Miami Beach recibió dinero en efectivo y aceleró la construcción de la torre vecina a Champlain
Cuando las autoridades de Miami Beach se apresuraron a dar luz verde a la construcción de una torre de condominios de ultra lujo de 18 pisos justo al otro lado de la línea de la ciudad junto a Champlain Towers South, nadie sabía que el edificio de 40 años de antigüedad en la localidad vecina de Surfside se tambaleaba al borde del colapso.
Pero los pasos que dieron las autoridades de Miami Beach para que la torre Eighty Seven Park pasara del concepto a la realidad están ahora bajo escrutinio en medio de litigios e investigaciones sobre lo que causó una falla única en su género en el edificio de Champlain South, que causó la muerte de 98 personas en junio.
Las maniobras de la ciudad hace siete años incluyeron la creación de una nueva ordenanza sobre la altura adaptada a los urbanizadores de Eighty Seven Park y la autorización para que tomaran el control de una calle pública frente a la playa. Estas decisiones permitieron a los urbanizadores evitar dos posibles referendos electorales que habrían ofrecido a los ciudadanos la posibilidad de vetar su proyecto. El acuerdo dependía de que Eighty Seven Park pagara “voluntariamente” a la ciudad $10.5 millones.
El resultado final fue que Miami Beach desplazó el límite de la propiedad de Eighty Seven Park –que antes antes tenía como zona de amortiguamiento junto a Champlain South la calle de 50 pies de ancho frente a la playa– directamente contra el límite del antiguo edificio de condominios de Surfside, acercando la maquinaria pesada y las intensas vibraciones del hincado de pilotes mucho más de lo que hubiera sido el caso y aumentando el potencial de daños. Dos años después de la finalización de la torre vecina, la mitad de Champlain South se vino abajo.
Según los ingenieros entrevistados por el Miami Herald, las construcciones cercanas pueden afectar las estructuras vecinas de forma material, desde los daños causados por el hincado de pilotes para el soporte de los cimientos hasta un fenómeno llamado “asentamiento diferencial”, en el que la alteración del nivel freático y del suelo subterráneo puede desplazar de forma desigual los cimientos de la casa de al lado.
El interrogante de si esto ocurrió en Champlain South es el tema de una demanda colectiva presentada por sobrevivientes, víctimas y sus familiares el mes pasado.
La demanda dice que la construcción en Eighty Seven Park contribuyó directamente al colapso de Champlain, nombrando a los promotores del proyecto, al contratista general y a los ingenieros entre los acusados.
Las empresas de Eighty Seven Park niegan las acusaciones.
“Numerosos informes de los medios de comunicación han documentado que Champlain Towers South fue diseñado de forma inadecuada, mal construido, significativamente subfinanciado e inadecuadamente mantenido y reparado”, dijo un portavoz de los urbanizadores en un comunicado. “Seguimos confiando plenamente en que una revisión completa de los hechos demostrará que Eighty Seven Park no tuvo nada que ver con los trágicos sucesos de CTS”.
Las fotos tomadas por los urbanizadores en un estudio previo a la construcción muestran que el asentamiento diferencial en Champlain South puede haber tenido lugar antes de la construcción de Eighty Seven Park. Y aunque Champlain South presentaba señales significativas de daños causados por el agua, que según la demanda fueron causados por Eighty Seven Park, los documentos de la junta directiva del edificio de condominios muestran que esos problemas habían estado ocurriendo durante años.
Los expertos en ingeniería coincidieron en que Champlain South padecía de un mal diseño, una construcción defectuosa y décadas de reparaciones con parches. Dijeron que las obras de Eighty Seven Park pudieran haber debilitado la estructura de la torre, que ya estaba en mal estado, pero no habrían sido ni mucho menos la única causa de la tragedia.
“Champlain Towers South era un edificio frágil desde el principio”, dijo Abieyuwa Aghayere, profesor de ingeniería estructural de la Universidad de Drexel. “Y, por tanto, cualquier cosa que se añada lo empeora”.
