Un suburbio del sur de Miami-Dade propenso a inundaciones planea un desarrollo de enormes proporciones
En la década de 1980, cuando Burger King, con sede en Miami, buscó construir un lugar corporativo moderno que reflejara el alcance y el éxito global del imperio Whopper, eligió un terreno apartado y propenso a inundaciones en la Bahía Biscayne, cerca de Old Cutler Road, en lo profundo de lo que entonces se conocía como South Dade.
En 80 acres, la compañía construyó un extenso campus de varias plantas con entradas monumentales, atrios imponentes y amplias terrazas con vistas a una laguna artificial, ofreciendo, a lo lejos, a través de una extensión de agua, una vista del horizonte del centro de Miami. Enclavado entre manglares silvestres y un denso bosque en la orilla de lo que una vez fue la vasta llanura aluvial de los Everglades, el complejo se alzó como un restaurante de comida rápida de Oz sobre los restos del entorno natural degradado, pero aún de vital importancia, de la zona.
Ya fuera audaz o temeraria, pronto demostraría ser una decisión fatídica, que conlleva repercusiones nuevas y trascendentales hoy en día.
La Villa de Palmetto Bay, que no existía cuando Burger King ocupó el complejo, ahora enfrenta un extenso plan de reurbanización que los residentes y funcionarios no quieren, en un sitio donde algunos ambientalistas dicen que nada de la escala de la antigua sede de BK debería haberse construido en primer lugar.
Tan solo cuatro años después de la llegada de Burger King, en 1992, el huracán Andrew lo azotó de lleno con vientos sostenidos de hasta 165 m/h y una marejada ciclónica récord de casi 17 pies. La tormenta destrozó las ventanas de los edificios principales con vista a la bahía y las oficinas corporativas, cubriendo la propiedad con muebles de oficina, conductos, fragmentos de metal y otros elementos del edificio. Tras decenas de millones en reparaciones, Burger King regresó un año después, pero en 2002 vendió el terreno y movió sus oficinas a una ubicación más céntrica y segura, Blue Lagoon, junto al Aeropuerto Internacional de Miami.
Durante gran parte de las dos décadas transcurridas desde entonces, los propietarios del complejo, rebautizado como Palmetto Bay Village Center tras la fundación del municipio en 2002, han alquilado sus oficinas (un inquilino de larga data es la Fundación Everglades) y han organizado bodas y eventos mientras implementaban un amplio plan de reurbanización. Hasta hace poco, estos planes se habían visto frustrados por la oposición de los residentes y las autoridades municipales.
Ya no.
Después de una década de conflicto político, votaciones de ida y vuelta y una serie de derrotas en los tribunales, en junio el consejo del pueblo cedió ante lo aparentemente inevitable: por una estrecha mayoría de 3 a 2, el organismo aprobó un acuerdo con Goddard Investments Group de Atlanta, los propietarios de la propiedad, que transformaría el antiguo sitio de Burger King en un denso pueblo de apartamentos, casas adosadas, tiendas, restaurantes, oficinas y, posiblemente, un hotel.
La alcaldesa de Palmetto Bay, Karyn Cunningham, quien se había opuesto a la reurbanización pero votó a favor del acuerdo, dijo que las decisiones judiciales a favor de Goddard dejaron a la ciudad enfrentando posibles daños de hasta $15 millones y sin otra opción que aprobar el acuerdo, a pesar de que el gobierno del barrio y muchos residentes se oponen a construir más en Old Cuter, una estrecha carretera histórica y escénica que es susceptible a inundaciones y ya está saturada de tráfico gran parte del día.
Algunas tierras preservadas
El pueblo obtuvo dos concesiones claves de los propietarios, señaló.
Goddard donará al municipio una reserva natural de 22 acres en los terrenos a lo largo de Old Cutler, junto con una pequeña zona de humedales y manglares en el extremo sur de la propiedad, donde de ningún modo se podría construir. Goddard también acordó no invocar la Ley de Vida Local, una controvertida ley estatal que invalida los controles de zonificación locales y que, en teoría, podría haber permitido al promotor construir hasta 2,300 viviendas en el sitio, según Cunningham.
