Sur de la Florida

Paraíso perdido: los miamenses ya no pueden vivir aquí

Así se comparan los precios de la vivienda en Miami con otras ciudades estadounidenses

El Condado Miami-Dade es una de las áreas más caras para alquilar y comprar vivienda. Aquí comparamos lo que cuestan las viviendas en diferentes ciudades del país.
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El Condado Miami-Dade es una de las áreas más caras para alquilar y comprar vivienda. Aquí comparamos lo que cuestan las viviendas en diferentes ciudades del país.

En Miami, un pantano lleno de mosquitos que creció tan rápido que en su momento comenzaron a decirle la Ciudad Mágica, las cosas nunca dejaron de cambiar. Esa ha sido su bendición y su maldición.

Después de ser golpeada por motines raciales, la delincuencia y olas de refugiados pobres en los años 1980, un escritor con miras largas la llamó la Ciudad del Futuro. T.D. Allman acertó y Miami, contra todos los pronósticos, se volvió a levantar.

Ahora ese futuro está en pleno florecimiento, pero ha llegado con una advertencia: hay que tener cuidado con lo que uno pide.

Durante los últimos 15 años, en medio de una ola permanente de urbanización que apenas pareció tomar respiro ante un desplome económico brutal, Miami ha estado atravesando la más reciente —y quizás la más trascendental— de sus transformaciones. Ha sido una evolución dolorosa, de una zona metropolitana regional de segundo nivel a una ciudad verdaderamente internacional, con todos los beneficios y problemas que eso significa.

En ese breve tiempo, el condado Miami-Dade ha pasado de ser una zona donde un ingreso medio ofrecía una vida cómoda para cientos de miles de personas, a una metrópolis acosada por una crisis de vivienda de proporciones alarmantes y un nivel de desigualdad económica brutal. Eso es consecuencia del estancamiento del salario real, de precios de la vivienda que se han disparado por una fuerte demanda y una gran cantidad de dinero proveniente del extranjero, y poca oferta para los miamenses a precios asequibles.

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El Paramount World Center, en Miami, en una imagen del 26 de mayo de 2019. Daniel A. Varela dvarela@miamiherald.com

Un porcentaje asombroso de miamenses apenas puede darse el lujo de vivir en su ciudad. Un análisis de datos del Censo indica que más de 60% de los habitantes de Miami-Dade pagan más del 30% de sus ingresos en el alquiler de su vivienda —el nivel generalmente aceptado de asequibilidad— lo que hace de la zona de Miami la tercera ciudad menos asequible del país. La crisis afecta no solamente a los trabajadores de servicio, que ganan poco y constituyen la mayor parte de la fuerza laboral del condado, sino también a la clase media e incluso a profesionales, quienes tienen que apretarse fuerte el cinturón para pagar el alquiler o la hipoteca.

Los cambios económicos también han exacerbado en Miami la brecha entre los que tienen y los que no tienen. Un informe reciente colocó el nivel de desigualdad económica en Miami y en todo el sur de la Florida al mismo nivel de Colombia, y el segundo en Estados Unidos después de Nueva York.

La crisis de la vivienda es el lado negativo en el rápido ascenso de Miami en la lista de ciudades más deseables del mundo para vivir, dijo el conocido urbanista Richard Florida, coautor del informe sobre la desigualdad y vecino de Miami Beach.

“Estamos en el centro del torbellino. Somos el ojo de la tormenta”, dijo Florida. “Hay muchas cosas que marchan bien. La economía crece, vienen muchas personas talentosas a vivir aquí. Viene gente joven. Estamos en un punto de inflexión en que los cambios ocurren con gran rapidez.

“Miami está pasando por una crisis de éxito”.

Las muestras del éxito son indisputables: una gran actividad comercial y económica. Una industria turística de primera calidad. La propagación de la cultura. Una variedad interminable de lugares donde comer. Una ciudad atractiva para los talentosos, los curiosos, los sofisticados y los realizados. Nuevos negocios, con un incipiente sector tecnológico y la multiplicación de incubadoras de emprendimientos.

