Cuotas de asociaciones de propietarios subieron 60% en el sur de la Florida en los últimos 5 años

A los propietarios de condominios del sur de la Florida, agobiados por el aumento de los seguros, las facturas de reparación y una nueva ley estatal, les han subido las cuotas de asociación casi un 60% en los últimos cinco años, lo que ha llevado a algunos a considerar decisiones financieras difíciles para hacer su próximo pago de la HOA.

La tarifa mensual promedio de las asociaciones de condominios (HOA) de Miami-Dade, de $900 de abril a junio de este año, ha aumentado más de 59% con respecto a la tarifa de $567 durante el mismo período en 2019, según datos de Redfin.

Broward enfrentó una ola similar de costos de condominios: las tarifas de las HOA aumentaron más de 56% a $613 este año, de $392 durante el mismo período de tres meses en 2019.

La firma de corretaje de bienes raíces residenciales con sede en Seattle proporcionó datos exclusivamente al Miami Herald basados en información del Servicio de Listado Múltiple. Los datos incluyen información sobre el 97% de los condominios listados para la venta en los condados de Miami-Dade y Broward.

El aumento de las tarifas de los condominios se suma a la hipoteca mensual del propietario, así como las elevadas tasaciones para reparar ascensores rotos, techos con goteras, repavimentar un estacionamiento o reforzar las menguantes reservas de emergencia.

“No sé cómo voy a quedarme aquí si las cosas siguen subiendo”, dijo Ingrid Vassell, propietaria de un condominio en Plantation.

Las tarifas de la HOA pagan el pan de cada día de la vida en un condominio: servicios públicos como agua y televisión por cable, y servicios compartidos como una piscina comunitaria, jardines o una puerta de entrada. Luego están los nuevos y grandes costos de un condominio, como el aumento de las reservas para reparaciones estructurales en edificios antiguos.

Pero el mayor impulsor del aumento de las tarifas ha sido el seguro, dijo Bill Hughes, experto de la Universidad de Florida. La combinación de huracanes y demandas elevó los costos de los seguros, y las compañías trasladaron esos costos a los clientes. En un estado donde los huracanes amenazan y golpean, las compañías de seguros a menudo abandonan el estado y los asegurados no han tenido más remedio que pagar.

La legislación aprobada en 2022 que limita las demandas contra las compañías de seguros de propiedad por retrasos en los pagos de las reclamaciones será una gracia salvadora, dijo Hughes, director ejecutivo de investigación aplicada del Centro de Bienes Raíces Kelley A. Bergstrom de la Universidad de la Florida. Dado que solo la cobertura de tormentas influye en las aseguradoras, se espera que los costos del seguro se mantengan estables o aumenten ligeramente.

Pero justo cuando un costo baja, aumenta otro: el requisito de poner a las comunidades al día con el código y reparar las estructuras envejecidas. Es un efecto dominó del colapso del condominio en Surfside hace tres años.

El colapso del Champlain Towers South de 12 pisos en el verano de 2021 dejó 98 fallecidos. Los problemas estructurales condenaron al edificio y, a pesar de varias advertencias de los contratistas, los propietarios retrasaron las reparaciones debido al costo multimillonario de las renovaciones y el mantenimiento.

Un año después, los legisladores estatales prohibieron a las asociaciones renunciar a los pagos de reserva, una forma de ahorro para los proyectos de mantenimiento de rutina, y renunciar a las reparaciones estructurales. Ahora, las asociaciones de edificios de tres pisos o más deben al estado un estudio de reserva para enero de 2025, que esencialmente proporciona un plan de ahorro para las reparaciones necesarias cada 15 o 25 años.

Al ver venir la marea, los líderes de las asociaciones de condominios están aprobando tarifas más altas para las asociaciones de propietarios.

Las cuotas mensuales medias en Miami-Dade han aumentado 10% desde el segundo trimestre de 2023, de $820. Broward tuvo un salto aún mayor, de 17%, un aumento de $526 en el segundo trimestre de 2023.

Y los propietarios de condominios, algunos con salarios estancados o con ingresos fijos, están sintiendo el alza de esos costos.

