¿Quién cometió el robo y el fraude en esta empresa inmobiliaria de Doral?
Jennifer Hernández lo hizo casi todo bien.
La madre soltera de tres hijos pasó cuatro años pagando sus facturas después de su divorcio para mejorar su puntuación de crédito. También ahorró suficiente dinero para el pago inicial de una casa.
Pero, según la demanda y el informe policial presentados por Hernández, ella cometió un error: Confió en Alfonso Santiago, vicepresidente de la empresa KMTG Property Management & Investments, con sede en Doral.
“Fui a verlos en mayo de 2020”, dijo Hernández. “Me mostraron una casa de cuatro dormitorios y tres baños en Miramar, en una comunidad privada con una buena escuela. [Santiago] me dijo que harían una oferta por la casa y luego la remodelarían. Solo tenía que transferirle $10,000 y todo me costaría $408,500. No había nada que pensar”.
Dijo que Santiago llegó a ayudarla a elegir los azulejos y los gabinetes de cocina para la casa de Miramar. También la convenció para que invirtiera otros $37,250 en un proyecto para otro comprador de una casa en Homestead con un rendimiento prometido de $34,000 en ganancias, dijo en una entrevista.
“Me dijo que la casa de Homestead se cerraría en agosto, que era el plazo en que yo quería para mudarme”, dijo Hernández. En junio de 2020, ella también transfirió a Santiago $12,000 adicionales para ser utilizados para un pago inicial en la casa de Miramar.
Sin embargo, el acuerdo se frustró en septiembre. Según Hernández, Santiago le informó que la casa de Miramar quedaba descartada porque el inversor no quería venderla, pero le prometió que le encontraría otra, cosa que no pudo hacer.
Después de dos cheques sin fondos –y una llamada furiosa a Santiago frente a un cajero de un banco Wells Fargo exigiendo saber por qué sus cheques eran incobrables–. Hernández finalmente recuperó su depósito de $22,000. Pero todavía no ha recibido el reembolso de su inversión de $37,000 en la casa de Homestead y está demandando a Santiago por los fondos.
“Ni siquiera ha tenido la decencia de presentarse a una cita conmigo”, dijo. “Este tipo es una pérdida de tiempo. No puedo seguir adelante para comprar una casa. Todas esas personas son corruptas y mentirosas. Quiero que se haga justicia y que se les denuncie porque esa empresa no debería estar abierta”.
La ‘zona cero del fraude’
Santiago cuenta una historia diferente, culpando de la situación de Hernández –y de las de una docena de otras demandas contra KMTG– a un antiguo patrocinador, Cipriani Investments, con sede en Miami.
Cipriani discrepa vehementemente, diciendo que KMTG –no ellos– es responsable de las pérdidas de los clientes.
La discusión ha derivado en un aluvión de acusaciones cruzadas, en las que cada uno acusa al otro de defraudar a los clientes y robar dinero de la empresa, dejando que sus clientes paguen la factura.
En junio de 2020, Cipriani presentó una demanda civil contra KTMG, alegando fraude. KTMG ha solicitado la desestimación; se ha fijado una audiencia para junio. Santiago dijo que está considerando presentar una contrademanda, pero aún no lo ha hecho.
El caso Cipriani ha creado una división entre los clientes de KMTG: Los que culpan a la actual dirección y los que la apoyan.
Para quienes están familiarizados con los negocios inmobiliarios locales a pequeña escala, la discusión entre KMTG y los demandantes es tristemente familiar. Según Jeffrey C. Schneider, socio fundador del bufete Levine Kellogg Lehman Schneider Grossman, que no está involucrado en ninguna de las demandas, el sur de la Florida es la “zona cero” del fraude.
Según el CoreLogic Mortgage Fraud Brief correspondiente al primer trimestre de 2021, que mide el fraude cometido contra los bancos por los solicitantes de hipotecas, el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach ocupó el tercer lugar del país entre las 15 ciudades con mayor riesgo de fraude. Otras siete ciudades de la Florida aparecían en la lista, como Tampa, Orlando, Fort Myers, Sarasota, Daytona Beach, Lakeland y Palm Bay.