Lo que fue una ciudad en lo fundamental suburbana, de centros comerciales y calles muertas y vecindarios marginales hace tan poco tiempo como los años 1990, ahora cuenta con una cantidad cada vez mayor de distritos urbanos, gran actividad comercial y una animada vida callejera.

“La ciudad va por un camino excelente”, dijo Michelle Garrido, abogada de 31 años nacida en Miami. “La Pequeña Habana. Art Basel. El crecimiento en Wynwood. Es un lugar espectacular. El aumento explosivo del arte y la cultura. Mis amigos que se marcharon regresan”.

Cambio enorme

Es difícil exagerar la velocidad y el alcance de los cambios.

En 2004, cuando un auge de construcción de condominios de una escala sin precedentes echó raíces en el downtown de Miami y sus alrededores, no estaba el Arsht Center, el PAMM ni el Frost Science. La zona ahora llamada Midtown era un patio ferrocarrilero decrépito, y Wynwood una zona industrial peligrosa. El downtown de Miami cerraba a las 5 p.m. Coconut Grove y el downtown de Coral Gables estaban deprimidos. Doral era una combinación de almacenes y comunidades cerradas. Sunny Isles Beach era una colección antigua y curiosa de moteles de propiedad familiar con tema marítimo.

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El paisaje arquitectónico de Miami en una imagen de octubre de 1937. Herald file

“Recuerdo cuando Lincoln Road estaba muerto y el Hotel Van Dyke se podía haber comprado por $800,000”, dijo Avra Jain, urbanizadora y conservacionista miamense que empezó a visitar la ciudad en los años 1980. Ese edificio se vendió por última vez en 2012 por $16 millones, según registros del condado. “Lo que ha ocurrido en los últimos 10 años ha sido fenomenal”.

Desde 2010, la población de Miami-Dade ha aumentado en más de medio millón, para llegar a una cifra calculada en 2.8 millones en 2018, según datos del Censo de Estados Unidos. La población del downtown, en el tramo de Brickell hasta Midtown, ha crecido casi 40% desde 2010, y ahora son 92,000 habitantes, según un informe de la Autoridad de Desarrollo del Downtown (DDA). Impulsado por el apetito insaciable de los que buscan energía y la conveniencia de ir caminando a cualquier parte en el casco urbano, debe llegar a 109,000 habitantes para 2021. La cantidad de condos y apartamentos en ese mismo período aumentó 42%, a más de 48,000, según la DDA.

La ciudad de Miami ha cambiado drásticamente desde su génesis. El aumento de los precios, junto con los nuevos rascacielos en expansión, son evidencia de ello.

Pero todo eso ha significado un costo cada vez más difícil de evitar.

La construcción de edificios y vías parece no detenerse nunca, lo que afecta la vida de miles de personas en todo Miami-Dade. Vecindarios enteros se renuevan en un abrir y cerrar de ojos, mientras edificios históricos de referencia desaparecen, junto con las personas que los ocupaban.

Extranjeros asombrosamente ricos llegan a Miami-Dade y al resto del sur de la Florida, haciendo subir los precios de la vivienda y los servicios para todos. La llamada gentrificación desplaza a los antiguos residentes, muchos de ellos afroamericanos y haitianoamericanos, mientras revitaliza —y blanquea— zonas de la ciudad abrumadas hace muchos años por la huida de los vecinos en busca de mejores lugares.

En la zona de Brownsville, un lugar históricamente poblado por negros al oeste de Liberty City, los antiguos vecinos son reemplazados por hispanos en busca de viviendas relativamente asequibles, dijo la historiadora y activista de derechos humanos Enid Pinkney. Y aunque se llevaban bien, dijo, el cambio demográfico significa que los miamenses negros, tratados desde hace mucho como ciudadanos de segunda clase, pierden su historia e identidad junto con los pocos vecindarios donde podían darse el lujo de vivir.