Además, Goddard acordó reducir el número de unidades residenciales en el proyecto de 485 a 455, una reducción que según Cunningham ayudará a mitigar su impacto.
“Lo que hemos hecho es sacarle el máximo provecho a una situación realmente mala”, dijo Cunningham en una entrevista. “Las preocupaciones por el tráfico y el medio ambiente son la razón por la que hemos luchado para impedir que este proyecto avance. Pero hemos perdido”.
Un representante de Goddard no respondió a una solicitud de entrevista antes de la fecha límite de publicación.
Según el acuerdo, que proporciona un marco conceptual para la remodelación, Goddard conservará los edificios originales de Burger King, diseñados en un florido estilo posmoderno típico de la década de 1980 por la destacada firma nacional de arquitectura Hellmuth Obata & Kassabaum, hoy conocida como HOK.
Esos edificios, que presentan un diseño de tablero de ajedrez rosado mezclados con hormigón, acero y vidrio elegante, se reformarían para oficinas y otros usos comerciales, incluido el posible hotel de 120 habitaciones y un mercado de alimentos.
En lo que ahora son estacionamientos al este, norte y sur del complejo, los nuevos edificios albergarían 413 condominios o apartamentos, 42 casas adosadas y un enorme gimnasio de 100,000 pies cuadrados, según indica un plan maestro que acompaña al acuerdo. La laguna también se preservaría y el sitio se renombraría, esta vez como Laguna Vista.
El plan incluye importantes elementos de resiliencia. Todas las nuevas construcciones, por ejemplo, se elevarán considerablemente del suelo, al igual que los edificios originales.
Esos edificios originales, que van desde tres hasta seis pisos, albergaban las oficinas corporativas de Burger King, sus cocinas de prueba y la Universidad Burger King, su centro de capacitación. Se mantuvieron firmes cuando Andrew impactó, en gran parte porque, en previsión de un impacto similar, los dos primeros pisos consisten en estacionamiento abierto con pisos ocupados sobre pilotes y columnas. Esto permitió que gran parte de la marejada de Andrew fluyera con mínimos daños estructurales.
Aun así, la marea alta alcanzó el tercer piso, y el riesgo de que se repita es significativo. Los científicos afirman que el calentamiento global traerá huracanes más fuertes, lo que provocará marejadas ciclónicas aún más fuertes. La propiedad se encuentra en una zona costera designada de alto riesgo, y los reguladores afirman que la costa sur de la Bahía Vizcaína tiene una probabilidad de una entre cuatro de inundarse por una marejada ciclónica en los próximos 30 años.
Para ayudar a capear el aumento, el plan conceptual elaborado para los desarrolladores por la firma de planificación y arquitectura de Miami DPZ CoDesign, conocida por su enfoque neourbanista amigable para los peatones, también coloca el primer piso utilizable de los nuevos edificios en el aire.
Una nueva calle comercial principal, bordeada de comercios y que discurre entre los edificios existentes, tendría una altura equivalente a dos pisos, o un pie por encima del nivel base de inundación del sitio, según Elizabeth Plater-Zyberk, socia fundadora de DPZ. El nivel de inundación requerido por FEMA para el sitio es de 17 pies. Los nuevos edificios de apartamentos tendrían hasta 10 pisos, aunque Plater-Zyberk indicó que no serán visibles desde Old Cutler ni desde la bahía.
Las casas adosadas, que estarían ubicadas en terrenos más altos más cerca de Old Cutler, solo tendrán entradas en el primer piso, con todo el espacio habitable en la parte superior.
La clave, dijo Plater-Zyberk, es integrar los edificios comerciales existentes —y preservar su estilo arquitectónico para brindar una apariencia única— con las nuevas viviendas para que quienes viven en Laguna Vista también puedan trabajar y comprar allí, reduciendo la cantidad de viajes en automóvil que de otro modo se generarían.
