El esfuerzo por comprar una vivienda se convierte en un sprint al acercarse el día del cierre

Si usted que el esfuerzo de salir semana tras semana a buscar una casa y luego vencer a los competidores para comprarla es un maratón, prepárese para el sprint.

Una vez que el vendedor acepta la oferta, empieza a correr el reloj de todas las cosas que usted hacer para estar listo para el acuerdo. El incumplimiento de cualquiera de los plazos establecidos en el contrato de compraventa podría suponer no solo la pérdida de la casa, sino también de su depósito.

Si el contrato tiene una cláusula de “el tiempo es esencial”, es un aviso a ambas partes de que no completar un requisito en una fecha establecida en el contrato es una infracción incurable. Y los contratos inmobiliarios están llenos de plazos.

Entre las numerosas tareas que se avecinan están la solicitud y la obtención de financiación, la obtención de un seguro la obtención y revisión de los documentos de la asociación de propietarios o de condominios y la programación de una inspección independiente. Quizás incluso se le pida que haga un segundo depósito antes de una determinada fecha.

Muchos agentes dan a sus clientes una lista de plazos a cumplir, por lo que debería empezar a concertar citas de inmediato.

A veces, sin embargo, los agentes se desentienden y dejan que el agente del vendedor se haga cargo. La mayoría quizá se queje un poco de tener que hacer el trabajo de la otra parte, pero normalmente lo hacen para preservar el trato y ahorrar sus comisiones.

Eso es lo que le ocurrió a la agente Tammie White, de Franklin, Tennessee, Homes Realty, hace unos años. Acosado por problemas de título, el vendedor pidió prórrogas dos veces. Pero durante ambas prórrogas, no se escuchó ni una palabra del agente del vendedor, según publicó White en ActiveRain entonces. Así que su cliente encontró otra casa.

Solo al día siguiente que el corredor notificara al agente del vendedor que su cliente quería que le devolviera el depósito, el agente le dijo a White que su cliente estaba listo para cerrar. Demasiado tarde. El trato se esfumó. Más tarde, en la misma semana, volvió a ocurrir, solo que esta vez White trabajaba en nombre del vendedor, y el comprador había incumplido el plazo para firmar una modificación de la reparación.

Las fechas de finalización no son sugerencias, ni tampoco “guías” que puedan modificarse o violarse. “Están diseñadas para proteger a los compradores y vendedores”, aconsejó White. “No deben descuidarse ni dejarse vencer. Todas las partes deben conocer las fechas y asegurar que los documentos correspondientes se firmaron correctamente. Si no lo han hecho, puede despertarse y darte cuenta que el contrato es nulo”.

Todos los contratos son diferentes, y nada de esto debe tomarse como un consejo legal. Pero como ejemplo de cómo puede funcionar esto, el contrato estándar en Pennsylvania concede al vendedor cinco días desde el final de la cláusula de inspección para responder. Así que si un comprador presenta un apéndice con sus demandas en el noveno día de un plazo de 10 días, el vendedor tiene seis días para responder.

La mayoría de los estados contienen al menos un plazo clave. Pero al menos uno, Massachusetts, tiene dos plazos clave. Aquí, según el agente Matt Dolan, de Sagan Harborside Sotheby’s International Realty, en Marblehead, el proceso de dos pasos implica una oferta aceptada, seguida de una inspección y luego un contrato de compraventa que es una versión más detallada de la oferta.

Uno de los plazos más problemáticos tiene que ver con la contingencia de la inspección. Aunque en el contrato se puede incluir cualquier número de días, los compradores suelen tener entre siete y 10 días para encontrar un inspector, recibir el informe y notificar al vendedor las reparaciones que se solicitan, en su caso. (A menos que se indique lo contrario, “días” suele significar días naturales, no días hábiles.)

Si los compradores no cumplen el plazo, probablemente se les exigirá que sigan adelante con la transacción, incluso si la inspección revela problemas importantes que los compradores no quieren realmente afrontar. O bien, si deciden no seguir adelante con la venta, podrían perder todo el depósito de garantía.

Supongamos que usted hizo la inspección y entregó una lista de elementos que desea que el vendedor repare, todo ello dentro del plazo previsto. En este punto, el vendedor tiene el número de días que se haya establecido en el contrato para responder. El trabajo no tiene que realizarse dentro de ese plazo, sino que la respuesta se refiere a si el vendedor está de acuerdo en realizar las reparaciones antes de la fecha de cierre.

Quizás el vendedor acepte realizar todas las obras que solicite el comprador, o tal vez algunas. Tal vez acepte reservar una cantidad determinada en el momento del cierre para cubrir los costos, de modo que los compradores puedan realizar las obras a su antojo. O tal vez digan que no a todo. Entonces, los compradores deben decidir cómo quieren proceder, de nuevo dentro del plazo especificado en el contrato. Todo esto hace que sean dos semanas bastante agitadas.

La solicitud de financiación es otro plazo clave. Las solicitudes deben presentarse en el plazo establecido en el contrato, y la aprobación del prestamista debe recibirse en los días siguientes. Tenga en cuenta, sin embargo, que el prestamista no pedirá una tasación hasta que se resuelva el vaivén de inspecciones.

Pero si no cumple el plazo de solicitud de la hipoteca, el vendedor podría aceptar una oferta de otra persona. Y podría quedarse con tu depósito como compensación por haber retirado la vivienda del mercado mientras esperaba que usted cumpliera tu parte del trato.

Aunque conseguir seguro no suele formar parte del contrato de venta, es un requisito del prestamista que debe cumplirse antes del cierre o este se retrasará. El agente o el gestor de préstamos deben recordárselo. Pero no deje de hacerlo, aunque ellos lo hagan: Llame a su aseguradora tan pronto como pueda para poner las cosas en marcha.

El vendedor es responsable de proporcionar los documentos de la Asociación de Propietarios en un plazo determinado, que también se indica en el contrato. Y luego los compradores tienen igual número de días para revisar los documentos. Si los compradores encuentran algo que no les gusta, pueden echarse atrás. Pero si no cumplen el plazo, podrían verse obligados a adelantar la venta.

Por último, está la fecha de cierre, el día en que todos deben estar listos para firmar todos los papeles necesarios y entregar las llaves a los nuevos propietarios. Esa fecha está sujeta a la negociación, pero una vez acordada y asentada en el contrato, debería ser su objetivo.

El cierre siempre puede retrasarse unos días de mutuo acuerdo. Pero si usted todos los puntos sobre las íes, podría quedarte con un camión lleno de muebles y un coche lleno de niños sin ningún sitio a donde ir.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.