“Yo tomé agua del bebedero destinado a los negros y me senté en la parte de atrás de los autobuses”, dijo Pinkney, de 87 años, quien creció en Overtown, un vecindario que se gentrifica rápidamente, y lleva decenios viviendo en Brownsville. “Hemos superado esa segregación. Y ahora estamos pasando por otra forma de segregación, que es económica. Te deja fuera porque hace falta dinero para sobrevivir en cualquiera de esas comunidades”.

Clientes extranjeros

Aproximadamente una tercera parte de todas las ventas de viviendas en el sur de la Florida son a extranjeros, dijo Lynda Fernández, jefa de comunicaciones de la Asociación de Realtors de Miami. Y como tienden a comprar las casas y condos más caros, dijo, los extranjeros representan el 50% de las ventas por su valor, equivalente a $8,700 millones en los 12 meses concluidos en julio de 2018, una alza en comparación con $7,100 millones durante los 12 meses anteriores.

“En Miami, más que en cualquier otra ciudad que yo conozca, no se construye para la gente de aquí”, dijo el renombrado urbanista miamense Andrés Duany. “La gente de aquí es desplazada de manera continua. Miami ha desplazado una enorme cantidad de gente en muy poco tiempo. Los han sacado de aquí”.

Las torres altas y los megaproyectos abruman vecindarios desde Overtown hasta South Beach, y desde el este de La Pequeña Habana hasta Coconut Grove y Coral Gables, en momentos que los urbanizadores aprovechan los últimos terrenos para las urbanización a lo largo de la costa, en el casco urbano y en los suburbios. Y los precios de esos nuevos condos están fuera del alcance de la mayoría de los miamenses. El 65% de ellos tienen un precio de $1 millón y más, calculó Anthony Graziano, socio gerente de Integra Realty Resources en Miami.

A medida que Miami ha experimentado una transformación rápida y sin precedentes, de un lugar de problemas que languidece a un punto de acceso global, los locales tienen cada vez más problemas para encontrar un lugar en la ciudad al que llamar hogar.

Los precios de algunas propiedades se han disparado a niveles sin precedentes. Una mansión grande en Indian Creek fijó un récord de $50 millones este año, mientras que un penthouse y el apartamento de al lado en Faena House, frente al mar en Miami Beach, fijaron el récord de la venta residencial más alta de la historia en el condado cuando se vendieron juntos por $60 millones en 2015.

Mientras los recién llegados, los jóvenes y urbanitas de todo tipo se lanzan de lleno a todo lo que ofrece la ciudad, los vecinos de muchos años y los que menos ganan se sienten dejados a un lado en un Miami que nunca desearon, y a veces apenas reconocen. Esas personas añoran el ritmo más lento, el sentido de espacio y las proporciones más modestas del viejo Miami.

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Dolly McIntyre, conservacionista y cofundadora de DHT, habla sobre el Miami que conoció cuando vino a estudiar en UM en los años 1950, los cambios que ha visto y lo que piensa del estado actual de la ciudad. Jose A. Iglesias jiglesias@elnuevoherald.com

“Las vías que antes tenían una escala normal ahora son junglas de hormigón, edificios que llegan hasta el mismo borde de la calle, sin acercas ni árboles. Eso es un error grave”, dijo Dolly McIntyre, de 82 años y pionera de la conservación de Miami que ha pasado toda su vida de adulta en la ciudad.

“Estos edificios y vecindarios más viejos nos dan una sensación de comunidad, nuestro sentido de continuidad. Cuando uno maneja por ahí y ve que los edificios históricos a los que uno se había acostumbrado han desaparecido, uno no sabe por dónde va. Una comunidad que pierde su esencia no sabe por dónde va”.

Entonces, encima de todo, está el tráfico brutal que es consecuencia y símbolo principal de la expansión. Agravada por la falta de opciones de transporte público, la congestión en Miami está entre las peores del país. La zona metropolitana del sur de la Florida ocupó el lugar 12 entre las ciudades estadounidenses con más horas perdidas en el tráfico, según INRIX, un grupo de análisis de información sobre el transporte con sede en Seattle.

Los problemas del tráfico afectan más a los vecinos de ingresos bajos y medios, quienes deben viajar distancias mayores para encontrar una vivienda que puedan pagar, desde Homestead hasta West Kendall.