“No podemos simplemente derribar esos edificios”, dijo Plater-Zyberk, añadiendo que el plan de su empresa busca abordar las preocupaciones ambientales y de tráfico de los líderes y residentes del barrio. “Necesitamos convertirlos en elementos compatibles dentro de un conjunto armonioso. Ahora existe la posibilidad de que ciertas actividades cotidianas puedan realizarse cerca de casa”.
Los planes aún podrían cambiar
Una gran advertencia es que el plan es un concepto muy sujeto a cambios.
El acuerdo legal aprobado por el consejo municipal describe un marco de zonificación para la reurbanización y detalla su tamaño y escala, pero el consejo no revisó formalmente el plan en sí. Goddard ahora cuenta con arquitectos trabajando en diseños específicos, que deben ser revisados internamente por los departamentos de construcción y zonificación del municipio, aunque no habrá audiencias públicas. Los reguladores ambientales del condado de Miami-Dade podrían también intervenir, dijo Cunningham.
El acuerdo llega en un momento en que Palmetto Bay, que alguna vez fue un suburbio no incorporado de casas en su mayoría modestas construidas en las décadas de 1960 y 1970, ha estado tratando de evitar el nuevo desarrollo intensivo que surge en sus fronteras, incluso en Cutler Bay al sur, y preservar su escala y sensación de baja densidad mientras se prepara para las inevitables inundaciones causadas por las tormentas y el aumento del nivel del mar.
Al mismo tiempo, Palmetto Bay se ha vuelto cada vez más deseable para las familias, una tendencia que ha impulsado la demanda y ha visto el valor incluso de casas de concreto simples alcanzar el millón de dólares, señaló Cunningham.
Dado que la mayor parte del barrio, de aproximadamente 24,000 residentes, se encuentra dentro de zonas inundables designadas, la mayoría de sus viviendas y edificios son especialmente vulnerables tanto a las marejadas como al aumento del nivel del mar. Un nuevo plan de acción para la resiliencia del lugar, recientemente aprobado por unanimidad por el consejo, busca orientar los nuevos desarrollos mediante incentivos y otras políticas, lejos de las zonas de riesgo, incluyendo todas las propiedades a lo largo de la costa de la Bahía Vizcaína.
Eso no ha impedido que un promotor inmobiliario de lujo construya lo que describe como un “búnker a prueba de inundaciones” de $50 millones en la bahía, justo al norte del antiguo emplazamiento de Burger King.
En el caso del sitio del centro del pueblo, una decisión controvertida de un consejo y administración anteriores de Palmetto Bay le dio al dueño de la propiedad el derecho de reurbanizar y expandir el campus, lo que preparó el escenario para años de litigios y conflictos políticos y el nuevo acuerdo de conciliación.
En 2016, el consejo, encabezado por el entonces alcalde Eugene Flinn, aprobó una rezonificación que permitió la construcción de 485 viviendas residenciales y locales comerciales en el terreno, ampliando así un plan anterior para viviendas para personas mayores en la propiedad que nunca se materializó. La votación indignó a muchos residentes, generó quejas éticas y contribuyó a la elección de Cunningham, entonces concejal que había votado en contra de la rezonificación, como alcalde en 2018, derrotando a Flinn.
En 2022, Cunningham lideró la mayoría del consejo que rechazó la solicitud de Goddard para construir el proyecto de 485 unidades. Más tarde ese mismo año, volvió a derrotar a Flinn, quien exigía que el pueblo comprara la antigua propiedad de Burger King para bloquear el desarrollo, y ganó un segundo mandato.
