo.

  Comentarios