Mientras el Eighty Seven Park se elevaba cerca de su edificio y se hincaban los pilotes a solo 13 pies de su borde sur, los residentes de Champlain se quejaban de que la construcción hacía vibrar su condominio y expresaban su temor a los daños estructurales, pero nadie pareció hacer mucho por ayudar.
Su problema fue en parte resultado de la geografía.
Eighty Seven Park se encuentra en el extremo norte de Miami Beach. Al sur hay un parque municipal de 28 acres, sin residentes que puedan quejarse de la construcción. Al norte está Champlain Towers, en la ciudad de Surfside.
En otras palabras, debido a la ubicación de Eighty Seven Park, los comisionados de Miami Beach habían encontrado una oportunidad única: Algunas de las personas que más se quejaban del proyecto no eran sus electores. Vivían y votaban en Surfside.
“No se preocuparon por nosotros”, dijo Steve Rosenthal, propietario de una unidad de Champlain que sobrevivió al derrumbe, de los funcionarios electos de Miami Beach. “No somos sus votantes. No podíamos hacer nada”.
El abogado de la ciudad de Miami Beach, Rafael Paz, defendió las acciones de la ciudad en un comunicado.
“El registro muestra que esta transacción fue completamente examinada y analizada para el cumplimiento de la Carta de la Ciudad y el Código de la Ciudad, y fue debidamente aprobada por el alcalde y la Comisión de la Ciudad”, dijo Paz.
Aunque la demanda no nombra a la ciudad de Miami Beach ni al pueblo de Surfside como demandados, es posible que los municipios se añadan más tarde.
‘Un trato hecho’
Los urbanizadores de Eighty Seven Park compraron el 8701 de Collins Avenue –entonces el emplazamiento del antiguo e históricamente desprotegido Dezerland Hotel con un estacionamiento al aire libre– en diciembre de 2013.
Los comisionados de Miami Beach estaban ansiosos por ver una nueva torre en el barrio de clase trabajadora de North Beach, donde aumentaría la recaudación de impuestos. Y estaban entusiasmados con el plan original de renovar el hotel existente, aunque los urbanizadores decidieron posteriormente demolerlo.
Así que permitieron a los urbanizadores hacerse cargo de la 87th Terrace, la calle pública entre la Dezerland y Champlain South, y añadirla a la huella de su proyecto.
La ley de la Florida permite “vaciar” una vía pública.
Pero la medida se convirtió rápidamente en la más controvertida de un desfile de favores que la ciudad concedió a los urbanizadores, lo que les permitiría eludir no uno sino dos referendos electorales.
Al tomar la vialidad junto a su propiedad, los promotores ampliaron su superficie, permitiéndoles construir más unidades según las normas de densidad de la ciudad. Si la ciudad hubiera querido aumentar la densidad directamente, en lugar de ampliar la propiedad cediendo una vía pública, habría sido necesario un referendo de los votantes.
Los estatutos de la ciudad también establecen que cualquier venta o cesión de terrenos frente al mar controlados por la ciudad –lo que parecía ser el caso de 87th Terrace– debía ser aprobada por los votantes en un referendo.
Sin embargo, los funcionarios municipales encontraron otra laguna creativa. Dijeron que un trozo de terreno en la 87th Terrace, entre la calle y el océano, fue en su día propiedad privada y pasó a manos del Condado Miami-Dade, lo que significa que la parte de la ciudad no se extendía hasta la playa. Por lo tanto, la vialidad, que terminaba en la playa, no era “propiedad frente a la playa” y no era necesario un referendo, fue lo que dijeron. (Eso no impidió que Eighty Seven Park, donde más tarde se vendería un penthouse por $37 millones, se anunciara como el lugar donde “el parque se encuentra con el océano”.)
El ex comisionado de Miami Beach Ed Tobin, el crítico electo más feroz del proyecto Eighty Seven Park, dijo que la cesión de 87th Terrace debería haberse sometido a los votantes.
