¿Cómo resolver el problema de adquirir una vivienda? Aquí algunas sugerencias
Una regla universal tanto de los negocios como de la matemática y de la vida es que no se puede resolver un problema a menos que se plantee adecuadamente. Uno de los problemas mayores, mal entendidos y peor planteados que afectan en la actualidad a nuestra comunidad es el estado de la asequibilidad de la vivienda.
La dificultad en definir el problema, y de este modo desarrollar soluciones para resolver la crisis de la asequibilidad de la vivienda es que la conversación entera se politiza de inmediato en cuanto a su lenguaje. Muchas personas pasan automáticamente de "asequibilidad de la vivienda" a "viviendas subsidiadas" como si fueran lo mismo. Algunos lo llevan incluso al extremo de pensar que la asequibilidad de la vivienda resolvería el problema del desamparo (no lo haría, las raíces del desamparo son un grupo de problemas diferentes que van más allá de la economía del refugio).
Los políticos han añadido un nuevo término a este léxico durante la última década para evitar el uso del término "asequible", por medio de referirse a ello como "viviendas para la fuerza de trabajo". A menudo se escucha el término "viviendas para la fuerza de trabajo" en relación con algunos de nuestros más respetados trabajadores del sector público como por ejemplo la policía, los bomberos y los maestros para suscitar el apoyo de la comunidad y la urgencia del público de resolver el problema porque nadie quiere imaginar una sociedad sin agentes de policía o sin maestros.
La asequibilidad de la vivienda se expresa por lo general en forma de índice, por medio de comparar los precios medianos (o promedio) de la vivienda y los ingresos familiares medianos. En áreas donde los costos de la vivienda están creciendo a una proporción mayor que los ingresos medianos, el índice de asequibilidad de la vivienda se hace terrible. El verdadero problema es que el valor de los bienes raíces ha estado subiendo durante décadas con mayor rapidez que la inflación (aun si se ajustan para la gran recesión) y los sueldos se han mantenido estancados. Esta es una "crisis" nacional porque la manera en que definimos el problema parece reimponerse a sí misma.
De modo que ¿cómo podemos empezar a ocuparnos de este problema?
El modo en que medimos la asequibilidad de la vivienda en nuestra economía es defectuoso, y brinda una visión distorsionada de la crisis que hace que el problema parezca insoluble. Cuando los problemas parecen insolubles, la reacción psicológica natural es evitar la búsqueda de soluciones. El secreto es descomponer el problema es medidas pequeñas que se pueden poner en práctica de forma paulatina, y que con el tiempo, al ser tomadas en su conjunto, cumplen con el objetivo.
Estas son algunas de las medidas paulatinas que debemos tomar como sociedad para resolver el creciente problema de la asequibilidad de la vivienda. Algunas de estas necesitan ajustes en la política fiscal federal o en las regulaciones bancarias, pero otras son iniciativas comunitarias factibles que se pueden implementar de inmediato.
Animar a la conservación de la vivienda propia: Mientras más tiempo viva usted en su vivienda, que usted compró a un precio fijo, más asequible se hace (para usted) con el tiempo, siempre y cuando que usted no vuelva a hipotecarla cada cinco años. En la Florida, tenemos el punto de partida con la exención de vivienda propia. Pero el otro componente crítico de esa conservación es pagar el balance de su hipoteca (o mantenerla constante con el tiempo, de modo que, con relación a sus ingresos, el porcentaje de sus ingresos que se dedica al costo de la vivienda siga bajando).
La política fiscal a nivel nacional tiene que cambiar para que la deducibilidad de la hipoteca esté proporcionada a la hipoteca de su compa inicial. Si usted refinancia, la deducibilidad del nuevo interés se elimina. Esto crearía un incentivo económico para pagar el remanente de la hipoteca. Los propietarios comerciales de viviendas pueden deducir los costos de reparación y mantenimiento de sus ingresos. Los propietarios residenciales deberían recibir anualmente créditos fiscales en sus reparaciones de hasta el 4 por ciento del valor de sus viviendas (el costo promedio de mantenimiento de una vivienda es de alrededor del 2-3 por ciento). Los proyectos capitales (nuevos baños, cocinas, etc.) podrían amortizarse como deducciones.
Expandir la zonificación para casas de invitados: Una forma fácil de resolver el problema de la asequibilidad es modificar la zonificación para permitir múltiples viviendas en un lote zonificado para una vivienda unifamiliar. Uno de los mayores obstáculos para crear nueva asequibilidad de la vivienda es el costo de la tierra. Permitir que los dueños de casas unifamiliares en los barrios más prósperos añadan una casa de invitados para sus hijos, padres ancianos o su jardinero, criada, maestro o bombero expandiría de inmediato las opciones para viviendas inclusivas con cero costos de tierra adicionales. La casa de invitados podría ser alquilada (a precio de alquiler restringido en base a los ingresos) u ofrecida gratuitamente, pero el propietario de la vivienda no pagaría impuestos inmobiliarios sobre la casa de invitados a menos que la alquilara a un precio por encima del limite de los ingresos medianos.
