Nueva tendencia en el mercado de Miami: De condos a multifamiliares
En Miami, hasta hace relativamente unos años la tendencia general era convertir apartamentos de alquiler en condominios, el popular condo conversión como se le llamaba. Muchos salieron muy bien parados en aquel entonces, transformándose casi de la noche a la mañana de inquilinos a propietarios y pagando más o menos lo mismo al mes. Ahora estamos viendo una tendencia a lo opuesto, la conversión de condos en apartamentos de renta o multifamiliares como se les llama en la industria.
Según Roland Ruiz, inversor y agente inmobiliario, especializado en la rama comercial, hay varias razones para esto.
“La realidad es que hay muchos edificios que están llegando a los 40 años, cuando tienen que pasar una recertificación que requiere el condado y la ciudad para que el edificio pueda continuar operando. Muchos dueños de condominios no tienen el dinero adecuado para pagar por esta recertificación, que en muchos casos implica un gasto considerable, ya que los edificios pueden tener problemas de estructura y de tejado. En estos casos, los dueños tienen que considerar una venta porque si no, podrían perder sus unidades” explica Ruiz.
Un problema serio en el condado de Miami-Dade es que los salarios no han subido a la par de los gastos y muchos dueños de condos viven día a día y no cuentan con el dinero extra para pagar este inesperado gasto. Si la asociación del condominio no tiene los fondos necesarios para hacerle frente a la certificación, el monto de las reparaciones se tiene que dividir entre los dueños, a repartir de acuerdo a los pies cuadrados que tenga su unidad.
“Los salarios no han subido y cuando los salarios no suben y los seguros y el mantenimiento continua subiendo, es difícil para las personas pagar la deuda extra del edificio. En esa situación no tienen más remedio que venderle a desarrolladores o inversionistas, algunas veces a precio de mercado, otras veces a precios más bajo” explica Ruiz.
Según las leyes federales una asociación de condominios se puede deshacer para propiciar una venta si se consigue un consenso de un 90% de los inquilinos, a no ser que la declaración del condominio llame a un porcentaje menor o mayor. Si un 10% o más de los propietarios rechazan el plan de terminar la asociación, la disolución no puede tener lugar. Fácil no es disolver una asociación de condominios.
Sin embargo, inversionistas y fondos de inversión están al acecho de estas propiedades que se ven entre la espada y la pared, sobre todo, cuando están emplazadas a lo largo de la costa. Como dice un conocido desarrollador de Miami “no se puede fabricar ni más mar ni más playa”.
Los promotores inmobiliarios si están dispuestos a hacer el esfuerzo de disolver estas asociaciones de condominios y comprar cada unidad, siempre y cuando la propiedad lo amerita y vean un retorno generoso.
La mayoría lleva en mente tirar el edificio o remodelarlo completamente. Dada la sobreabundancia que tenemos de condominios en Miami, alrededor de unos 4 años y medio de inventario, la mayoría de los urbanistas por ahora prefieren comprar propiedades que les den un retorno en su inversión mientras aguardan la recuperación del mercado. Después pensarán en construir.
Esta historia fue publicada originalmente el 17 de mayo de 2017, 6:19 p. m. with the headline "Nueva tendencia en el mercado de Miami: De condos a multifamiliares."