Pero el fraude de las empresas de inversión a menudo no se denuncia. Cinthya Lavin, vicepresidenta de comunicaciones de la Better Business Bureau of South Florida, dijo que en los últimos 12 meses solo ha habido 34 quejas sobre empresas de inversión inmobiliaria, ninguna de ellas relacionada con KMTG o los Cipriani.
Sin embargo, el caso de KMTG se desarrolla en un furioso contexto de demandas presentadas por individuos, bancos y compañías hipotecarias contra la firma, Santiago y su esposa Mayerlin Tirado, quien se desempeña como presidenta de la compañía. Aunque cada demanda es diferente, la mayoría acusa a la pareja de incumplimiento de contrato, fraude, enriquecimiento injusto y robo civil, entre otros cargos. Las demandas ascienden a millones de dólares.
Los documentos judiciales apuntan a un patrón de comportamiento de Santiago y Tirado. A los inversores se les promete una gran rentabilidad por las casas –a menudo en proceso de ejecución hipotecaria– que serán compradas, remodeladas y vendidas a un precio mayor. Pero, según las demandas, los beneficios no se materializan, ni tampoco las inversiones originales. En algunas demandas se afirma que KMTG paga un anticipo por una propiedad en dificultades y luego no cumple con las cuotas de la hipoteca o de la HOA; en otras se sostiene que el dinero invertido simplemente se evapora.
En su sitio web, KMTG se presenta como una empresa inmobiliaria inteligente con una profunda conciencia. La biografía de Santiago en el sitio dice: “Mi misión es coordinar y humanizar nuestra empresa. Ya que tengo la responsabilidad de amar y ayudar a los demás. Así es como me describo como persona”.
Fundada en Orlando
Fundada en 2016 en Orlando por Santiago y Tirado, KMTG se expandió a Miami en 2018. Santiago tiene casas en Doral y Orlando y un Mercedes-Benz blanco para desplazarse entre ambas. Fue copresentador de la serie de YouTube “Mi casa es tu casa”, un programa de bienes raíces en español que ofrece consejos para residentes e inversores. El programa está en pausa mientras Santiago resuelve los problemas financieros de KMTG.
En el sitio web de KMTG no se revelan –pero se muestran claramente en las páginas de información de antecedentes penales del Florida Department of Law Enforcement– sus 16 arrestos en Miami-Dade desde 1991 por diversos delitos financieros, incluido el fraude. Santiago dijo que esos cargos se derivaron de las actividades de la agencia de viajes de su padre, donde trabajó antes de lanzar KMTG.
Durante una reciente entrevista de dos horas con el Herald en su oficina de Doral, Santiago, de 59 años, dijo que el propio historial financiero de Hernández condujo a sus problemas.
“En el caso de Jennifer, no pudimos asegurar la financiación de la casa de Miramar porque sus ingresos no eran suficientes y no pudo demostrar los ingresos que dijo tener en un principio”, dijo Santiago. “Todo el acuerdo estaba sujeto a la aprobación del banco. Ella nos paralizó durante un periodo de tres meses”.
Hernández rebate esta historia. “[Santiago] me dio largas durante dos meses porque no podía llegar a un contrato”, dijo.
Santiago dice que ha hablado con Hernández y que le prometió que le devolvería los $37,000 que quedaban pendientes el 30 de abril, después de que él cierre la venta de algunas propiedades pendientes. Hernández dijo que Santiago “está mintiendo” y que nunca le ha dicho eso.
En cuanto a la serie de otras demandas judiciales, Santiago –que se hace llamar Al– atribuye la incapacidad de la empresa para reembolsar íntegramente a los inversores a los hermanos Antonio, Domenico y Mossimo Cipriani, operadores de una empresa familiar de construcción en Venezuela que querían expandirse a Estados Unidos.
Después de crear exitosas empresas de suministro de piezas de auto y concesionarios de automóviles con sede en Miami, los hermanos lanzaron Cipriani Investments LLC en 2018 y comenzaron a invertir en KMTG al tomar hipotecas sobre sus dos almacenes en Doral por $ 817,000. Parte del dinero se utilizó para traer a KMTG a Miami. Los Cipriani firmaron un contrato de alquiler de una oficina en Doral y compraron escritorios, sillas y muebles para el espacio.
