¿Recibirán alivio de los legisladores de Florida las asociaciones de condominios y propietarios en dificultades?

Después que los líderes legislativos de Florida indicaron que no estaban a favor de un período extraordinario de sesiones sobre las reformas de los condominios, pero el gobernador Ron DeSantis expresó su apoyo a una, muchos directores de asociaciones y residentes comenzaron a esperar algún alivio ante la inminente fecha límite para el estudio y la financiación de la reserva.

Para ellos y todas las asociaciones de condominios afectadas, es probable que sigan existiendo grandes esperanzas de que haya cambios legislativos en varios aspectos de las reformas iniciadas en 2022 después del trágico colapso en Surfside en 2021.

Esos nuevos requisitos para los “estudios de reserva de integridad estructural” y la financiación de reserva relacionada son realmente amplios. Todos los edificios ocupados antes de 1992 también deben completar una inspección de su integridad estructural por parte de un arquitecto o ingeniero antes del 31 de diciembre, al igual que los edificios de al menos 25 o 30 años de antigüedad, dependiendo de su proximidad a la costa.

Si se detecta un posible problema estructural y se necesitan reparaciones, estas deben financiarse junto con la reserva obligatoria para la reparación o reemplazo de techos, pintura exterior y otros elementos que están sujetos a mantenimiento diferido.

Antes de las nuevas leyes, las inspecciones de hitos no eran obligatorias fuera de los condados Miami-Dade y Broward, pero los cambios promulgados en 2022 y modificados ligeramente en los años siguientes las convirtieron en un requisito estatal con informes obligatorios a las autoridades locales, los propietarios de apartamentos y los posibles compradores.

Un reciente artículo de opinión del Miami Herald escrito por Debbie Reinhardt, de la Asociación de Profesionales de Gestión de Asociaciones Comunitarias de Florida (www.ceomcfl.com), se centró en algunas áreas en las que se podría obtener un alivio. Aplaudió el pedido del gobernador de que se realicen cambios antes de fin de año y señaló que, como mínimo, sería útil extender la fecha límite del 31 de diciembre para el cumplimiento.

De hecho, nuestra firma conoce varias asociaciones que no podrán cumplir los nuevos mandatos para fin de año debido a un problema que Reinhardt describió acertadamente:

“Hay menos de una docena de proveedores de estudios de reserva calificados en Florida que brindan estudios de reserva confiables y de calidad. ¿Cómo pueden 25,000 edificios de condominios obtener un SIRS de un puñado de proveedores en dos años? La respuesta: no pueden y no lo harán. Las matemáticas simplemente no funcionan. Para empeorar las cosas, ha surgido una industria casera de proveedores de estudios de reserva no calificados”, escribió.

En consecuencia, su artículo indica que algunas asociaciones están implementando evaluaciones innecesarias que podrían haberse reducido si se les hubiera dado tiempo para examinar los resultados y las conclusiones de sus estudios. Ella plantea un buen argumento, que también ha sido confirmado por la experiencia de nuestra firma con asociaciones que han podido obtener propuestas de contratistas calificados por sumas muy inferiores a las estimaciones de sus estudios.

El acceso a financiación a bajo interés para que tanto las asociaciones como los propietarios de los apartamentos puedan pagar las mejoras estructurales también debería estar entre las prioridades de los legisladores. Hemos visto que las asociaciones de condominios han obtenido préstamos de hasta $40 millones para reparaciones inmediatas. Esos préstamos les permiten a ellas y a los propietarios pagar esos costos a lo largo de los años mediante aumentos presupuestarios y evitar las exorbitantes cuotas especiales a corto plazo.

Fuera del Programa de Evaluación Especial de Condominios de Miami-Dade y sus préstamos de hasta $50,000 para ayudar a los propietarios a pagar las reparaciones estructurales, no existen programas gubernamentales que brinden acceso a préstamos a bajo interés ni a las asociaciones ni a los propietarios para pagar esos costos.

Los préstamos a las asociaciones de condominios están respaldados por las cuotas mensuales de los propietarios, por lo que los derechos de retención de las asociaciones los hacen extremadamente arriesgados para los prestamistas. Con tantas asociaciones y propietarios luchando por hacer frente a las cargas financieras derivadas de los mandatos de las reformas de seguridad, el mercado de condominios ahora está pidiendo a gritos un programa de financiación respaldado por el estado que ofrezca préstamos a bajo interés a las asociaciones que cumplan los requisitos, así como a sus propietarios de apartamentos.

Es probable que haya miles de asociaciones de condominios de Florida que no puedan cumplir la fecha límite del 31 de diciembre para los estudios de reserva y la financiación. En su caso, deberían considerar hacer todo lo posible para obtener el estudio necesario de un proveedor calificado lo antes posible y luego aprobar rápidamente un presupuesto provisional en 2025 que refleje cualquier cambio. También sugerimos que los líderes y miembros de las asociaciones alienten a sus legisladores estatales a brindar algún alivio significativo a los problemas derivados del acceso a financiación de bajo costo, la falta de proveedores de estudios de reserva y las concesiones para la verificación de las conclusiones de los estudios.

Gary M. Mars es accionista del bufete de abogados Siegfried Rivera, del sur de Florida, y está certificado como experto en derecho de asociaciones comunitarias por el Colegio de Abogados de Florida. Trabaja en la oficina del bufete en Coral Gables y colabora habitualmente en el blog de la sala de prensa en www.SiegfriedRivera.com/blog. El bufete también tiene oficinas en Broward y Palm Beach, y sus 51 abogados se centran en las asociaciones comunitarias, los bienes raíces, la construcción y el derecho de seguros. www.SiegfriedRivera.com, GMars@SiegfriedRivera.com, 305-442-3334.

Esta historia fue publicada originalmente el 8 de noviembre de 2024, 0:23 p. m..