Sospecha que los urbanizadores, que tras la aprobación del proyecto dieron decenas de miles de dólares a un comité de acción política dirigido por otro comisionado, tenían una vía interna desde el principio.
“A veces, cuando estás ahí arriba, parece ya como un trato hecho”, dijo Tobin.
La demanda colectiva presentada el mes pasado incluía un correo electrónico interno del principal urbanizador de Eighty Seven Park, David Martin, director general de Terra Group y uno de los constructores de lujo más prominentes del sur de la Florida, en el que se insinuaba una relación estrecha con la ciudad.
“Sigan avanzando en el trabajo. Si hay algún problema con la ciudad llámenme a mi celular”, escribió Martin en marzo de 2019, aparentemente tras recibir una queja de un residente de Champlain South. “La ciudad nos ayudará, quieren que terminemos. No dejes que ningún vecino nos retrase ¡solo sé amable!”.
‘Tenemos $10.5 millones’
A mediados de 2014, los urbanizadores de Eighty Seven Park acordaron pagar a la ciudad $10.5 millones para sellar el acuerdo de 87th Terrace.
El dinero se destinó a mejoras en el parque North Shore Open Space, directamente al sur de la nueva torre, y a otros proyectos en el barrio de North Beach.
“Este grupo nos da $10.5 millones que podemos utilizar para mejorar North Beach”, dijo Philip Levine, el entonces alcalde, en una reunión de la comisión en septiembre de 2014. “Por $10.5 millones, creo que es el trato del siglo”.
Cuando un orador en otra reunión pública criticó a la ciudad por “regalar” la calle, el comisionado Jonah Wolfson respondió airadamente.
“Tenemos $10.5 millones. Lo que dice es inexacto”, dijo Wolfson, quien dirigía el comité político que luego aceptó dinero de los urbanizadores. “No se regaló, fueron $10.5 millones... así que usted no está diciendo la verdad”.
Había un problema potencial: aunque los tribunales de la Florida y la fiscalía general han sostenido que las ciudades pueden desalojar las calles si sirve al interés público, han dicho que las transacciones no deberían depender de cuánto dinero reciben las ciudades a cambio.
En notas y reuniones sobre el pago, Raúl Águila, entonces abogado de la ciudad de Miami Beach, siempre tuvo cuidado de referirse a los $10.5 millones como una “contribución voluntaria”, no una venta.
Pero ex funcionarios de la ciudad describieron esa distinción como una ficción, una alegación que también se hace en la demanda.
“El mero hecho de decir que fue ‘voluntario’ no significa que lo sea”, dijo José Smith, el abogado de la ciudad de Miami Beach durante ocho años hasta que Águila asumió el cargo en abril de 2014. “Hubo claramente un quid pro quo”.
“La ciudad esencialmente vendió tierras públicas al urbanizador”, dijo Saul Gross, un comisionado de Miami Beach de 2001 a 2009. “Personalmente, creo que es indignante”.
Tanto Smith como Gross también dijeron que creían que la desocupación de la calle debería haber requerido un referéndum, desestimando la laguna jurídica de la “línea de costa” encontrada por los abogados de la ciudad como una forma de evitar que el público opinara.
“El urbanizador nunca quiere arriesgarse con los votantes”, dijo Gross.
Una cuestión de pies
En el sur de la Florida, los gobiernos locales llevan generaciones concediendo favores a los promotores.
Pero las consecuencias de las decisiones de Miami Beach en Eighty Seven Park podrían haber sido desastrosas para Champlain Towers South, según la demanda colectiva.
Como resultado de la toma de la vialidad, la construcción se llevó a cabo justo contra el límite sur de Champlain South.
Los residentes de Champlain South se quejaron de las vibraciones que sacudían su edificio. En enero de 2019, Mara Chouela, miembro de la junta de condominios, envió un correo electrónico a Ross Prieto, el funcionario de construcción de Surfside, para quejarse de que el proyecto de al lado estaba “cavando demasiado cerca de nuestra propiedad”, causando “preocupaciones con respecto a la estructura de nuestro edificio”.
