Sur de la Florida

Hoteles con préstamos al borde del desplome

Vista de la fachada del Hotel Sagamore en Colllins Ave., Miami Beach.
Vista de la fachada del Hotel Sagamore en Colllins Ave., Miami Beach. Alexia Fodere/ The Miami Herald

Hace un año, la habitación promedio en el Shore Club costaba casi $200 la noche durante la temporada baja del verano. En cambio, este año el hotel apenas generó $100 por habitación.

Si se suman los ingresos de bares y restaurantes --escalas favoritas de las celebridades en el circuito de fiesta de South Beach-- las cifras empeoran: el Shore Club registró pérdidas este otoño, en un momento duro durante el cual el hotel de 309 habitaciones se atrasó en los pagos de su hipoteca.

Expertos hoteleros afirman que no los sorprende el preocupante golpe fiscal recibido por uno de los establecimientos más de moda de South Beach. En todo el sur de la Florida hay desplomes semejantes en los libros de los hoteles.

"Hay muchas propiedades en la Playa que encaran ese problema en estos momentos'', afirmó Boaz Ashbel, especialista en compraventa de hoteles de Aztec Group, una firma de banca de inversión de Coconut Grove. "La situación va a empeorar sustancialmente''.

Los préstamos hipotecarios en problemas de los hoteles del sur de la Florida son sólo una parte minúscula de la situación que enfrentan los bancos en todo el mundo, y que los expertos aseguran que podría causar un desplome del sistema financiero.

El Promedio Industrial Dow Jones llegó a caer el lunes más de 100 puntos después de que un alto funcionario de la Reserva Federal declaró al Congreso que los bancos podrían encarar el año próximo pérdidas sustanciales en préstamos comerciales y que algunos incluso podrían no tener suficientes reservas para cubrirlas. El Dow Jones cerró al alza al final de la jornada.

Lo mismo que los propietarios de viviendas, los hoteles del sur de la Florida que tomaron préstamos durante los últimos cuatro años tendrán los mayores problemas.

Los pagos de la deuda basados en los pronósticos de un auge hotelero que se concretó hace mucho tiempo no pueden cubrirse con los precios de ganga que ha generado la recesión. El desplome del valor inmobiliario hace difícil, prácticamente imposible, pagar una deuda mediante la venta o el refinanciamiento.

Eso allana el camino para lo que podría ser un desastre de grandes proporciones en uno de los motores de la economía del sur de la Florida, mientras los inversionistas tratan de comprar hoteles en problemas con grandes descuentos.

"Estamos viendo en el mercado hoteles que hace tres meses no tenían problemas'', dijo David Brillembourg, director ejecutivo del Brilla Group en Miami.

En septiembre ese fondo de cobertura compró el Raleigh Hotel de South Beach y está interesado en otros hoteles de la misma área.

El negocio se consideró positivo para el dueño, Andre Balazs, y sus socios, ya que el precio de venta de $30 millones fue 20 por ciento por encima de lo que pagaron por el hotel de 104 habitaciones en el 2002.

Los observadores del mercado pronostican que los propietarios tendrán menos oportunidades de vender con ganancias el próximo año mientras cada vez más dueños pagan la deuda de su bolsillo y los compradores insisten en precios de ganga.

"Los compradores todavía piensan que tienen tiempo'', dijo Víctor López, ex ejecutivo de Hyatt que ahora asesora a inversionistas a cerrar tratos como presidente de VLO & Associates en Coral Gables. "Están esperando a que la miseria empeore''.

El mercado de precios bajos en el sector hotelero coincide con un mercado de habitaciones de hotel a precio de ganga debido que la crisis ha obligado a los hoteles a regresar a los precios del 2006.

Daniel Peek, especialista en compraventa de hoteles para la firma de propiedades inmobiliarias comerciales HFF en Coral Gables, dijo que muchos dueños están pagando la deuda con su propio capital, incluso la nómina.

"Esto no puede seguir así'', dijo Peek. "Nos va a llevar a un montón de ejecuciones hipotecarias [comerciales]''.

Y aunque vender un hotel con pérdidas puede ser desastroso para el dueño y el prestamista, podría ser ventajoso para la propiedad y los huéspedes.

El nuevo dueño puede asumir la propiedad con un pago hipotecario mensual menor y más dinero para el mantenimiento y las reparaciones.

"Eso es lo primero en que empiezan a ahorrar: mantenimiento, muebles y equipos'', dijo López, que anteriormente supervisaba los hoteles de Hyatt en la Florida. "El colchón se empieza a hundir y a lo mejor el aire acondicionado ya no funciona bien''.

Aunque los hoteles del sur de la Florida están bajo presión, otros mercados enfrentan más problemas, opinó Tom Fink, vicepresidente senior de Trepp, firma que analiza valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS).

Su estudio de la deuda hotelera de tipo CMBS muestra que el sur de la Florida está en el medio en materia de préstamos en problemas. El sur de la Florida quedó en el lugar 17 de 50, por debajo de Orlando (número 10) y St. Louis (número 1).

"Sí, la situación está mal en Miami'', dijo Fink. "Pero hay otros mercados donde está mucho peor''.

El Sagamore, un hotel de 93 habitaciones en South Beach con una hamaca de neón en el vestíbulo, está atrasado 60 días en el pago de $170,000 de su hipoteca, según un informe presentado por el cobrador de la deuda, LNR Partners.

En una declaración, el Sagamore informó que el atraso en el pago era un requisito para conseguir que el prestamista considere la negociación de nuevos términos.

"El prestamista no podía reunirse con nosotros para una discusión de este tipo'', dijo el director del Sagamore, Neil Sazant. "Ellos sólo pueden participar si la hipoteca está en mora''.

A tres cuadras de distancia, en el Shore Club, LNR Partners informó que el hotel amenazó con cerrar si no podía usar reservas de la hipoteca para pagar sus cuentas, incluyendo la nómina.

Un portavoz del Shore Club declinó una solicitud de comentario, pero anteriormente había culpado del pago atrasado una disputa sobre cómo se debía financiar la renovación en el hotel. Los problemas hipotecarios no se limitan tampoco a los hoteles de lujo.

El Crowne Plaza Sawgrass Mills, donde las habitaciones cuestan $96 la noche los fines de semana, fue reportado con un atraso de 60 días en los pagos de $128,000 de su hipoteca. "El prestatario está solicitando una modificación del préstamo debido a escaso flujo de efectivo'', escribió LNR en el informe. "Las negociaciones están en proceso''.

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