Ricos y pobres

Miami ha sido definida por los extremos desde hace mucho tiempo, pero esta vez la situación ha destacado la desigualdad social y económica, que hace de la ciudad un lugar mucho más rico y más pobre a la vez, con menos habitantes en el medio. Según una medida común, el Coeficiente de Gini, Miami-Dade está en el segundo peor lugar del país en materia de desigualdad. Eso es peor que Los Ángeles, San Francisco y Washington DC, según un par de informes redactados por Florida para Miami Urban Future Initiative, un grupo de estudios de la Universidad Internacional de la Florida.

Para observar el contraste de otra manera, uno de los informes de FIU señala que mientras que el 5% superior de los núcleos familiares de Miami tienen un ingreso anual promedio de $202,461, el 20% inferior de los núcleos familiares gana $19,775.10, más de 10 veces menos.

Esa aguda desigualdad se refleja en algunas yuxtaposiciones urbanas estremecedoras, como condos de varios millones que miran sobre algunos de los barrios más pobres de la ciudad. Las tiendas con descuentos en la zona del Midtown de Miami están al otro lado de la calle donde se ubican las boutiques más exclusivas en el nuevo Design District.

“La tienda de Louis Vuitton está a una cuadra de Target”, dijo Jain, quien después de revivir el legendario Vagabond Motel en Biscayne Boulevard se ha dedicado a restaurar apartamentos asequibles. “Eso es una locura”.

El ying de ese yang, enfatizó, es ese esfuerzo de reurbanización el que ha mejorado tanto la vida en el otrora decrépito casco urbano de Miami, un logro que ella atribuye a “ideas progresistas” de líderes como el ex alcalde miamense Manny Díaz, quien organizó los cambios de planeación y rezonificación que llevaron a la creación del Midtown. Las políticas de su administración que beneficiaron a los urbanizadores ayudaron a impulsar el auge de principios de los años 2000 como forma de revitalizar la ciudad.

“La gente no vivía en el downtown”, dijo Jain. “¿Qué sería de Edgewater sin el Midtown? El Midtown era una zona de contenedores. Mírelo ahora. Y pienso que este es solo el comienzo. Antes éramos un pueblo grande, ahora ya somos una ciudad”.

La batalla de la clase media

No hace mucho tiempo, la gente podía vivir cómodamente en Miami con ingresos medios, aunque algunos, los negros y los hispanos en particular, han batallado económicamente desde hace mucho. Pero el desarrollo del casco urbano era pobre y la ciudad, como un lugar para vivir, no era atractiva. En Brickell se había construido muy poco desde el colapso del mercado de condos de los años 1980. La delincuencia era rampante y los servicios escasos.


Díaz, quien ocupó la alcaldía en 2001, dijo que tuvo que rogar al destacado urbanizador Jorge Pérez y su Related Group que construyera condos en el casco histórico del downtown en la parte norte del río Miami, algo sin precedentes en ese momento. El edificio One Miami de Related fue un éxito tal que otros urbanizadores siguieron rápidamente el ejemplo de Pérez en Biscayne Boulevard, donde no se había construido un nuevo edificio alto en 20 años.

Ese auge —junto con la reestructuración de la Policía, la baja en la delincuencia y nuevas inversiones en infraestructura y la cultura, como los dos nuevos museos en el downtown— cambiaron rápidamente la dinámica de la ciudad. Para 2006, el primer año del segundo período de Díaz, los críticos se quejaban de que los urbanizadores del downtown y Brickell estaban construyendo edificios de apartamentos a precios inalcanzables para la mayoría de los habitantes de la ciudad.

Su respuesta, en el discurso del Estado de la Ciudad ese año, fue: “Hace cuatro años, Miami no tenía un problema de vivienda asequible porque nadie quería mudarse aquí”.

En cierto momento del gobierno de Díaz, recordó en una entrevista, se emitieron 135 permisos para proyectos grandes en el downtown y sus alrededores. Se construyeron más de 100 edificios en 96 meses. La base tributaria de la ciudad, que era de $13,000 millones cuando Díaz ocupó el cargo, ahora es de casi $54,000 millones.


