Cierre de negocios y coronavirus: ¿Qué deben hacer dueños e inquilinos con contratos de alquiler?
Debido a la crisis que hoy se enfrenta a nivel global por la pandemia del coronavirus, varios condados de Florida y otros estados han emitido órdenes de confinamiento conocidas como “quédate en casa”.
En distintas ciudades, incluyendo Miami y Fort Lauderdale, los negocios considerados como “actividades comerciales no esenciales”, han cerrado o limitado sus operaciones hasta nuevo aviso, lo que ha causado que un número incalculable de tiendas, restaurantes, locales, almacenes, bares, oficinas y otros espacios de trabajo se encuentren vacíos.
Sin embargo, las obligaciones de pago de alquiler mensual o de otros contratos comerciales siguen en pie, y son muchos los dueños de negocios que se preguntan qué ocurrirá si no pueden pagar el alquiler de su local. Los propietarios, por su parte, se encuentran ante la incertidumbre sobre qué hacer si sus inquilinos no pagan la renta en los próximos meses.
Las defensas legales más comunes ante el incumplimiento de contrato debido a la crisis del COVID-19
En Florida, existen defensas legales que pueden ser utilizadas frente a reclamos por incumplimiento de contrato de arrendamiento y otros contratos comerciales.
Comúnmente conocido como un evento de “fuerza mayor”, estos son actos fortuitos, fuera de la intervención del hombre, de modo que ninguna persona pudo haberlo anticipado, tales como huracanes, deslaves terremotos, y otros desastres naturales.
Debido al impacto y circunstancias en torno al coronavirus, es posible que esta pandemia llegue a considerarse un evento de fuerza mayor para fines legales, por lo cual es importante revisar los contratos de arrendamiento o contratos comerciales vigentes con miras a tomar decisiones informadas ante estos momentos de incertidumbre.
La mayoría de los contratos de arrendamiento y comerciales tienen cláusulas de fuerza mayor
En su mayoría, los contratos de arrendamiento y otros contratos comerciales contienen cláusulas de fuerza mayor, las cuales, en general, excusan el incumplimiento de un contrato cuando dicho incumplimiento es ocasionado por un evento fortuito, fuera del control de ambas partes, el cual causa que la ejecución de dicho contrato sea impracticable o que frustre el propósito del mismo.
En ocasiones, estas cláusulas incluyen ejemplos específicos de “fuerza mayor”, tales como desastres naturales, huelgas laborales, disturbios o motines, actos de terrorismo, y otros eventos imprevistos.
Con respecto a las cuarentenas que obligan a quedarse en casa y que han ocasionado el cierre de oficinas, restaurantes, tiendas, y/o locales, es probable que las partes comiencen a invocar la cláusula de fuerza mayor a los fines de suspender pagos mensuales de alquileres, o en el caso de otros contratos comerciales, pagos por alquiler de equipos comerciales, por ejemplo, durante el tiempo que se mantenga la causa que dé lugar al evento de fuerza mayor.
En otros casos, si llega a existir una imposibilidad permanente de ejecutar el contrato, el mismo pudiese llegar a cancelarse retroactivamente o de forma definitiva.
Contratos sin cláusula de fuerza mayor
Debido a la pandemia del COVID-19, es posible que aun en los casos en los cuales los contratos no contienen cláusulas de fuerza mayor, el propietario o inquilino pueda suspender el cumplimiento del contrato, ocupación del local, suspensión o disminución de los pagos mensuales acordados, bien sea de forma temporal o permanente, si el propósito principal del contrato se ve frustrado por un evento imprevisto, toda vez que no exista responsabilidad de alguna de las partes.
Consejos legales para comerciantes en la época del coronavirus
▪ Debido a los cambios que han transcurrido recientemente, tanto propietarios como inquilinos hoy se enfrentan a pérdidas sustanciales de ingreso lo cual pudiese acarrear el inicio de disputas legales con respecto a reclamos por incumplimiento de contrato.
▪ A fin de mitigar el impacto de pérdidas financieras de cada lado, es recomendable leer y analizar la redacción de sus contratos de arrendamientos o contratos comerciales a los fines de determinar sus derechos y obligaciones particulares de su caso (cierre permanente versus cierre temporal, demoras en pagos mensuales, etc.).
▪ Independientemente del lado en que se encuentre, sea propietario o inquilino, es importante confirmar si su contrato de arrendamiento o contrato comercial contiene una cláusula de fuerza mayor.
▪ En caso positivo, revise si su cláusula es lo suficientemente amplia o específica como para incluir la situación actual ante el COVID-19.
▪ Dependiendo de la redacción de su cláusula de fuerza mayor, puede ser productivo iniciar conversaciones con su contraparte sobre el posible apego a esta cláusula y cómo mitigar los impactos financieros frente al COVID-19.
▪ Si la cláusula de fuerza mayor requiere que notifique a la contraparte por escrito, asegúrese de cumplir con dicha formalidad, ya que en ocasiones, esta cláusula no opera automáticamente.
▪ Si el contrato de arrendamiento o contrato comercial no contiene una cláusula de fuerza mayor, aproveche de intentar resolver de manera amistosa la dificultad presente, sobre todo por la impracticabilidad de cumplir con sus obligaciones del contrato debido al impacto de COVID-19.
▪ En todo caso, y debido a ser este fenómeno una pandemia mundial, es recomendable que ambas partes se sienten a negociar de buena fe a los efectos de lograr soluciones creativas que puedan beneficiar tanto al propietario como al inquilino, lo cual ciertamente podrá evitar largas y costosas batallas legales en un futuro.
Matthew Nelles y Adriana Kostencki son socios de la firma Nelles Kostencki, PLLC, firma de abogados especializada en litigios comerciales, propiedad intelectual, e inmigración, con oficinas en Miami y Fort Lauderdale.
Esta historia fue publicada originalmente el 26 de marzo de 2020, 3:28 p. m. with the headline "Cierre de negocios y coronavirus: ¿Qué deben hacer dueños e inquilinos con contratos de alquiler?."