“Al nos dijo que recuperaríamos nuestro dinero en seis meses”, dijo Domenico Cipriani durante una entrevista reciente en uno de los almacenes de Doral donde su empresa hace reparaciones de automóviles. “No habría invertido ni un céntimo si hubiera sabido de su historial de arrestos. Pero es un tipo muy convincente. Es muy astuto y yo me confié demasiado”.
Durante el año siguiente, según los expedientes judiciales, los Cipriani invirtieron más de $2 millones en KMTG, sin obtener ningún rendimiento sobre su dinero.
“Al mantuvo el control sobre las inversiones en las propiedades y nunca nos dejó acercarnos a ellas”, dijo Cipriani. “Empecé a notar que muchas propiedades que él decía que se iban a comprar no se compraban. Me decía que íbamos a recuperar nuestro dinero con otra inversión. Una vez le dije: ‘No estamos vendiendo nada. Todo es invertir, invertir. ¿Dónde está mi dinero?’ Me dijo: ‘Este es mi negocio. Sé lo que estoy haciendo’”.
Finalmente, bajo el consejo de un asesor legal, Cipriani dijo que se retiró de KMTG sin previo aviso en diciembre de 2019. Cipriani y su esposa, María Alejandro Ribón, que supervisaba el departamento de contabilidad, tomaron sus pertenencias personales de la oficina de KMTG que compartían con Santiago, y se fueron.
Cinco meses más tarde, el 15 de junio de 2020, Cipriani Investments presentó una demanda civil contra KMTG, Santiago y su esposa, pidiendo $6 millones en compensación y daños. La demanda alega que la pareja canalizó fondos de la empresa a sus propias cuentas para uso personal. (Los dos almacenes utilizados inicialmente para la inversión inicial han sido embargados desde entonces.)
Armando Alfonso, el abogado de Miami que representa a los Cipriani en su demanda, afirma que en el curso normal de estas transacciones comerciales, los fondos destinados a la inversión se colocan normalmente en una cuenta de garantía bloqueada, donde estarían protegidos. Si la inversión fracasa, no habría ningún problema en devolver el dinero al inversor.
“Quiero que se haga justicia con la gente que acude a KMTG para invertir”, dijo Cipriani. “Al está estafando a la gente y se pasea como un hombre libre”.
Hacer que los inversores recuperen su dinero
Pero Santiago cuenta una historia diferente, afirmando que los Cipriani se llevaron todos los fondos y archivos de la empresa cuando hicieron su repentina salida.
“No hay duda de que esta empresa debe mucho dinero a mucha gente”, dijo Santiago en una entrevista. “Hasta el 13 de diciembre de 2019, los Cipriani se llevaron $4 millones del dinero de la gente. Administraron mal y desviaron fondos de la empresa. Hemos ido resarciendo a la mayoría de esas personas, por un monto de $2.7 millones hasta ahora, después de que se fueron. Yo me he quedado aquí sin ninguna remuneración para mí. Hemos estado devolviendo a la gente el dinero que nunca cogimos.
“La única razón por la que no he iniciado mi contrademanda contra los Cipriani es que he mantenido conversaciones con los abogados y me han dicho que debería concentrarme hacer que mis inversores recuperen su dinero antes de proceder”, dijo Santiago.
Algunos de los clientes actuales de Santiago confirman que, efectivamente, está intentando cumplir sus promesas.
Gerardo Casas, de 52 años, dijo que en un principio invirtió en la empresa porque era viejo amigo de los Cipriani.
“Ellos se encargaban de la parte administrativa y contable y de la construcción del negocio”, dijo Casas. “Se pusieron en contacto conmigo para invertir. Me ofrecieron una rentabilidad del 10% en seis meses si la propiedad se vendía”. Casas no quiso especificar el importe de la inversión.
“De repente dijeron que dejaban la empresa porque tenían problemas con Santiago”, dijo Casas en una entrevista. “Desde entonces, Santiago ha tratado conmigo directamente en lugar de con los Cipriani –no he sabido nada de ellos– y he mantenido una relación estable con él. Espero recuperar mi capital con él, sin beneficios ni intereses. Mi abogado y el suyo han estado negociando. Dentro de 30 días debería recuperar mi inversión. Al es quien ha estado manejando la empresa”.