“No se puede mirar la situación ahora sin entender donde empezamos. Estábamos mal, muy mal”, dijo Díaz, quien ha dictado conferencias en universidades en todo el país sobre la transformación de la ciudad. “Yo pensé que la ciudad podía crecer significativamente. Pero, honestamente, no pensé que fuera así”.

¿Y la gente de aquí?

Pero buena parte de los nuevos condominios se han construido con la meta de venderlos a personas de gran patrimonio que ven en Miami una ganga en comparación con ciudades de nivel mundial como Nueva York, Londres e incluso Toronto. Miami ocupa el lugar 60 en una clasificación de ciudades de todo el mundo según el costo de vida, compilada por la firma mundial de asesoría Mercer.

Sin embargo, Miami y el sur de la Florida ocupan unos de los primeros lugares en una clasificación de los lugares menos asequibles para vivir, según el informe de la Miami Urban Future Initiative, de FIU.

Esa paradoja la explican los sueldos predominantemente bajos en la región.

En una zona metropolitana donde el ingreso medio por núcleo familiar es de solamente $49,930, pero el costo medio de un condo es de $250,000 y de una casa $345,000, la mayoría de los habitantes no puede comprar. El 85% de los trabajadores de Miami-Dade tiene empleos que pagan poco, dijo Ned Murray, director adjunto del Metropolitian Center de FIU, aunque los sueldos en general en la región tricondal han aumentado 13% desde 2011, ligeramente por encima del nivel nacional de 12%.

Más de 40% de los propietarios de vivienda de Miami-Dade, y 53% de los que viven en viviendas alquiladas, pagan más de un tercio de sus ingresos en la vivienda, concluyó Richard Florida en un informe reciente que redactó con otros para la Urban Future Initiative de FIU. Entre 2011 y 2017, los alquileres en Miami-Dade aumentaron 24 por ciento, según cifras del Censo federal. Esa carga es la segunda mayor del pis, solamente por detrás de Los Ángeles, y para los que alquilan es la mayor del país.

Hoy, un decenio y medio después que un auge de construcción de edificios de lujo comienza a ceder, muchos de los condos desde Sunny Isles hasta Miami Beach, el downtown de Miami y Brickell son segundas y terceras viviendas de personas acaudaladas. Muchos están vacíos buena parte del año, aunque no se conoce el número preciso. Otros siguen sin venderse. Alrededor de 45% de las propiedades residenciales de Miami-Dade no tienen la exención tributaria de vivienda primaria, según cifras de la oficina del tasador de propiedades de Miami, lo que significa que probablemente son segundas viviendas o propiedades compradas para alquilarlas. Expertos inmobiliarios dicen que la cantidad de condos a la venta supera con mucho la demanda. En este momento hay suficientes condos de $1 millón o más para satisfacer la demanda durante dos años, dijo Ron Shuffield, presidente y CEO de EWM Reality International en Coral Gables.

“Lo que hemos hecho es construir viviendas para los ricos“, dijo Florida. “Todos construyen edificios de condos de lujo, construimos para un mercado que no existe. Pero no estamos construyendo las viviendas que necesitan las personas que viven aquí”.

Ciudades globales

Pero Miami no es una excepción.

Otras ciudades que se han convertido en destinos de clase mundial, como San Francisco y Seattle, enfrentan una escasez seria y cada vez mayor de vivienda, pero los sueldos en esas ciudades son mucho mayores que en Miami-Dade. Nuestras limitaciones geográficas, con los Everglades al sur y el oeste, el Atlántico en el este y Broward en el norte, son un factor importante. El costo de la tierra es alto y la oferta de viviendas limitada, en parte porque hay poco espacio para crecer. Pero construir edificios de apartamentos también es más caro que construir casas, lo que se agrega al costo de los condos y apartamentos de alquiler.