Se adjuntaron fotos de una retroexcavadora en la 87th Terrace, cerca del muro sur.
Una investigación del Herald descubrió que el derrumbe del 24 de junio probablemente comenzó cerca de esa zona, cuando la terraza de la piscina se derrumbó y la losa se desconectó de un muro de cimentación subterráneo en el perímetro sur de la propiedad.
En las fotos posteriores al derrumbe se observaron indicios de corrosión y daños preexistentes en la conexión fallida, según una revisión realizada por 10 ingenieros entrevistados por el Herald. Y una simulación por computadora del derrumbe del Champlain, creada por la profesora de ingeniería de la Universidad de Washington, Dawn Lehman, en colaboración con el Herald, sugiere ahora que el derrumbe se extendió a la torre cuando la barra de refuerzo corroída que conectaba la losa con el muro perimetral se rompió.
La demanda alega que la proximidad de la construcción en Eighty Seven Park provocó el colapso, aunque no señala específicamente los daños a lo largo del muro perimetral como la razón.
Si [los urbanizadores] no hubieran “comprado” la 87th Terrace a la ciudad, la construcción habría tenido lugar a unos 60 o 70 pies de distancia del CTS”, afirma la demanda.
Una cuestión de pies puede hacer una gran diferencia cuando se trata del impacto de las vibraciones de la conducción de los pilotes como las instaladas en 2016 como parte de la construcción de Eighty Seven Park, dijo Manoj Chopra, profesor de ingeniería civil en la Universidad de la Florida Central. Hincar pilotes a 13 pies en lugar de más de 50 pies de un elemento estructural, dijo Chopra, es “definitivamente significativo, solo desde un punto de vista comparativo”.
“La onda es más alta en su magnitud cerca de la fuente, y con la distancia se disipa”, dijo.
Los registros muestran que el hincado de pilotes superó los límites de vibración establecidos por el contratista a lo largo del muro perimetral sur de Champlain South. Aunque no es probable que los niveles hayan dañado el concreto armado, según las normas de la industria minera en las que se basaron los límites, los ingenieros consultados por el Herald dijeron que incluso niveles más bajos podrían dañar edificios frágiles con degradación preexistente como Champlain South.
Los promotores de Eighty Seven Park dicen que no tenían forma de saber que Champlain South era tan débil y, de hecho, la urgencia de algunos de los peores daños del edificio no se puso de manifiesto hasta el informe de un consultor en 2018 como parte de la revisión estructural requerida del edificio durante 40 años.
Otras obras en Eighty Seven Park también podrían haber empeorado esos daños.
Antes de que se levantara la torre, los urbanizadores ”desaguaron” el suelo de su propiedad, succionando la humedad para poder trabajar en un suelo seco y estable en lugar de en lodo. La demanda alega que este proceso provocó un asentamiento diferencial en Champlain South.
El asentamiento diferencial se produce cuando el sedimento bajo la parte del edificio más cercana a la construcción se desplaza o se compacta más que otros –a menudo como resultado de la desecación–, pudiendo torcer las juntas de la estructura y agrietar el concreto.
Aunque las grietas en forma de escalón en la pared de privacidad a lo largo del perímetro de Champlain South sugieren que se produjo un asentamiento diferencial, las fotos del sondeo de pre-construcción de los desarrolladores –llevado a cabo a principios de 2016– muestran que el problema comenzó antes de cualquier construcción o desagüe al lado. No está claro, a partir de las fotos revisadas por el Herald, si el daño empeoró durante el desagüe o la construcción posterior.
El portavoz de Eighty Seven Park dijo que su proyecto “no causó ningún asentamiento” de la estructura de Champlain South.
“Cualquier sugerencia de que el desagüe, o cualquier otra actividad de construcción, causó ese agrietamiento es simplemente errónea”, dijo el portavoz.