Otros inversores –entre ellos Aisbeth Katiusca Valdivieso y Katy Gomes– apoyan la versión de Santiago.
“Todo este desastre es culpa de los Cipriani”, dijo Valdivieso, quien dijo que invirtió $300,000 con KMTG en 2019 con la promesa de un rendimiento del 37% en seis meses.
“Ellos fueron los que me invitaron a invertir hace dos años, y cuando pasé por la oficina el 30 de diciembre [de 2019] a recoger mi cheque, me llamaron y me dijeron ‘No estamos. Estamos demandando’. Pero Al es el que me ha ido pagando poco a poco. Ya me ha pagado $128,000 y me tiene que pagar otros $248,000 en un mes. Está tratando de cumplir con sus deudas poco a poco, porque tiene antecedentes penales, así que no puede fallarnos porque irá a la cárcel. ¿De qué nos sirve tener a Al en la cárcel?”
Domenico Cipriani niega su versión, y dijo que nunca ha hecho negocios con Valdivieso, ni siquiera ha hablado con ella.
Gomes, que comenzó a hacer pequeñas inversiones con KMTG en 2018, cuenta una historia similar, diciendo que los Cipriani cortaron toda comunicación con ella después de que dejaran la empresa.
“Me dijeron que lo solucionara con Al y luego bloquearon mi teléfono móvil y nunca más respondieron”, dijo Gomes durante una reciente visita a la oficina de KMTG, cuando Santiago le pagó un cheque de $56,842. “Al me dijo: ‘Vamos a resolver tu caso’, aunque nunca había hecho ningún negocio con él directamente. Él recuperó mi inversión y he seguido invirtiendo con él”.
Los Cipriani disienten y señalan que Massimo habló con Gomes en las últimas semanas.
Según Santiago, los Cipriani son dueños del 50% de KMTG, a partir de su inversión de julio de 2018. Los Cipriani dicen que nunca fueron propietarios sino simplemente inversores. No figuran como agentes o miembros de la firma en los documentos corporativos actuales de la Florida.
“Aunque abandonaron la empresa y desaparecieron borrando sus nombres de los informes anuales de la compañía, siguen siendo dueños de la mitad de KMTG con base en el acuerdo operativo al que no han renunciado”, dijo Santiago.
Sin embargo, Cipriani no está de acuerdo.
“Nunca hemos tenido un acuerdo operativo ni el 50% de la propiedad de KMTG”, dijo. “Solo soy un inversor. Entré en la empresa porque quería proteger mi patrimonio. “
Una letanía de demandas
Pero los Cipriani no son los únicos que están demandando a KMTG. La otra docena de casos en curso incluye:
▪ Reputable Investments, con sede en Coral Springs, reclama a KMTG el incumplimiento de siete contratos. La empresa celebró varios acuerdos con KMTG en los que Reputable invertiría dinero en la remodelación de viviendas y condominios en Miami, Orlando, Doral y Boca Ratón, y luego se repartiría el producto de la reventa de las propiedades al 50%.
La demanda alega que KMTG se apropió indebidamente de los fondos y no repartió los ingresos de la venta o no devolvió las inversiones de acuerdo con el contrato.
▪ U.S. Bank Trust National Association ha solicitado la ejecución de dos propiedades, una con una hipoteca de $225,000 y otra de $326,250. KMTG está haciendo malabares con otras ejecuciones hipotecarias y ha perdido varias propiedades en el pasado.
▪ James Aryeetey, un inversor privado del condado de Palm Beach, demandó a Santiago por $130,000 por incumplimiento de pagaré. Invirtió el dinero en KMTG el 12 de febrero de 2020, y se esperaba que se le devolviera la totalidad del dinero el 12 de marzo.
“Al le dijo a mi cliente: ‘Estamos en marcha. Ahora mismo solo necesito un préstamo puente’”, dijo Stephen J. Padula, socio del bufete de abogados Padula Bennardo Levine, con sede en Boca Ratón, que representa a Aryeetey. El pagaré fue respaldado por un apartamento en el Condado de Orange. Padula dijo que Santiago, “incumplió de inmediato, y la propiedad de Orlando está tan subvaluada, que tiene valor negativo”.