Los expertos dicen que, a final de cuentas, aumentar los sueldos y atraer empleos mejor pagados es la mejor forma de corregir ese desequilibrio. Pero pocos lugares en Miami-Dade, con la excepción de Doral, han logrado crear una “masa crítica” de empleos en industrias avanzadas, dijo Murray.

Aquí comparamos los precios de la vivienda de lujo en distintas ciudades del mundo.

Los esfuerzos por cerrar la brecha entre los sueldos y el costo de la vivienda en el condado, como atraer emprendimientos tecnológicos, han tenido algunos éxitos notables, pero todavía no son suficientes para influir sobre la situación general.

Una respuesta, naturalmente, es sencillamente construir más viviendas que la gente pueda pagar.

El Condado Miami-Dade y constructores privados de viviendas asequibles —que cumplan la definición federal para personas de bajos ingresos— han levantado miles de unidades en todo el casco urbano sin llamar mucho la atención del público, usando subsidios considerables del estado y el gobierno federal.

Pero la oferta no es suficiente para cubrir la demanda, y los expertos dicen que no hay forma de construir la cantidad de viviendas asequibles necesarias para cubrir la demanda. Annie Lord, directora ejecutiva del grupo Miami Homes for All, calcula esa necesidad en 130,000 unidades en todo el condado.

Otro enfoque complementario, dicen algunos conservacionistas y urbanizadores, es rehabilitar la gran cantidad de viviendas viejas que hay en la ciudad, que ofrecen los alquileres y costos más asequibles pero en muchos casos están en mal estado, en vez de derribarlas y construir edificios y casas nuevas. Esas viviendas por lo general están en centros urbanos cerca de los centros de trabajo, lo que ayuda que evitar más problemas de transporte, que se agregarían a la carga de costos que enfrentan los vecinos de menos ingresos. Eso también mantendría la integridad de las comunidades.

Aunque hay señales de que el ritmo de las construcciones ha comenzado a bajar, es poco probable que se detenga completamente. Incluso en momentos en que el auge de los condos de lujo pierde fuerza, se están construyendo muchos edificios de apartamentos para alquilar. Los urbanizadores han propuesto distritos y vecindarios nuevos, algunos en terrenos donde no hace mucho nadie tenía interés pero que de repente son los preferidos, como el Pequeño Haití y Allapattah.

Dado el relativo atractivo económico para gente de fuera, además del buen clima, los impuestos bajos y la gran oferta de servicios que ofrece Miami en este momento, es probable que las personas de alto patrimonio sigan comprando e invirtiendo en Miami. Y que los urbanizadores sigan satisfaciendo sus necesidades, dijo Murray, de FIU.

“Esto no ha terminado todavía”, agregó Murray. “Se están acabando los terrenos para construir. Así que de repente lugares como La Pequeña Habana y Allapattah se vuelven muy atractivos. Overtown ha quedado rodeado. No creo que sea una zona que se salve de los cambios”.

Pero quizás hay una cosa que según los expertos pudiera afectar el desarrollo de Miami: el cambio climático y el aumento del nivel del mar.

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El Paramount World Center en Miami, Florida, en una imagen del 26 de mayo de 2019. Daniel A. Varela dvarela@miamiherald.com

Los pronósticos sobre cuándo el mar inundará las zonas costeras no son uniformes, pero la mayoría de los expertos en urbanismo esperan que el impacto se sienta mucho antes de que las olas comiencen a afectar la torre de condos One Thousand Museum, en Biscayne Boulevard, obra fantasmagórica del la fallecida arquitecta estrella Zaha Hadid.

Si las aseguradoras comienzan a retirarse del mercado, quizás después que las mareas de las tormentas afecten el downtown, los bancos no van a emitir hipotecas. Todo eso afectaría gravemente el mercado de bienes raíces y, por tanto, la economía regional, creen algunos.

“A Miami las presentan como el ejemplo del fin del mundo junto al mar”, dijo Duany. “Lo que nos va a devastar es la pérdida de valor de los bienes raíces cuando no se pueda conseguir una hipoteca porque nadie esté dispuesto a asegurarte.

“Es entonces que Miami Beach pueda volverse asequible de nuevo”.

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