El intercambio 1031, una oportunidad al comprador

El otro día recibí un correo de un cliente extranjero. Quería vender una propiedad de inversión en Estados Unidos y comprar otra de mayor valor y me preguntaba sobre el llamado intercambio 1031 que le habían dicho podría eximirlo de pagar impuestos en dicha transacción.

No siempre es el caso, le dije, y hay reglas estrictas que regulan estas transacciones. El cliente se refería a la sección 1.1031 del código de impuestos de Estados Unidos que permite intercambiar propiedades similares sin incurrir en pagos impositivos por las ganancias a la venta. Después de referirlo a un abogado, quise escudriñar las ramificaciones de este código y su origen.

“Este intercambio en realidad empezó con la venta de equipo de granja” explica Russell Jacobs, abogado de bienes raíces en Miami. “Cuando se hacía una venta para cambiar un equipo inferior por uno superior el Servicio de Rentas Internas (IRS) permitía deferir los impuestos sobre esta venta para ayudar a los granjeros. En los años 1980 cuando vino la debacle inmobiliaria, a alguien se le ocurrió hacer lo mismo con propiedades de inversión de bienes raíces semejantes”.

La filosofía detrás de este concepto se mantuvo intacta desde que se originó como ley en 1921 hasta 1984, cuando se impusieron los limites de la decisión Starker. Hasta esta fecha, la venta y la compra del llamado intercambio 1031 se tenían que efectuar el mismo día, pero esta decisión abrió un margen más amplio de acción. Desde entonces, la propiedad que reemplaza a la vendida tiene que ser identificada en 45 días y en un máximo de 180 días útiles, se tiene que efectuar su compra.

El razonamiento detrás de esta oportunidad que le otorga el IRS al contribuyente, esta basado en que si un dueño de propiedad reinvierte sus ganancias en una compra semejante, de igual o mayor valor, en un plazo corto, en realidad su posición económica no varia. Es mas, no cuenta con el dinero para pagar los impuestos de la ganancia de la venta ya que están invertidos. Sin embargo, hay reglas muy estrictas que gobiernan estas transacciones que deben acatarse para sellar la validez de este intercambio.

“Si la ganancia no es considerable, no vale la pena la complicación y el gasto que implica” explica Jacobs. “El Intermediario Calificado te puede cobrar unos $1,500. Además con lo que pagas de comisión y costos de cierre, lo que terminas pagando en impuestos se reduce considerablemente”.

En 1991 se crearon cuatro parámetros que tienen que ser observados para calificar como intercambio 1031. Uno de ellos es el uso de lo que se llama el Acomodador o Intermediario Calificado, QI por sus siglas en inglés. Cualquiera relacionado al contribuyente o que haya tenido una relación financiera previa en los dos años anteriores al cierre, no puede fungir como QI. Eso descarta al abogado, contador o agente de bienes raíces regular. Un QI debe de tener un seguro de errores y omisiones y un conocimiento general de leyes y finanzas. Este individuo se encarga de guardar los fondos obtenidos en la transacción ya que una de las limitaciones de este intercambio es que el vendedor de la propiedad no puede tener acceso, de forma alguna, a los fondos. De lo contrario le pasarán de inmediato la cuenta de los impuestos que debe.

Esta exención sin embargo no es para siempre. Una vez se venda la ultima propiedad y la continuidad del intercambio 1031 se interrumpa, los impuestos diferidos, más las ganancias adicionales obtenidas de la segunda propiedad, se hacen vigentes.

Varios billones de dólares se defieren anualmente gracias a este intercambio.

Esta historia fue publicada originalmente el 11 de marzo de 2015, 6:07 p. m. with the headline "El intercambio 1031, una oportunidad al comprador."