Pero Goddard presentó dos recursos judiciales, incluyendo una reclamación de $15 millones bajo la Ley estatal Bert J. Harris, que otorga a los propietarios el derecho a reclamar daños y perjuicios cuando el gobierno local infringe injustificadamente sus derechos de desarrollo. Los tribunales de primera instancia y de apelación fallaron sistemáticamente a favor de los promotores, quienes argumentaron con éxito que la aprobación del consejo en 2016 les otorgaba derechos adquiridos, y ordenaron al municipio llegar a un acuerdo.
Aunque los propietarios habrían tenido que demostrar el monto reclamado bajo la Ley Harris en el tribunal, la posible multa de $15 millones “fue realmente la espada que pendía sobre nuestras cabezas” que forzó el acuerdo, dijo el administrador de la aldea de Palmetto Bay, Nick Marano, en una entrevista.
El acuerdo, que contempla un contrato de 30 años y un proyecto que se construirá en fases no especificadas, llevó a Goddard a presentar un nuevo plan que Cunningham calificó como una mejora notable respecto a la versión de 2022, la cual, según ella, no tenía “nada de atractivo”. La alcaldesa espera que se adhieran al nuevo plan, aunque el consejo no tuvo poder para votarlo.
“Una mejor opción para Palmetto Bay”
“Lo que han presentado se ajusta mejor a Palmetto Bay”, dijo.
Los 22 acres de terreno boscoso a lo largo de Old Cutler se cederán al municipio una vez finalizado el primer edificio del proyecto. El bosque, que cuenta con un sendero pavimentado, se restaurará a su estado original como un pinar rocoso con acceso público, explicó. La reserva también podría proporcionar un camino para carritos de golf —una alternativa popular al coche en Palmetto Bay— que entren y salgan del complejo, de modo que los residentes no tengan que depender siempre del coche.
La donación también incluye una pequeña porción de la propiedad de Goddard que ahora proporciona estacionamiento para la sucursal de la biblioteca del condado que se encuentra en su límite norte, en un terreno arrendado a Palmetto Bay dentro de un parque municipal.
Los 13 acres en el límite sur, compuestos principalmente por humedales y manglares, se conservarán tal como están. Cunningham afirmó que es una zona pequeña pero valiosa que protege contra inundaciones. También colinda con una reserva costera mucho más grande al sur de la entrada sur de la propiedad, en la calle 184 suroeste, que se está restaurando en un proyecto conjunto entre Palmetto Bay y Cutler Bay.
Cunningham dijo que espera que el nuevo proyecto cumpla con su promesa de ser un lugar donde los residentes también puedan trabajar, comprar, disfrutar de restaurantes y actividades recreativas, minimizando así la necesidad de conducir. Si bien muchos, si no la mayoría, de los residentes de Palmetto Bay conducen hacia el norte para trabajar, sorteando los atascos de la autopista de peaje de Florida y la carretera U.S. 1, más personas han optado por teletrabajar desde la pandemia de COVID-19, afirmó la alcaldesa.
“Creo que esta pequeña zona atraerá a la gente que se quedará en el área de Palmetto Village Center”, dijo sobre la visión de DPZ para Laguna Vista. “La gente podrá caminar y conseguir lo que necesite”.
Aun así, reconoció, la realidad es que el gobierno del lugar tiene un límite en lo que puede hacer para proteger lo que ella llamó la calidad de vida de los residentes que buscaron Palmetto Bay por sus jardines verdes y baja densidad.
“Esto es importante para mí. Como para muchos, mi mayor inversión es mi casa. Mi objetivo ha sido proteger la mayor inversión de las personas”, dijo. “Sin embargo, el mundo está cambiando”»
“¿Quién iba a pensar que se construirían tantos edificios multifamiliares en el sur de Miami-Dade?”.
La reportera climática del Miami Herald, Denise Hruby, contribuyó a este artículo. Su trabajo está financiado por la Universidad Internacional de Florida, la Fundación John S. y James L. Knight y la Fundación Familiar David y Christina Martin, en colaboración con Journalism Funding Partners. El Miami Herald mantiene el control editorial de todo su contenido.