¿Su edificio de condominios necesita una nueva certificación? Puedes darle seguimiento
El derrumbe del edificio de condominios en Surfside ha que muchas personas se cuestionen ahora la seguridad de sus edificios.
Miami-Dade y Broward son los únicos condados de la Florida que exigen que los edificios altos viejos se sometan a una inspección rigurosa cuando cumplen 40 años, y después cada 10 años.
En Miami-Dade están exentas las viviendas unifamiliares, los duplex y los edificios con capacidad para 10 o menos personas que tengan 2,000 pies cuadrados o menos.
En Broward están exentas las viviendas unifamiliares y de dos familias, los edificios gubernamentales, las escuelas públicas, los edificios en reservas indígenas y cualquier edificio de menos de 3,500 pies cuadrados.
La alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, ha solicitado una “auditoría” en 30 días de los edificios residenciales de al menos cinco pisos y de 40 años o más que aún no hayan sido recertificados por el Departamento de Construcción del condado. Los gobiernos locales de todo el condado han puesto en marcha iniciativas similares para duplicar o ampliar los requisitos de inspección existentes.
Para obtener la recertificación, un edificio debe contratar a un ingeniero o arquitecto registrado en la Florida para que examine el estado estructural y eléctrico del edificio y presente un informe al Departamento de Construcción del condado o la ciudad. A veces, el edificio tendrá que hacer reparaciones antes de obtener la recertificación. Si los edificios no hacen las reparaciones necesarias, pueden perder su licencia de ocupación.
Esto es lo que hay que saber:
¿Cuánto cuesta la recertificación?
El Departamento de Normación y Recursos Económicos de Miami-Dade supervisa las recertificaciones de edificios en zonas no incorporadas como Kendall y Westchester. Los municipios como Miami, Miami Beach, Hialeah, Coral Gables y Surfside supervisan las recertificaciones dentro de sus límites.
El costo de la recertificación varía. Además de contratar a un arquitecto o ingeniero, el edificio podrían tener que pagar las reparaciones. Algunos lugares cobran una cuota de solicitud. También hay tasas de prórroga o de retraso.
En Miami, se requiere un pago de $276 para la recertificación. En Fort Lauderdale cuesta $300, que se debe pagar en el momento de presentar el informe al Departamento de Construcción de la ciudad y un pago de $500 por cada prórroga adicional de tres meses. En Miami Beach, el pago de la prórroga de seis meses es $600.
Normalmente, las facturas llegan al propietario del edificio o a la asociación de condominios,
La Florida tiene leyes indulgentes cuando se trata de exigir a las asociaciones de condominios que mantengan reservas para las reparaciones necesarias, según WLRN, aliado noticioso del Miami Herald. Los propietarios pueden votar para no apartar el dinero para mantener las cuotas mensuales de la asociación más bajas. Eso puede causar un problema cuando se necesitan reparaciones costosas o sorpresivas, que a menudo requieren que la gente pague una gran cantidad de dinero de una sola vez como parte de un “cargo especial”. Esto, a su vez, puede hacer que algunas juntas de condominio retrasen las reparaciones.
¿Cómo sabe el edificio que ha llegado el momento de obtener la recertificación? ¿Tienen que hacer algo los propietarios?
El condado o la ciudad notifican al edificio que se acerca la recertificación, dijo Jaime Gascón, director de la División de Administración de Juntas y Códigos del Departamento de Normación y Recursos Económicos del Condado de Miami-Dade.
Sin embargo, incluso si las asociaciones de condominios no han recibido el aviso, es su responsabilidad asegurar de que el edificio se recertifique si es el momento de hacerlo, según un artículo de opinión publicado en el Miami Herald de 2019 de Barney Weinkle, director general de AKAM On-Site Inc., que está en la industria de la administración de propiedades residenciales del sur de la Florida.
Por lo general, el propietario del edificio o la asociación de condominios notifica a los propietarios y residentes individuales, a quienes a veces se les pide que permitan que un trabajador entre en su unidad como parte de la revisión estructural o eléctrica.
¿Qué ocurre si mi edificio no aprueba la inspección de recertificación?
Si el edificio no presenta el informe de recertificación requerido, se emite un aviso de infracción civil o una multa y se remite a la unidad de Estructuras Inseguras. La unidad inicia entonces el proceso de declarar el edificio inseguro, ordenando su evacuación y posible demolición, según el Condado Miami-Dade. Además, el edificio podría tener que pagar hasta $10,510 en multas, más los costos de ejecución.
A fin de cuentas, las juntas directivas de los condominios tienen obligaciones legales según la ley estatal, según WRLN.