Hughes dijo que reconoce la “dolorosa transición”, especialmente en una región con la mayor concentración de condominios y rascacielos costeros en el estado.

“Lo que ha sucedido es que muchas de esas personas que encuentran esto problemático han pagado menos de lo que debía durante mucho tiempo”, dijo Hughes. “Es difícil cuando estableces tu patrón de vida a un costo que es demasiado bajo, porque en algún momento eso te alcanza”.

El alto costo de vivir en un rascacielos

Algunos propietarios de condominios nuevos y antiguos enfrentan graves problemas financieros con el aumento de las cuotas de la HOA.

Vassell, enfermera practicante de 41 años, pensó que había conseguido un buen trato hace un año cuando compró un condominio de dos dormitorios y dos baños en el condominio Plantation Club en 6625 W. Broward Blvd. Vassell consideraba que su unidad del tercer piso era el lugar perfecto para una madre y sus dos hijos.

Consiguió el condominio de 1,500 pies cuadrados por $220,000, con una tarifa mensual de HOA de $630. Unos meses después, en marzo, la tarifa saltó a $930 . Los líderes de la asociación le dijeron que eso bajará a $830 a finales de este año, pero sigue siendo una exageración para ella.

“En este momento, estoy en una situación muy difícil”, dijo. “Muchos de mis vecinos están vendiendo. No puedo vender en este momento”.

Aquellos que deciden vender enfrentan a una situación difícil. Las ventas de condominios cayeron en dos dígitos interanuales en junio, casi 27% en Miami-Dade y 32% en Broward. Los compradores están ganando cada vez más ventaja en las negociaciones y en Miami-Dade ya ha habido una caída constante mes a mes en los precios de venta desde marzo.

Para las personas que se quedan como Vassell, el aumento vertiginoso de los costos del condominio puede significar tener que buscar un segundo empleo. Ahora trabaja cada dos fines de semana de 11 a.m. a 7 p.m. en un centro de cuidados paliativos para obtener ingresos adicionales y pagar las tarifas.

“No estoy feliz. Quiero dar a mis hijos lo mejor, pero no sé cómo voy a quedarme aquí si las cosas siguen mejorando”, dijo Vassell. “Quiero mantenerlo todo el tiempo que pueda para que cuando tenga que firmar los préstamos [de la universidad de mi hijo], tenga algo. Si renuncio ahora y me voy después de un año de conseguir una propiedad, voy a perder”.

Los jubilados con ingresos fijos también están pensando en volver a trabajar para pagar sus crecientes tarifas de condominio.

James Brenner, de 67 años, dijo que puede mantenerse al día con los costos por ahora, pero le preocupa que haya más aumentos en el futuro. Es el presidente de la asociación de condominios de East Point Tower en 1160 y 1170 N. Federal Hwy. en Fort Lauderdale.

La comunidad aprobó una evaluación de $3 millones para los propietarios, incluyendo $1.5 millones para un nuevo techo. Dividido entre sus 273 vecinos, eso es casi $11,000 por unidad para 2026.

Brenner está decidido a quedarse, disfrutando del corto paseo hasta la playa y en ir a Publix, y los dos patios del edificio. Compró su condominio de 1,550 pies cuadrados con dos dormitorios y dos baños en 2015, después de dividir su vida entre Boston, DC.y Rhode Island.

Para Brenner, Fort Lauderdale es ahora su hogar y quiere que siga siendo así.

“Todavía estoy sano y todavía puedo trabajar”, dijo Brenner. “Ha alterado mi planificación financiera a largo plazo y me ha hecho darme cuenta de que el costo de mi vivienda va a ser significativamente más alto”.

Otros ya han regresado a la fuerza laboral.

Arkadiy Kats regresó como agente de bienes raíces. Tenía que hacerlo. Los costos seguían subiendo en su condominio Caribbean Breeze en 250 180 Dr. en Sunny Isles Beach.

Hoy paga $340 al mes por una tasación especial y $897 al mes por las cuotas mensuales de la HOA. A partir de enero, la asociación espera que pague otros $731 mensuales para las reservas.

