¿Puede demorar el cierre de la venta de su casa?
En promedio, se necesitan unos 43 días desde que se firma el contrato de compra de una casa hasta que se llega a la mesa de negociación. Y entre esas fechas, pueden surgir muchos problemas que arruinen el acuerdo.
Es posible que el comprador no disponga de dinero suficiente para cubrir los diversos gastos de cierre, posiblemente porque se quedó sin dinero y compró un montón de muebles para llenar su nueva morada. O tal vez la tasación sea demasiado baja, lo que obliga al vendedor a bajar el precio o al comprador a aportar más dinero.
A continuación, algunos problemas comunes que pueden retrasar el cierre o incluso cancelar la venta.
▪ Grandes compras. Si debe comprar un vehículo nuevo, espere hasta después de cerrar la hipoteca. A menos que pague en efectivo, un préstamo para un automóvil nuevo aumentará su relación deuda-ingresos. Eso podría obligarlo a pagar una tasa de interés más alta o descalificarlo para obtener financiación por completo. Lo mismo se aplica a cualquier artículo de alto valor que compre con una tarjeta de crédito, como muebles o electrodomésticos. El hecho que ya haya sido aprobado para una hipoteca no significa que pueda salir y gastar libremente. La mayoría de los prestamistas realizan una segunda verificación de crédito unos días antes de la liquidación y, si su situación crediticia ha cambiado, pueden retirarle la alfombra en el último minuto.
▪ Empleo. ¿Está listo para cambiar de trabajo? Espere hasta después del cierre, especialmente si va a trabajar en un campo diferente. Los prestamistas quieren ver varios años de empleo continuo, si no con el mismo empleador, al menos en la misma industria. Nuevamente, los prestamistas verificarán la situación unos días antes del cierre.
▪ Grandes cantidades de dinero: No mueva grandes cantidades de dinero de sus cuentas bancarias. Si lo hace, los prestamistas querrán que documente el motivo.
▪ Cofirmante: si su hijo quiere ayuda para comprar su primer automóvil, espere hasta después del cierre de su préstamo para ser cofirmante de su préstamo. Poner a su hijo en un préstamo lo hace totalmente responsable si su hijo no realiza los pagos. Como tal, puede llevar su relación deuda-ingresos a la zona de peligro.
▪ Déficits: ¿Reservó suficiente dinero para el pago inicial y los costos de cierre? ¿Presupuestó el seguro de propietarios y los impuestos a la propiedad? Hay una gran cantidad de problemas con el pago inicial que pueden surgir, y cualquiera puede poner en riesgo el cierre. Es mejor tener un poco más de dinero ahorrado, o un acuerdo con sus padres para obtener algo de efectivo si lo necesitas.
▪ Estimaciones: Por ley, su prestamista debe darle un cálculo que describa los diferentes costos relacionados con su financiamiento. Pero es solo eso: una estimación. Se permite que ciertas tarifas cambien, pero no en más del 10%. Si cree que le están cobrando de más, solicite una reducción o cambie de prestamista. De cualquier manera, el cierre se retrasará.
▪ Contingencias: En la mayoría de las ventas, el contrato depende de que se cumplan una serie de condiciones, las dos más importantes de las cuales son que se apruebe la financiación y que se realice una inspección independiente de la propiedad que cumpla con sus expectativas. Otra contingencia importante entra en juego si la compra depende de la venta de su residencia actual. Estas cláusulas incluyen plazos: la inspección debe realizarse en una fecha determinada, por ejemplo, o debe solicitar la financiación en un plazo determinado de días. No cumplir alguna de las fechas límite podría retrasar el cierre o cancelar el trato.
▪ Inspecciones: Además de examinar la casa, es posible que se requieran otras inspecciones, tal vez para detectar radón o termitas. Si la casa tiene un pozo o un sistema séptico, deben estar en buenas condiciones. Si se descubre un problema, las reparaciones podrían retrasar aún más el cierre.
▪ Pérdidas: A veces los cierres se demoran sin que sea culpa suya. Su agente, oficial de préstamos o prestamista podrían ser los culpables. Por ejemplo, se podrían perder documentos importantes o tal vez alguien no haya presentado un documento. Manténgase al tanto de todos los involucrados y asegúrese que todo esté en orden.
▪ Tasación: si la tasación es demasiado baja, deberá compensar el déficit al momento del cierre o persuadir al vendedor para que baje el precio en consecuencia. Este último enfoque implica reabrir las negociaciones con el vendedor, lo que siempre es difícil de hacer.
▪ Título: Los prestamistas solicitarán una búsqueda de título de la propiedad para asegurar que el vendedor sea el propietario del inmueble y que no tenga deudas. Si hay un problema (por ejemplo, se descubre un heredero perdido hace mucho tiempo o el ex cónyuge del vendedor todavía tiene derecho a la propiedad), el cierre podría demorarse. Cruce los dedos para que la compañía de títulos pueda resolver el problema rápidamente.
▪ Asociación de propietarios: La mayoría de las comunidades nuevas, y muchas de las más antiguas, están a cargo de asociaciones de propietarios. Estos grupos recaudan cuotas de los residentes para cubrir los costos de mantenimiento del vecindario, incluidos los caminos, los servicios y el paisajismo. Las asociaciones de propietarios a veces también requieren cuotas especiales para cubrir los costos no previstos en el presupuesto. Si el vendedor se retrasa en el pago de las cuotas o no paga una cuota adicional, alguien tendrá que compensar esas cuotas o, de lo contrario, el prestamista no cerrará el trato. Debe persuadir al vendedor para que pague o reduzca el precio de la casa para cubrir la diferencia. De lo contrario, usted mismo tendrá que hacerse cargo de la diferencia.
Lew Sichelman ha estado cubriendo el sector inmobiliario durante más de 50 años. Es colaborador habitual de numerosas revistas sobre vivienda y publicaciones sobre la industria de la vivienda y la financiación de la vivienda. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.
Esta historia fue publicada originalmente el 6 de marzo de 2025, 0:00 p. m. with the headline "¿Puede demorar el cierre de la venta de su casa?."