“Si usted sabe de algo que es un problema que podría ser una preocupación de seguridad, tiene que abordarlo”, dijo a WLRN Daniel Lustig, abogado de la asociación de condominios en Pike and Lustig en Miami.
¿Cómo puedo verificar si la recertificación de mi edificio es pronto? ¿Puedo revisar los informes anteriores?
Si quiere cuántos años tiene su edificio, visite el portal digital Tasador de Propiedades de Miami-Dade o del Tasador de Propiedades de Broward y escriba la dirección de la propiedad. Los resultados incluyen el año de construcción.
Para consultar el historial de recertificación de su edificio, Miami-Dade cuenta con una herramienta en línea que permite buscar casos de recertificación desde mayo de 1996 hasta el presente que estén dentro de la jurisdicción del Departamento de Normación y Recursos Económicos.
La herramienta permite buscar casos por domicilio, número de folio, propietario y número de caso. Si los casos han sido remitidos a la Sección de Estructuras Inseguras, el sistema ofrece también un enlace con esa información. Para cualquier caso, si se desea obtener documentos tiene que presentar una solicitud de registro público.
En el caso de Miami Beach, use el portal de autoservicio para habitantes de la ciudad, que permite buscar propiedades con una amplia gama de información, como inspecciones, permisos y planos. Use la herramienta de búsqueda avanzada para filtrar el tipo de permiso por “Recertificación de 40 años de construcción”.
¿Cuánto tiempo dura la recertificación?
Aunque depende del tamaño del edificio y del tipo de reparaciones que pueda necesitar, el proceso de recertificación debe completarse dentro del mismo año calendario, dijo Gascón.Si se necesitan reparaciones, los propietarios de Miami-Dade tienen otros 60 días, para un total de 150 días, para completarlas y presentar un nuevo informe, según el código de construcción. En Broward los propietarios tienen 180 días desde la presentación del informe para completarlas. Dependiendo de las reparaciones que se necesiten, los permisos pueden ampliar este plazo.
El ingeniero o arquitecto que revise el edificio determinará si es habitable, dijo Gascón. Si no es seguro, el informe también indica si es necesaria alguna “medida inmediata”, como el apuntalamiento de una zona concreta, dijo.
Si los vecinos se ven obligados a evacuar el edificio y no tienen otro sitio al que ir, pueden acudir a la Cruz Roja para que los ayude con un alojamiento temporal, dijo.
¿Cómo puedo verificar si hay infracciones y permisos de construcción?
La verificación de las infracciones y los permisos abiertos puede ser diferente, dependiendo del lugar en donde usted vive. Si es en la ciudad de Miami, por ejemplo, busque en el portal en línea de iBuild Miami para ver información como embargos, infracciones y permisos abiertos. El portal en línea de Coral Gables permite buscar por tipo de permiso y ver las descripciones y comentarios publicados de los inspectores y revisores de planos, según su sitio web. Hialeah permite buscar permisos en línea, incluso por el nombre y el apellido del propietario. También permite ver el calendario de inspecciones de la ciudad.
El portal en línea de Doral es similar y, al igual que el de Hialeah, ofrece el calendario de inspecciones diarias de la ciudad. Para las áreas no incorporadas de Miami-Dade, como Kendall, es mejor usar a herramienta en línea de casos de regulación del condado para encontrar información sobre permisos, estructuras inseguras y violaciones del código de construcción.
En Broward, también puede buscar en los portales de cada ciudad. Si vive en Fort Lauderdale, puedes buscar información sobre la propiedad, hacer un seguimiento de los permisos de construcción y consultar el historial de casos de aplicación del código, así como presentar quejas. En el sitio web de Hollywood, puede buscar el estado de los permisos de construcción y ver los resultados de las inspecciones. Si vive en Sunrise, debe ponerse en contacto con el Departamento de Registros de Construcción de la ciudad para concertar una cita y ver los registros de la propiedad.
¿Con quién puedo hablar si tengo preguntas sobre la seguridad de mi edificio?
Si se ha detectado algún problema estructural o eléctrico, Gascón recomienda hablar primero con el propietario, si usted es inquilino, o con la junta de condominios. Si ninguno de los dos ha abordado sus preocupaciones, puede ponerte en contacto con el Departamento de Construcción de la jurisdicción para explicar el problema.
Gascón dijo que los propietarios de edificios no deberían esperar al periodo de recertificación para empezar a abordar las reparaciones o los posibles problemas de seguridad, especialmente con el clima del sur de la Florida.
“El mantenimiento es la clave”, dijo.
Esta historia fue publicada originalmente el 26 de julio de 2021, 0:45 p. m. with the headline "¿Su edificio de condominios necesita una nueva certificación? Puedes darle seguimiento."