Sur de la Florida

Impuestos más altos golpean a algunos dueños de casas

Este año, el valor gravable sólo aumentará 2.7 por ciento, la tasa de inflación calculada por el Departamento de Ingresos de la Florida, según ordena la ley estatal.
Este año, el valor gravable sólo aumentará 2.7 por ciento, la tasa de inflación calculada por el Departamento de Ingresos de la Florida, según ordena la ley estatal.

Las personas del sur de la Florida que son dueñas de sus propiedades desde hace tiempo probablemente vean un aumento este año en su factura de impuestos incluso mientras el valor de la vivienda se ha desplomado, mientras que los que compraron viviendas similares durante la burbuja inmobiliaria ciertamente verán un descenso en su factura impositiva.

¿Qué está pasando aquí?

Se denomina la Regla de Recuperación, y si parece discriminatoria es porque lo es, a propósito.

Los propietarios antiguos pueden considerarlo un recargo por los años en que sus impuestos a la propiedad fueron bajos o incluso bajaron mientras el mercado se disparaba.

Para los nuevos propietarios es la consecuencia de haber pagado los altos impuestos a la propiedad sobre viviendas con precios inflados.

Los tasadores de la propiedad sólo piensan en el tema en términos de cuentas.

Esto es lo que sucede:

En términos simples, el impuesto que usted paga sobre su vivienda se basa en dos factores: el valor gravable de la propiedad y el amillaramiento que cargan los gobiernos locales, como condales, municipales, juntas escolares y distritos hospitalarios.

El valor gravable se fija en el momento en que usted compra la propiedad, aproximadamente el precio que usted y otros pagaron por viviendas similares en vecindarios parecidos. El tasador de impuestos ajusta ese valor en lo adelante.

Pero desde 1992 la enmienda constitucional llamada Save Our Homes ha limitado el aumento al valor gravable de una propiedad con exención fiscal homestead a la tasa de inflación o 3 por ciento, la que sea menor, sin importar el cambio del valor de la vivienda en el mercado.

Este año, el valor gravable sólo aumentará 2.7 por ciento, la tasa de inflación calculada por el Departamento de Ingresos de la Florida, según ordena la ley estatal.

La idea, durante los años de vacas gordas, fue evitar que los propietarios perdieran su vivienda debido a aumentos rápidos y consecutivos del valor de la propiedad, de hecho gravándolos a un valor menor que el del mercado.

La ley le daba una ventaja a los que compraron vivienda antes de la burbuja inmobiliaria (aproximadamente entre el 2003 y el 2007), mientras que los que compraron durante el auge pagaron mucho más y se les fijaron evaluaciones fiscales más altas.

Pero en este mercado el precio de la vivienda ha bajado más de 40 por ciento y las tablas impositivas se han invertido.

Ahora, los que compraron durante el auge ciertamente verán bajar su valor de mercado y con ello la evaluación.

Debido a que la ley indica que el valor gravable de una vivienda no puede exceder el valor de mercado, el tasador de propiedades debe reducir la evaluación y, por consiguiente, la factura tributaria.

Pero la situación es diferente para los que compraron antes del auge. El valor evaluado de sus propiedades probablemente está por debajo del valor de mercado, porque el programa Save Our Homes evitó que le subieran el valor gravable más de 3 por ciento anual.

Eso significa que los que son dueños de sus propiedades desde hace años seguirán viendo un aumento en la evaluación hasta que ese valor se iguale al del mercado, exactamente como está prescrito en la Ley de Recuperación, aprobada por el gobernador y el gabinete en 1995.

La poco conocida cláusula es una "espada de doble fijo'', dijo Dominic M. Calabro, presidente del grupo de investigaciones Florida TaxWatch, una entidad sin fines de lucro y no partidista.

En la situación actual del mercado, esa espada está hiriendo a los propietarios antiguos, asombrados por la incongruencia entre el aumento de las evaluaciones en medio de un mercado a la baja.