Los urbanizadores también arrancaron la 87th Terrace, el camino y la acera de 15 metros de ancho junto al muro perimetral sur de Champlain, y la sustituyeron por un lecho de grava y un paseo peatonal público de 10 pies de ancho, royendo con maquinaria pesada el suelo que se encontraba junto a un elemento estructural crucial de Champlain.
Al menos en una ocasión durante la construcción, la maquinaria raspó el exterior del muro de concreto no estructural que rodea la zona de la piscina de Champlain South, dañándolo, según una inspección realizada por Frank Morabito, un ingeniero contratado por la junta directiva del edificio de condominios. El muro de privacidad se encuentra encima del muro perimetral que proporcionaba un soporte crítico a la losa de la piscina.
Eighty Seven Park dijo que las obras de la 87th Terrace no podrían haber dañado el muro estructural de abajo, en parte porque estaba protegido por pilotes instalados durante la construcción de Champlain, que es mucho más antigua.
Ni los desarrolladores ni el contratista general, John Moriarty & Associates, diría al Herald qué subcontratista fracturó la calle en 2016 o instaló el paseo marítimo peatonal en 2019. La ciudad de Miami Beach no pudo proporcionar ningún registro que estableciera que el trabajo en 87th Terrace estaba específicamente permitido o fue inspeccionado para garantizar que las cosas se hicieran correctamente.
Los urbanizadores dicen que solo se enteraron del daño el año pasado después de que Morabito estimara que el muro de privacidad necesitaría casi $200,000 en reparaciones, atribuyendo alrededor de $80,000 de ese daño a Eighty Seven Park.
Morabito también dijo que el sistema de drenaje de la pasarela peatonal construida por Eighty Seven Park se inclinó hacia el muro de Champlain, canalizando el agua en la pared fundacional y haciendo que se filtrara en el estacionamiento de abajo, lo que los urbanizadores niegan.
Aunque los planos muestran que el paso peatonal estaba diseñado para ser plano de lado a lado, no está claro cómo se construyó. Las inspecciones posteriores a la construcción realizadas por los urbanizadores no incluyeron mediciones de elevación para compararlas con las del informe de Morabito.
La demanda alega que la intrusión de agua corroyó los elementos estructurales de Champlain South.
Los daños causados por el agua eran claramente un problema en la conexión entre losas y paredes que falló durante el derrumbe, según los ingenieros que revisaron las fotos para el Herald. Pero los registros del edificio de condominios muestran que el agua acumulada había sido un problema durante décadas y que las pesadas jardineras filtraron agua en la conexión de la losa antes de ser retiradas en 2017.
“No diría que [la construcción en Eighty Seven Park] es lo único que causó la falla”, dijo Aghayere, el ingeniero de la Universidad de Drexel. “Se juntaron muchas cosas. Era el peor escenario posible”.
‘Acceso total a la ciudad’
La aprobación de Eighty Seven Park –desde la propuesta del proyecto hasta la aprobación final– duró menos de dos años.
Un proyecto de esta envergadura normalmente llevaría mucho más tiempo, sobre todo teniendo en cuenta la oposición de los conservacionistas históricos y de los grupos activistas de North Beach, dijo Smith, antiguo abogado de la ciudad de Miami Beach.
Pero los promotores “tenían acceso total a la ciudad y pudieron salirse con la suya muy fácilmente”, dijo.
A las pocas semanas de que el equipo de Eighty Seven Park comprara el terreno a finales de 2013, los comisionados de Miami Beach propusieron una enmienda de zonificación adaptada específicamente para aumentar los límites de altura en el sitio a 200 pies.
En un principio, la enmienda se aplicaba a las propiedades situadas a menos de 150 pies del North Shore Open Space Park, lo que afectaba exclusivamente al futuro Eighty Seven Park. Se amplió unos meses más tarde para aplicarla a las propiedades situadas a 250 pies del parque, dijo Smith, para abarcar otras propiedades del barrio y proteger a la ciudad de acusaciones de “zonificación puntual” ilegal para beneficiar a un solo urbanizador.