Desde que se presentó la demanda, Santiago ha realizado un pago de $100,000 y ha prometido pagar los $30,000 restantes de la deuda.
Un pasado delictivo
Los críticos de Santiago argumentan que donde hay humo hay fuego.
Según el sitio web de información de antecedentes penales del Florida Department of Law Enforcement, Santiago ha sido arrestado 16 veces en Miami-Dade desde 1991 por emitir cheques sin fondos, falsificar documentos y fraude organizado, entre otros cargos.
Santiago dijo que la razón de esos arrestos anteriores no fue culpa suya, sino el resultado de llevar la contabilidad de la antigua agencia de viajes de su padre, Abracadabra Travel, con sede en Pembroke Pines.
“Tuve una verdadera joya de padre”, explica Santiago. “No sabía que emitía cheques sin fondos y que yo los firmaba. Pero hicimos la restitución completa de todos los cheques y me pusieron en libertad condicional”.
Los registros de la Fiscalia Estatas muestran que Santiago también es un delincuente convicto. Fue arrestado el 8 de diciembre de 2018 y acusado de fraude organizado y robo mayor de primer grado. Se enfrentó a una posible sentencia de 30 años por ser un delincuente habitual de delitos graves. Más tarde, logró la reducción de su condena pagando compensaciones por $408,925.19 a siete demandantes.
“Tenía un socio que blanqueaba dinero y yo no era consciente de ello y acabé siendo acusado”, explica Santiago. “No voy a volver a ponerme en la misma situación. Por eso estoy pagando toda la deuda pendiente de la empresa. Me estoy dejando la piel”.
Actualmente, Santiago está cumpliendo una libertad condicional de cinco años en ese caso; esta le obliga a presentarse en la cárcel del condado de Miami-Dade periódicamente (incluyendo los fines de semana) para completar su actual condena de 364 días.
Según Cipriani, Santiago lo llamó el 18 de diciembre de 2018 desde la cárcel y le pidió que transfiriera $150,000 de su cuenta personal para que Santiago pudiera pagar la fianza. Cipriani accedió, y más tarde se le devolvió un saldo de $125,000. Santiago quedó en libertad dos meses después gracias a un acuerdo de culpabilidad.
“La razón por la que me pagaron la fianza es porque mientras yo estaba en la cárcel, la empresa se estaba desmoronando”, dijo Santiago. “Me necesitaban”.
Una pesadilla la compra de vivienda
Independientemente de quién diga la verdad, personas comunes siguen atrapadas en el fuego cruzado.
Frank Burke, de 52 años, trabaja como gestor de cuentas en una empresa tecnológica de Plantation. Acababa de lanzar una empresa, ARB Investments LLC, en mayo de 2019 con la intención de entrar en el mercado inmobiliario. Un amigo que había compartido oficina con KMTG le recomendó que se reuniera con ellos.
“Al me mostró planes de inversión y todas las propiedades que tenía”, dijo Burke. Acordó invertir $71,000 en la renovación de una casa que estaba realizando KMTG en una propiedad de Crystal View Court en Coconut Grove que Santiago había comprado por $650,000. LeBron James vivió anteriormente en el mismo enclave de lujo.
El plan era gastar $200,000 en renovaciones, luego revender la casa y dividir la ganancia al 50 por ciento. Burke visitó la propiedad en varias ocasiones y vio que las obras de renovación seguían su curso, por lo que se sintió cómodo haciendo más negocios con KMTG.
Invirtió otros $200,000 con Santiago para una casa en Doral y un grupo de 11 propiedades. Cuando la casa se vendió, Santiago le dio a Burke un cheque por su parte del beneficio, que era de $61,000. Pero el cheque rebotó, dijo Burke.
“Al me dio una excusa acerca de que una empresa de préstamos no había ingresado el dinero en su cuenta y me extendió otro cheque, este por $250,000, que incluía mi parte de beneficios por la venta de las propiedades agrupadas”, dijo Burke.
El nuevo cheque también fue rechazado por el banco Wells Fargo por falta de fondos, según la demanda de Burke.
Mientras tanto, la pandemia del COVID frenó la renovación de Crystal View. La casa entró en ejecución hipotecaria y se vendió el 3 de marzo de 2021 por $605,000, dejando a Burke sin su inversión total de $271,000, según su demanda.
