Qué hacer antes y después si su constructora quiebra

No ocurre todos los días, pero de vez en cuando un constructor de viviendas cierra abruptamente, dejando a los clientes con la proverbial bolsa en la mano.

En plena Gran Recesión, por ejemplo, docenas de constructoras sufrieron cambios adversos que afectaron a sus compradores, ya fuera porque la empresa quebró o porque fue adquirida por otra entidad.

Más recientemente, un importante constructor de la Florida, Metro Home Builders Inc. se declaró en quiebra este verano. Cuando cerró dejó unas 60 viviendas en diversas fases de construcción. En un caso, según el Naples Daily News, la empresa cobró más de 75% del precio contractual de la vivienda, pero la dejó “sin construir ni siquiera a medias”.

Y en Raleigh, Carolina del Norte, una cadena de televisión local reportó que ocho familias se quedaron con “una montaña de deudas” —y sin casa— cuando J&R Homes cerró repentinamente.

Historias como esta deberían causar escalofríos a todos los compradores de vivienda, quienes deberían tomar todas las precauciones necesarias para protegerse. Comprar (o construir) una casa es un deporte en que no puede quedarse sentado en la banca si quiere que el proceso salga adelante.

Si su constructor cierra antes que su casa esté terminada, el mejor consejo es que se ponga en manos de un abogado de inmediato. En cuanto se entere de cualquier dificultad financiera, reúna toda la documentación y vaya rápido a un abogado, pero no cualquier abogado, sino uno especializado en derecho inmobiliario.

Lleve al abogado sus contratos firmados, junto con fotocopias de todos los cheques que haya extendido al constructor (y a sus afiliados) y que hayan sido cobrados; también debe suspender el pago de cualquier cheque pendiente que aún no se haya cobrado.

En este punto, la probabilidad de salvar su inversión no es buena, especialmente si el constructor es insolvente o se declara en quiebra. Los acreedores garantizados con derecho a ejecución hipotecaria cobran antes que los compradores, pero los primeros en reclamar tienen más posibilidades de recuperar al menos parte de su dinero.

Un consejo para quien esté pensando en firmar un contrato con un constructor: investigue a fondo la empresa antes de firmar. Empiece por examinar las finanzas de la empresa, ya sea con su banco local y sus prestamistas o haciendo una comprobación crediticia. Asegúrese que tiene una base financiera sólida y de que no es probable que quiebre en mitad de la construcción.

Pida hablar con los patrocinadores de la empresa; si el constructor se niega, debe estar alerta. A continuación, recorra la obra y entable una conversación informal con los subcontratistas. Hable con sus capataces para asegurar que todos cobran a tiempo y en la cantidad adecuada. Si no les pagan bien, es probable que se lo digan. Si los subcontratistas no están contentos, es probable que el constructor se encuentre en algún tipo de aprieto financiero, normalmente por parte de prestamistas y subcontratistas de otro proyecto.

Según un abogado, es muy común que los constructores se vean en apuros cuando empiezan a usar fondos de una propiedad para pagar a proveedores por trabajos en otro lugar; asimismo, investigue al constructor en Better Business Bureau (BBB) y en los organismos de defensa del consumidor de su localidad. Demasiadas quejas sobre plazos incumplidos o trabajos inacabados pueden ser otra señal de problemas.

Cuando esté seguro que la empresa goza de buena salud financiera, proceda con cautela. Asegure que el contrato obliga al constructor a depositar todo el dinero que usted pague durante la construcción en un fondo de garantía y a no mezclarlo con los fondos operativos de la empresa: de este modo, su dinero estará a salvo hasta el cierre, cuando se entregará al constructor; igualmente, añada una cláusula que diga que si la empresa se declara en quiebra su contrato queda nulo y le devolverán el dinero.

Antes de la construcción, asegúrese que se expidieron todos los permisos necesarios y se depositaron las fianzas exigidas. Durante la construcción, asegúrese de que se paga a los subcontratistas y obtenga copias de todos los formularios de liberación de gravámenes, que deberán firmar cada vez que se les pague.

De lo contrario, pueden embargar su casa y es posible que no pueda cerrar la operación sino hasta que se hayan liquidado los embargos. Si el constructor abandona la obra antes de que esté terminada, es posible que pueda presentar una reclamación contra el seguro o la fianza del constructor; también puede hacer valer la garantía que el constructor le dio para protegerlo contra defectos de fabricación y problemas estructurales.

Algunos estados tienen fondos de garantía, a los que los compradores agraviados pueden presentar reclamaciones por obras inacabadas, pero las investigaciones suelen llevar meses y los pagos son lentos.

Según un reporte de prensa, se presentaron 97 reclamaciones ante al Fondo de Garantía para Constructores de Viviendas de Maryland entre julio de 2017 y junio de 2018, pero solo hubo un pago. Por último, hablemos de lo que sucede si se muda a la casa nueva, pero su constructor no cumple todos los elementos de la “lista de tareas pendientes” —ya sean estéticos o estructurales— que se anotaron en su recorrido final antes del cierre. Prometieron arreglar esas cosas, pero ahora están en quiebra.

En este caso, poco puede hacer, salvo reclamar contra la garantía que le dieron. Si aún no cierra la operación, puede exigir que se reserve algún dinero para cubrir el costo de esos problemas. De este modo, si el constructor cierra, el dinero de las reparaciones será de usted, lo que le permitirá arreglar las cosas por su cuenta.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.