Precios récord de la vivienda en Miami-Dade en contra de tendencia nacional a la baja

Por segundo mes consecutivo, el precio de la vivienda se disparó a un récord en Miami-Dade, a pesar de más de un año de una disminución de dos dígitos en las ventas mensuales.

El precio de venta medio de viviendas unifamiliares en Miami-Dade alcanzó $620,000 en mayo, mayor que los $575,000 de hace un año y $600,000 en abril, según la actualización del mercado de la vivienda publicado el jueves por la Miami Association of Realtors.

Hubo un gran contraste el mes pasado en el vecino Condado Broward, donde el precio de venta medio de casas unifamiliares fue de $585,000, ligeramente por debajo de $586,000 de mayo de 2022.

Los nuevos precios de la vivienda en Miami representan una prolongada tendencia que se aceleró durante la pandemia. Se puede culpar principalmente al bajo inventario de viviendas y a la continua y fuerte demanda de los compradores, dijeron expertos en bienes raíces. Este escenario ha dejado al condado con un mercado desequilibrado que favorece a los vendedores y dificulta el acceso a la vivienda a los compradores de clase media.

Un mercado equilibrado significa una existencia de entre seis a nueve meses de viviendas a la venta. Sin embargo, el sector de la vivienda de Miami-Dade sigue fuera de equilibrio con solo una existencia de viviendas de 3.3 meses y 5.1 meses de inventario de condominios. La disponibilidad de viviendas fue aún más ajustada en Broward.

Aunque el aumento de los intereses hipotecarios ha provocado una caída general del precio de la vivienda en la mayor parte de la Florida y el resto del país, Miami-Dade sigue resistiéndose a esa tendencia. En resumen, la gente sigue mudándose desde Nueva York, Chicago y San Francisco, entre otras ciudades. Muchos de estos recién llegados cobran salarios elevados en los campos de las Finanzas, el Derecho y la Tecnología. Han superado sistemáticamente las ofertas de los miamenses, muchas veces pagan en efectivo y han contribuido a los precios desorbitados que hacen del área urbana de Miami uno de los mercados menos asequibles del país.

“Miami-Dade sigue siendo un lugar atractivo. Sigo viendo informes de empresas que se mudan a Miami-Dade. Estas empresas tienen plazas con salarios altos” y esos empleados pueden permitirse pagar viviendas de mayor precio, dijo Mark Thibodeau, profesor adjunto de Bienes Raíces en la Universidad Internacional de la Florida.

“El rápido aumento en las ventas y los alquileres ha llevado a mucha gente a buscar en el cercano Broward, y alternativas donde la vivienda es más barata”.

Muchos compradores de clase media y los que compran su primera vivienda en el sur de la Florida suelen optar por condominios, más baratos. El mes pasado, el precio medio de los condominios en Miami-Dade se mantuvo igual que hace un año. en $415,000, pero subió en Broward a $270,000 en comparación con los $253,500 en mayo de 2022.

Aunque en mayo la venta de viviendas cayó por decimotercer mes consecutivo en el sur de la Florida, el grupo de agentes inmobiliarios de Miami informó de un repunte anual de 12.9% de los cierres en que los compradores pagaron entre $600,000 y $1 millón por una casa o condominio en Miami-Dade.

“Estamos empezando a ver más valor en ese rango de precios. Es es un punto de precio de entrada en Miami-Dade”, dijo Danny Hertzberg, asociado de ventas de la firma de bienes raíces The Jills Zeder Group. “La segunda y tercera ola de reubicaciones están comprando en de ese punto de precios”.

Ese rango de precios elevados colocó a Miami-Dade muy por encima del país en mayo, según la actualización de la vivienda de la National Association of Realtors, también divulgada el jueves. El precio de venta medio de viviendas existentes en Estados Unidos para casas y condominios fue $396,100 el mes pasado, 3.1% menos que hace un año, por lo que es la mayor caída anual de precios desde diciembre de 2011.

En comparación con el resto del país, el sur de la Florida también vio un porcentaje mucho mayor en mayo de compras de viviendas que se cerraron en efectivo. Casi 41% de las transacciones de viviendas el mes pasado fueron acuerdos en efectivo en los condados Miami-Dade y Broward, considerablemente más alto que el promedio nacional de 25%.

La interrogante clave para los líderes de los sectores público y privado del sur de la Florida sigue siendo cómo abordar la persistente crisis de asequibilidad de la vivienda, una situación que ha empeorado desde que surgió la pandemia en la primavera de 2020.

Annie Lord, directora ejecutiva de la organización sin fines de lucro Miami Homes For All, dijo que una solución sería que los empleadores del sector privado pagaran a los trabajadores salarios más altos para igualar el aumento del costo de vida y los gastos de vivienda.

Otra solución, dijo, sería la construcción de más viviendas para las personas que trabajan en empleos esenciales: enfermeros, asistentes médicos, trabajadores de guarderías, maestros, por ejemplo. A menudo tienen dificultades para comprar casa o encontrar apartamentos asequibles para alquilar. El alquiler medio de un apartamento en Miami-Dade es $3,200 mensuales, según RentHub.

Investigaciones de por Miami Homes for All y la Universidad de la Florida muestran que casi dos tercios de los inquilinos en Miami-Dade están sobrecargados por los costos. Eso significa que están gastando más de un tercio de los ingresos familiares mensuales en vivienda. En comparación, poco más de un tercio de los propietarios de viviendas del condado están sobrecargados.

“No vamos a ver bajar el mercado de alquiler , en particular en cualquier propiedad con un precio por debajo de la media”, dijo Lord sin rodeos. “Me sorprendería que hubiera un descenso por debajo de los $500,000 en el precio de las viviendas a la venta”.

El agente de bienes raíces Hertzberg dijo que los compradores que buscan casas en Miami-Dade a precios por debajo de la mediana deberían buscar en Homestead y Miami Gardens. Para condominios más baratos, recomendó propiedades construidas antes de la década de 1990 en Edgewater, el downtown de Miami, Miami Beach y Aventura.

En Broward, los que quieren comprar vivienda deben buscar en Fort Lauderdale, Hollywood y Pompano Beach en el caso de casas y en Sunrise, Lauderdale Lakes y Lauderhill en el caso de los condominios, dijo.

De cara al futuro, “Miami-Dade tendrá un verano lento y constante y una ráfaga de actividad [de ventas] a finales de año debido a la temporada, pero no alcanzará el máximo histórico que vimos hace un año o dos”, dijo Hertzberg. “En Broward, el mercado no cambiará mucho”.

Esta historia fue publicada originalmente el 23 de junio de 2023, 10:48 a. m..