"Fue muy efectivo en ayudar a la gente a que el valor gravable no aumentara, los atrajo porque inicialmente se pagaban impuestos bajos'', dijo Calabro.

¿Cuántos propietarios del sur de la Florida fueron engañados por este falso sentido de seguridad?

Cientos de miles.

La Oficina del Tasador de la Propiedad de Miami-Dade calcula que 250,000 propiedades --más de la mitad de las aproximadamente 450,000 viviendas con exenciones fiscales homestead-- verán un aumento en sus evaluaciones y por lo tanto mayores facturas tributarias.

En Broward, la Oficina de Evaluación de la Propiedad calcula que 177,00 propietarios --aproximadamente 42 por ciento de las viviendas con exención tributaria homestead-- verán aumentos en su factura fiscal.

Pero esperen, hay más.

En dependencia de la tasa de amillaramiento de los gobiernos locales, es posible que los propietarios antiguos tengan que pagar más impuestos todavía.

Se llama amillaramiento porque la tasa se multiplica por cada $1,000 de valor gravable para determinar cuánto paga el propietario.

Así las cosas, si la tasa de amillaramiento de un municipio es $5.68 y una vivienda tiene un valor gravable de $250,000 ----y el dueño cumple los requisitos de la exención tributaria de $50,000-- eso significa que la factura fiscal del municipio es $1,136.

Las comisiones condales, juntas escolares, distritos hospitalarios y juntas de administración de aguas también imponen tasas de amillaramiento.

Y casi todas las entidades de gobierno enfrentan problemas de presupuesto, lo que significa que no pueden generar en el 2010 los mismos ingresos que en el 2009 cobrando la misma tarifa.

Eso se debe a que la nómina tributaria del sur de la Florida --el total de propiedades gravables-- ha bajado 13.4 por ciento en Miami-Dade y 11.7 por ciento en Broward.

La baja de la nómina tributaria refleja un menor precio de venta de las propiedades, lo que deprime las evaluaciones, y la baja en el valor de las propiedades comerciales, que no están afectadas por el programa Save Our Homes.

Una nómina fiscal menor significa menos ingresos proporcionales para un municipio, un condado o una junta escolar, y la única forma que tienen de recuperar la diferencia es aumentar el amillaramiento o reducir significativamente los gastos.

Adivine qué opción propone la mayoría de las entidades de gobierno para el 2010.

En Broward, casi todas --excepto la Junta Escolar-- han propuesto mantener el amillaramiento sin cambios o aumentar la tasa, aunque la mayoría todavía ingresa menos que en el 2009, lo que significa que tienen que reducir los gastos.

En Miami-Dade, la mayoría de las municipalidades han propuesto aumentar las tasas y sólo Indian Creek contempla reducirlas. Ocho municipalidades de Miami-Dade, como Hialeah, Homestead y Aventura, han propuesto no cambiar sus tasas.

Sin embargo, cuando se suman todos los amillaramientos propuestos por las autoridades tributarias fiscales, todas las ciudades de Miami-Dade verán un aumento en el amillaramiento total, según cálculos preliminares.

No cabe duda de que el mercado inmobiliario no es estático, y es difícil pronosticar qué sucederá con las evaluaciones de la propiedad en el 2011, algo que dependerá en parte de los precios de venta este años.

Lori Parrish, tasadora de la propiedad de Broward, no se atreve a hacer un pronóstico.

"En mi actividad'', dijo "no adivinamos, las cifras son lo que cuenta''.

Mike Postell, veterano supervisor de evaluación de propiedades de Miami-Dade, proyecta cautelosamente alguna mejora, o por lo menos un freno en el descenso.

"Este año no ha terminado'', dijo, "y por lo general los últimos meses del año es cuando más transacciones ocurren. . . . En el caso de las propiedades residenciales, estamos muy cerca del fondo. No veremos otra baja de 13 por ciento. Es algo que sencillamente no esperamos''.

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