En febrero, Burke dijo que Santiago convocó a una reunión de todos sus inversores para asegurarles que todo estaba bien.
“Dijo que iba a trabajar con nosotros para asegurarse de que estaba asignando nuestro dinero”, dijo Burke. “Quería que nos sintiéramos cómodos y nos explicó que estaba atascado en los tribunales con un montón de casos legales. Todo el mundo recibía la misma historia basura que yo. Es uno de los mejores estafadores. Todo lo que dice tiene sentido hasta que deja de tenerlo”.
En su defensa, Santiago dijo que los fondos de inversión de Burke están atascados en el litigio actual con los Cipriani.
Falta de supervisión
Ya sea que prevalezcan los Santiago o los Cipriani, es probable que el sur de la Florida siga sufriendo fraudes inmobiliarios contra pequeños inversores inmobiliarios, dicen los expertos.
“Aquí, en el sur de la Florida, no es raro que la gente tome dinero de otras personas por una serie de razones y luego se quede con ese dinero”, dijo Frank A. Rubio, un abogado de Miami que se especializa en delitos administrativos. “Alguien podría decir que va a utilizar el dinero para comprar una casa o cinco limusinas o un avión. Para empezar, todo es un fraude.
“La gente en el Medio Oeste tiene valores más conservadores y es más cuidadosa con su dinero”, dijo Rubio, que no forma parte de los casos de KMTG. “En el sur de la Florida, la gente es demasiado rápida y suelta. Todo el mundo tiene algún tipo de cosa o de chanchullo. En el sur de la Florida hay más gente que no trabaja y sigue ganando dinero de lo que he visto en mi vida. De alguna manera se ganan la vida con su ingenio, ya sea legal o ilegal”.
Un factor que contribuye es la falta de supervisión gubernamental. Josh Migdal, socio del bufete de abogados Mark Migdal & Hayden, con sede en Miami, dijo que las empresas de inversión inmobiliaria están reguladas por la Securities and Exchange Commission (SEC), que normalmente tiende a vigilar a las empresas gigantes en lugar de a los operadores independientes más pequeños.
“KMTG no es Morgan Stanley que hace declaraciones públicas”, dijo Migdal, que no está involucrado en ninguno de los casos contra KMTG o los Cipriani. “No es una empresa de la lista Fortune 1000. Muchas de estas empresas que cometen fraudes no son detectadas –a veces nunca– o su castillo de naipes se desmorona, la gente tiene pérdidas, acude a sus abogados y denuncia a la policía. Entonces hay una investigación”.
Muchos de los demandantes de KMTG –incluida Hernández-–presentaron denuncias ante el Departamento de Policía de Doral. Rey Valdés, portavoz del Departamento de Policía de Doral, dijo que hay “una investigación criminal en curso” sobre Santiago, pero se negó a dar detalles.
Un portavoz de la Procuraduría del Estado dijo que no se involucran en ningún caso hasta que la policía haya hecho un arresto.
“La Procuraduría del Estado ayuda a las agencias de la ley emitiendo órdenes de registro y citaciones”, dijo el portavoz. “Pero solo tenemos jurisdicción en los casos en los que se viola un estatuto penal, y eso lo determinan las autoridades investigadoras. Tiene que haber una acusación penal. No intervenimos en casos civiles”.
Según Schneider, del bufete Levine Kellogg Lehman Schneider Grossman, la cantidad de dinero implicada en estos casos suele ser demasiado pequeña para llamar la atención de las agencias federales. Su bufete no está implicado en ninguna de las demandas que afectan a los Cipriani o a KMTG.
“He visto esquemas piramidales de $100 millones y los federales no los procesan”, dijo Schneider. “La tragedia en este caso es que nadie los ha cerrado. Y si KMTG se ha gastado todo el dinero, esta pobre gente solo va a recuperar centavos de dólar. No puedo decirle cuántos casos he visto en los que los malos tenían dinero cuando fueron demandados y en el momento de la sentencia ya no tenían dinero”.
Esta historia fue publicada originalmente el 27 de abril de 2021, 7:00 a. m. with the headline "¿Quién cometió el robo y el fraude en esta empresa inmobiliaria de Doral?."