Cómo pueden afectar los daños del huracán el cierre de una casa

Desde el paso del huracán Irma por la Florida a principios de septiembre muchos compradores y vendedores de casas se han preguntado cómo el daño que algunas propiedades sufrieron afectará sus transacciones. La contestación, como muchas otras en la vida, es: depende de la circunstancias.

Comencemos por el arreglo del patio. El huracán derribó árboles, arrancó los setos y causó otros daños exteriores en toda la región. Sin embargo, la pérdida de un maravilloso árbol de roble, higuera (banyan) o ficus no suele ser suficiente para que un comprador se retire del negocio sin perder el depósito.

Un contrato estándar de venta en la Florida es muy claro sobre quién es responsable del paisaje dañado por el huracán, inundaciones o fuego. En estos casos el vendedor deberá pagar por la poda o remoción, y nada más.

Aunque el contrato establece límites a las obligaciones del vendedor, hay formas creativas de resolver los asuntos del paisaje del patio de manera que ambos, vendedor y comprador, estén satisfechos. Recientemente una persona que estaba vendiendo su casa le pidió al jardinero que removiera todo lo que la tormenta estropeó en la parte trasera del patio cerca de la cerca. Pero cuando el comprador vino a reinspeccionar la casa no estuvo satisfecho y le pidió al dueño que terminara de quitar los arbustos y plantara césped, en vez de algo que no estaba en el contrato.

En vez de argumentar el problema, lo que hubiera atrasado el cierre de la venta, nosotros le sugerimos al comprador que contratara un jardinero y pidiera un estimado para terminar el trabajo y sembrar césped. El vendedor entonces le dio al comprador un crédito por esa cantidad y la venta se puedo realizar sin mayores problemas.

Ese mismo contrato de la Florida es bien claro sobre qué ocurre si la propiedad sufre daños en un evento como un huracán. Si es dañada por una tormenta, el costo de la restauración debe ser determinado. Si es más de 1.5% del precio de la compra, el vendedor puede negarse a hacer las reparaciones, dejando al comprador con la opción de o aceptar la propiedad “tal-cual” y proceder al cierre o cancelar el contrato y recibir un rembolso total de cualquier depósito dado.

Si los costos de la reparación son 1.5% o menos del precio de venta, entonces el vendedor es quien debe hacer las reparaciones. Si el trabajo no se ha terminado para el día del cierre, el vendedor debe dejar en un fideicomiso de un 125% del costo estimado de la reparación para cubrir los costos. Cualquier cantidad que sobre de este monto debe ser devuelto al vendedor.

Después de Irma hubo situaciones que necesitaban un escrutinio más a fondo del contrato. Por ejemplo, un comprador tenía fechado el cierre de compra de una residencia en el piso 38 de un condominio en Brickell Avenue. Después de ver las inundaciones que hubo en el área de Brickell relacionadas al paso del huracán, quiso cancelar el contrato y que le fueran devueltos los $50,000 que había puesto como depósito.

Debido a que la posibilidad de que las inundaciones a nivel de la calle no permitían al comprador cancelar el trato sin penalidad, tenía dos opciones, o cancelar el contrato y perder el depósito o seguir adelante con la venta. Decidió seguir adelante con la compra.

Por suerte Irma causó pocos daños en relación a las estructuras de las casas en Miami-Dade y Broward. Sin embargo, muchos vendedores de la Florida se quedaron sin electricidad por una semana o más. Esa falta de energía retrasó varios cierres, pero no afectó los términos de la transacción. En un contrato estándar la falta de energía por un tiempo no da derecho a cancelar la transacción.

Aunque el huracán Irma ya pasó es importante recordar que la temporada de huracanes no ha terminado, y en el 2018 puede que lleguen más huracanes. De manera que los vendedores y compradores deben entender sus responsabilidades en un contrato de venta y estar preparados para encontrar una solución en caso de que la propiedad sufra daños.

Esta historia fue publicada originalmente el 31 de octubre de 2017, 10:51 a. m. with the headline "Cómo pueden afectar los daños del huracán el cierre de una casa."