La rapidez del proceso de aprobación tomó a muchos por sorpresa.
En una reunión de marzo de 2015 de la Junta de Revisión de Diseño de Miami Beach, el propietario de una unidad de Champlain South, Alberto Manrara, dijo que no entendía por qué los urbanizadores necesitaban hacerse cargo de 87th Terrace.
“Nos preocupa que, donde antes teníamos la calle como un amortiguador del lote existente, ahora que la ciudad ha vendido esa calle a ese desarrollador, acerca mucho toda la acción a nuestro edificio”, dijo Manrara.
Los miembros de la junta de revisión le dijeron que era demasiado tarde; era un trato hecho.
Guillermo Olmedillo, entonces administrador municipal de Surfside, dijo que ni siquiera conocía el plan de 87th Terrace hasta que un empleado de obras públicas le dijo que se había levantado una valla alrededor de la calle.
“Dije: ‘¿Qué demonios?’”, dijo Olmedillo al Herald. “Nadie lo sabía”.
Los urbanizadores dicen que los funcionarios de Miami Beach no agilizaron su proyecto.
“Con 14 reuniones públicas durante 2014-2015, de ninguna manera creemos que el proceso de aprobación y habilitación fue acelerado”, dijo su portavoz.
Después de que los comisionados de Miami Beach aprobaran el proyecto, Eighty Seven Park comenzó a hacer contribuciones políticas.
En 2015, los urbanizadores y las entidades relacionadas dieron $40,000 a un PAC llamado Relentless for Progress, presidido por Wolfson, el comisionado que defendió tan ferozmente el proyecto.
El PAC compartía sus iniciales, RFP, con “solicitud de propuesta”, el documento que los municipios publican para solicitar ofertas de proyectos. El nombre –visto por algunos como un recordatorio de los lucrativos negocios que reparte la ciudad– fue un descarado acto de cinismo a ojos de críticos como Tobin, el otro ex comisionado.
“No puedes ser elegido hasta que te pones al servicio de los urbanizadores inmobiliarios”, dijo Tobin. “Es algo así como entrar en la mafia”.
Wolfson no respondió a las solicitudes de comentarios.
El portavoz de Eighty Seven Park dijo que las contribuciones al PAC “no jugaron ningún papel” en la aprobación anterior del proyecto por parte de la ciudad y que los pagos eran “parte de nuestra participación en la comunidad.”
‘¿Adónde fue a parar el dinero?’
En cuanto a los $10.5 millones que los urbanizadores dieron a Miami Beach, los funcionarios de la ciudad han tardado en utilizar el dinero.
La portavoz de la ciudad, Melissa Berthier, dijo que hasta ahora se han gastado $1.9 millones, todos ellos destinados a las renovaciones previstas en el North Shore Open Space Park. De esa cantidad, $1 millón se ha destinado al “diseño y la administración del proyecto”, dijo Berthier, y $900,000 a la parte del parque de un paseo marítimo que se espera que esté terminado el próximo verano.
El resto está presupuestado para otras mejoras del parque, dijo Berthier.
Nancy Liebman, ex comisionada de Miami Beach y antigua defensora de la preservación histórica, dijo que ha escuchado “muchas quejas” sobre la lentitud de las renovaciones.
“¿Dónde está el dinero?”, dijo Liebman. “¿Adónde fue a parar el dinero?”
Levine, el ex alcalde que una vez calificó públicamente a Eighty Seven Park como “el negocio del siglo”, dice ahora que apenas recuerda su papel en la promoción del proyecto.
“Todo lo que recuerdo es que el urbanizador creo que prometió dinero para ayudar a construir el parque”, dijo al Herald. “No recuerdo nada más”.
Esta historia fue publicada originalmente el 10 de diciembre de 2021, 11:15 a. m..