“Todo el mundo está de acuerdo con el mantenimiento, ‘Oh, es normal’. No es normal”, dijo Kats, de 71 años. “Aumentar la reserva más el mantenimiento. No es normal”.

Esto es lo máximo que ha pagado por su casa de 24 años, el mismo lugar que compró con su esposa para criar a su hijo. Quiere quedarse, pero dijo que tiene que hacer un gran sacrificio para hacerlo.

“No puedo jubilarme, porque no tengo dinero para comida, seguro de auto, gasolina”, dijo Kats. “Todos estos pagos (HOA, reservas, tasaciones especiales) salen de mi Seguro Social”.

Detrás de los costos del condominio

Surfside fue una llamada de atención para los líderes electos, incluida la representante estatal Vicki López.

“Cuando Champlain Towers [South] colapsó, puso el foco en condominios que nunca estuvo ahí”, dijo López, republicano que representa al Distrito 113 en Miami-Dade. Después de un intento fallido a principios de la primavera de 2022, los legisladores estatales aprobaron políticas más adelante en el año para ayudar a proteger a los propietarios de condominios con recertificaciones de edificios más frecuentes y la prohibición de contribuciones de reserva cero o parciales que no cumplieran con los objetivos financieros necesarios para las reparaciones estructurales.

A partir de 2025, las asociaciones de condominios deben presentar un plan que muestre cómo los propietarios planean contribuir cada mes o cada año a un fondo de reserva destinado a pagar las reparaciones estructurales al final de la vida útil de un artículo, incluida la restauración de techos y concreto. En otras palabras, si un techo tiene una vida útil de 20 años, entonces el estudio de reserva debe mostrar el costo de un nuevo techo y el plan anual para ahorrar para ese nuevo techo.

Una asociación de condominios puede aumentar las tarifas de la HOA tanto como quiera para cubrir las reservas, pero los propietarios de condominios pueden oponerse si el presupuesto es 15% más alto que el año anterior, dijo David Podein, socio de Haber Law, con sede en Wynwood.

“Si hay un presupuesto que está por encima de ese umbral, se abre la oportunidad para que los miembros propongan un presupuesto alternativo. Los miembros pueden votar sobre ese presupuesto alternativo”, dijo Podein, “pero nunca he visto que eso ocurra”.

Ya nadando en una piscina de costos de reparación, algunos propietarios pueden sentir que están a punto de ahogarse en una ola de reservas que llegará el próximo año.

“Hemos visto mucho más estrés en el mercado bajo y medio, donde los edificios han pospuesto los proyectos de reparación y tal vez han renunciado a las reservas durante muchos años y han estado pateando la lata en el camino”, dijo Podein. “Se está observando mucho estrés económico donde tal vez las unidades valgan $400,000, $500,000 o $600,000, pero hay propietarios de unidades que potencialmente enfrentan una evaluación especial de $50,000, $100,000 o $150,000”.

‘La tormenta no ha llegado’ para los condominios

Los responsables de la formulación de políticas planean seguir de cerca los estudios y evaluaciones de las reservas en 2025.

El representante López espera que el sur de la Florida sea el más afectado con aumentos en las cuotas de las asociaciones de propietarios, evaluaciones especiales y planes de reserva, porque Miami-Dade tiene la mayor cantidad de condominios en el estado, seguido de Broward y Palm Beach. Según datos de Condo Vultures, el área de los tres condados tenía 12,925 asociaciones de condominio en diciembre de 2023, es decir, aproximadamente 26% de las 50,000 asociaciones en Florida.

Incluso así, por ahora se apega a la legislación sobre reservas, hasta que vea los datos sobre los costos financieros y la capacidad de las asociaciones de condominios para cumplir los requisitos a principios de 2025.

“Todavía no puedo encontrar una solución porque la tormenta no ha llegado”, dijo López. “Siempre estamos buscando refinar la legislación que aprobamos”.

Kats, el propietario del condominio Sunny Isles Beach, dijo que espera que el gobierno estatal intervenga pronto. Dijo que los jubilados como él están luchando mucho.

“En lugar de disfrutar de mi jubilación”, dijo, “tengo que trabajar duro para mantener mi salario y hacer un pago en este edificio”.