Acabar con la farsa de zonificación inclusiva: Comunidades en todo Estados Unidos han adoptado un concepto de uso del terreno conocido como "zonificación inclusiva" que exige (a través de la zonificación) que los nuevos proyectos de urbanización separen una parte de entre el 15 y el 30 por ciento de las nuevas unidades como "unidades restringidas" a venderse o alquilarse a precios asequibles establecidos por el estado o el municipio. Esto es en esencia un impuesto exagerado a la nueva urbanización que se incluye en el precio de los nuevos proyectos de vivienda. Algunos creen que el rico y codicioso urbanizador paga ese costo por medio de aceptar un nivel más bajo de ganancias. Lo cierto es que los urbanizadores sólo construyen cuando la ganancia justifica el riesgo. Si la zonificación inclusiva hace que un proyecto sea poco rentable, eso ralentiza la creación de nuevas viviendas en general. Esta restricción de la oferta, por su parte, lleva a la inflación de los precios entre las viviendas a la venta.
Fideicomisos comunitarios de terrenos: Lo mismo que la conservación de la vivienda propia, la menor manera de crear una nueva asequibilidad de la vivienda es reducir el costo de los terrenos a cero. El terreno representa generalmente entre el 25 y el 35 por ciento del costo total de una vivienda. Si las comunidades locales usaran sus fondos de vivienda para comprar terrenos, y luego los arrendaran a los urbanizadores por $1 por un plazo de 99 años con el requisito de construir proyectos asequibles de vivienda para ingresos mixtos a diversos niveles, crearíamos entre tres y cuatro veces más viviendas con la misma cantidad de fondos públicos.
Comprar y renovar viviendas existentes: Crear opciones para todo un espectro de costos de vivienda es difícil, pero uno de los mayores obstáculos es nuestra exigencia social implícita de crear nuevas viviendas. ¿Por qué no nos centramos en la oferta existente de viviendas para cubrir necesidades asequibles? La adquisición pública de vivienda debería centrarse en adquirir viviendas existentes o grandes proyectos de alquiler en apuros financieros a los bancos o compradores en apuros. Imagínense cuán lejos hubiéramos llegado en la resolución de nuestro problema de la falta de inventario asequible si hubiéramos comprado todos los proyectos fallidos de condominios y apartamentos entre el 2009 y el 2011 a los bancos a grandes descuentos?
Semper Fi: Algunos de los miembros más dedicados y productivos de nuestra sociedad son nuestros veteranos. Tenemos que animar a la creación de opciones de vivienda para veteranos a través del financiamiento público directo de albergues estilo barracas. No se trataría de viviendas a largo plazo, sino más bien de albergue temporal por un plazo de entre 36 y 48 meses a precios de alquiler extremadamente descontados (o tal vez gratuitos) para que nuestros veteranos puedan acumular suficiente capital para comprar una vivienda, encontrar empleo a largo plazo y regresar con dignidad a la vida civil.
Si construir barracas en su barrio le parece una idea terrible, tengamos en cuenta la posibilidad de usar nuestros espacios públicos existentes y soluciones arquitectónicas ingeniosas para suplementar el proyecto. Tener a 100 ex Marines albergados al lado de la escuela elemental o la biblioteca de su localidad no podría dañar de manera alguna la seguridad de nuestros vecindarios. Yo me inscribiría en ese equipo de vigilancia vecinal.
Medida por medida: El último paso, y el más importante, para resolver el problema de la asequibilidad es medirlo apropiadamente. Tenemos que tomar las medidas adecuadas de la oferta existente de viviendas, y dejar de medir cuánta asequibilidad de la vivienda se necesita a base de promedios. Una comunidad debe buscar la manera de mantener un equilibrio de opciones de vivienda ( de alquiler y a la venta) en un rango de precios que pueda pagar el sueldo típico (no el sueldo promedio). Tenemos que excluir de esa oferta todas las segundas viviendas y las viviendas de lujo extremo para no desvirtuar la cifra de las nuevas unidades que se necesitan para equilibrar la comunidad.
Nunca podremos "resolver" por completo el problema de la asequibilidad de la vivienda a menos que con una varita mágica consigamos que los sueldos aumenten más rápido que los activos durante un período más largo de tiempo. Pero, al animar a las personas a que compren su vivienda y la conserven, al brindar los incentivos públicos adecuados, al animar a una producción más rápida de nuevas viviendas, comprar y restringir los precios de los activos a un nivel fijo en la oferta existente, y desarrollar contratos a largo plazo que respalden la creación de viviendas a todos los precios, habremos dado un paso de avance bastante grande en una solución paulatina del problema.
Anthony M. Graziano es director general de Integra Realty Resources — Miami/Palm Beach, con sede en Coral Gables. El ha estado involucrado en el campo de los bienes raíces desde 1986. Puede ponerse en contacto con él en amgraziano@irr.com y www.irr.com.
Esta historia fue publicada originalmente el 18 de abril de 2017, 8:46 a. m. with the headline "¿Cómo resolver el problema de adquirir una vivienda? Aquí algunas sugerencias."