Ejecuciones hipotecarias y desahucios son problemas graves, pero hay formas de evitarlos

No se trata de restar importancia a las ejecuciones hipotecarias y los desahucios que enfrentan millones de familias, pero el furor nacional del momento es un tanto exagerado.

La posibilidad de perder la casa no es algo que deba tomarse a la ligera, sin duda. Pero las ejecuciones hipotecarias y los desahucios no son acontecimientos, sino procesos. Y en algunos casos, pueden durar meses o incluso años.

Veamos primero los desahucios. Los CDC han vuelto a prohibir los desahucios. La moratoria original expiró el 31 de julio, pero ahora los inquilinos están relativamente a salvo hasta el 3 de octubre. Si la nueva orden resiste las impugnaciones en los tribunales, cubrirá a las comunidades que experimentan un aumento de los casos de COVID-19, es decir, entre el 80% y el 90% del país.

En cualquier caso, los desahucios no son instantáneos, llevan su tiempo. Su casero no puede sacar sus pertenencias a la calle a su antojo. Tiene que cumplir las leyes estatales y locales, que pueden variar mucho.

Veamos el ejemplo de Massachusetts. Si alguien no puede pagar el alquiler, el propietario debe enviarle primero un “Aviso de desalojo” con 14 días de anticipación. El aviso fija una fecha de juicio, en la que el afectado puede presentar una respuesta por escrito indicando porqué no debe ser desahuciado. Si pierde el caso, tiene 10 días para presentar una apelación y solicitar una nueva audiencia.

Y aunque vuelva a perder, no lo pueden desalojar hasta 10 días después que el juez emita la orden de desalojo. Entonces debe recibir una notificación por escrito del desalojo con al menos 48 horas de antelación. Si mis cálculos son correctos, esto da a un inquilino en ese estado un margen de 36 días.

Las ejecuciones hipotecarias suelen tardar más, mucho más. Una vez que una hipoteca tiene 90 días de atraso, se considera que el préstamo está en mora. En ese momento, el prestamista emite una notificación de incumplimiento que indica que los procedimientos de ejecución hipotecaria se inician en 90 días si los pagos no se ponen al día para entonces. Eso le da al dueño tres meses para subsanar la situación. De lo contrario, el prestamista puede solicitar al tribunal que subaste la propiedad en una ejecución hipotecaria, y ese paso podría darle al dueño incluso más tiempo antes que lo puedan sacar de la propiedad.

En las jurisdicciones que permiten las ejecuciones hipotecarias no judiciales, basta con presentar la documentación necesaria para poner en marcha el proceso. Pero incluso en Virginia Occidental —que actualmente es el estado con el proceso de ejecución hipotecaria más rápido en el país, según la empresa de informes crediticios Experian— completar el proceso tarda un promedio de 48 días. Si usted vive en un estado que requiere ejecuciones hipotecarias judiciales, el proceso podría tomar mucho más tiempo debido a los atrasos. Y algunos estados, según Experian, tienen leyes de protección al consumidor que prolongan aún más los procedimientos.

En Arizona, el estado con las ejecuciones hipotecarias más prolongadas, todo el proceso dura más de cinco años. Nada de esto quiere decir que alguien que se enfrente a un desahucio deba tomarse esa posibilidad a la ligera. Por el contrario, debería ponerse las pilas y hacer todo lo posible para salvar su casa. Eso incluye ponerse en contacto con un asesor de vivienda aprobado por el gobierno federal para que le ayude a navegar por el proceso.

Pero actúa con rapidez. El Private Equity Stakeholder Project ha encontrado decenas de miles de incidentes en los que los propietarios corporativos y las empresas de capital privado han actuado contra los inquilinos, incluso cuando la moratoria de desalojo inicial estaba en vigor.

Para los inquilinos, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (cfpb.gov) tiene un buscador de asistencia para el alquiler que los inquilinos pueden usar para localizar ayuda. Y el Laboratorio de Desahucios de la Universidad de Princeton (evictionlab.com) tiene una lista de más de 600 organizaciones de recursos comunitarios que trabajan para evitar los desahucios. Si puede, quizás prefiera consultar a un abogado.

Para los propietarios de viviendas con problemas financieros, el gobierno federal ofrece nuevas formas para que los prestatarios se encarrilen de nuevo. En la actualidad, solo pueden usarlo los prestatarios cuyos préstamos tienen alguna relación con el gobierno federal, pero otros prestamistas suelen seguir su ejemplo.

Estas son algunas de las opciones de asistencia disponibles ahora:

▪ Además de las opciones tradicionales de mitigación de pérdidas, la Administración Federal de la Vivienda (FHA) exige a los gestores que administran los préstamos asegurados por la FHA que ofrezcan embargos subordinados sin intereses a los propietarios que reúnan las condiciones necesarias para reanudar el pagos de su hipoteca. Si no puede hacerlo, el administrador puede ampliar el plazo de una hipoteca a 360 meses a la tasa de mercado y apuntar a una reducción del 25% del capital y los intereses.

▪ La Administración de Veteranos compra los pagos atrasados y el capital no pagado de los prestatarios, sujeto a ciertos límites. En algunos casos, la agencia reduce los pagos del prestatario en 20%. El endeudamiento diferido se convierte en un gravamen menor que no cobra intereses ni exige pagos mensuales. Solo será exigible cuando se venda la propiedad o se cancele el préstamo.

▪ El Servicio de Vivienda Rural permite una reducción del 20% en los pagos mensuales del prestatario y ofrece una combinación de reducción del tipo de interés, ampliación del plazo y anticipo de recuperación de la hipoteca.

▪ Fannie Mae y Freddie Mac han prorrogado la moratoria para expulsar a los ocupantes de las propiedades que han adquirido a través de transacciones de ejecución hipotecaria o de escritura en lugar de ejecución, pero solo hasta el 30 de septiembre. Su conservador, el Consejo Federal de Financiación de la Vivienda (FHFB), también está animando a los propietarios de viviendas de alquiler financiadas con hipotecas vinculadas con Fannie y Freddie a solicitar ayuda de emergencia para el alquiler antes de iniciar un proceso de desalojo.

Si usted cree que puedes acogerse a alguna de estas opciones, hágalo actúa con rapidez. Es probable que el sistema se vea sometido a una gran presión, ya que los administradores de préstamos se esfuerzan por trabajar con los millones de propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria. Ben Graboske, presidente de la empresa de análisis de datos Black Knight, lo explica así: “El desafío operativo que esto representa es asombroso”.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.