Hay escasez de viviendas, pero los constructores están contentos

Los constructores de viviendas son un grupo optimista. Normalmente compran terrenos o lotes terminados, gastan miles en madera y otros muchos materiales y empiezan a construir casas, a menudo antes que llegue el primer cliente.

Sin embargo, ese no es el caso ahora, y no lo ha sido durante meses. Debido a la escasez de viviendas a la venta, los constructores están vendiendo todo antes de poner una pala en el suelo.

Según la firma de estudios de mercado Zonda, los constructores con inventario disponible siguen vendiendo bien en general. En noviembre, las ventas alcanzaron una tasa anual ajustada a la temporada de 744,000: un aumento de 12% respecto a las 662,000 de octubre.

Tal vez por eso los constructores están tan optimistas en este momento. Incluso ante una serie de problemas “obstinadamente persistentes”, el “índice de opinión de los constructores”, calculado por su asociación comercial, subió en noviembre.

Después de cerrar casi todo el otoño tras quedarse sin inventario, algunos constructores están empezando a reanudar sus operaciones, según John Burns Real Estate Consulting. En una encuesta reciente, un constructor de Dallas dijo a la empresa que tienen un “gran número de comunidades que se pondrán en marcha” en breve. En Naples, Florida, un constructor que no tenía qué vender vuelve a aceptar reservaciones; lo mismo ocurre con un constructor de Chicago. En el área de Washington DC, otro constructor ha dejado de operar con límites de ventas.

Mientras tanto, las viviendas iniciadas alcanzaron una tasa anual de 1.68 millones en noviembre, la mayor cantidad de casas en construcción en un solo mes desde 1974. Sin embargo, se ha autorizado la construcción de 152,000 casas, pero aún no se han iniciado, lo que supone más del doble del nivel normal. Los constructores probablemente están esperando empezar algunas casas hasta que tengan un control más firme de los precios, sospecha el bloguero de la vivienda Bill McBride.

Todo esto ocurre en un contexto de problemas en la cadena de suministro, escasez de terrenos para construir y escasez de mano de obra. Los compradores que se aventuren en el mercado de la vivienda nueva deben esperar que sus casas tarden más en construirse y tengan más defectos cosméticos de lo habitual.

Ah, sí, y precios más altos. Los precios aumentaron entre 17% y 19% en el período de 12 meses que finalizó el 31 de octubre, según el informe que se lea.

La falta de terrenos y de mano de obrase hay en otros lugares durante meses. Pero para poner la situación al día, la disponibilidad de terrenos está en su punto más bajo de la última década, informa Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). Y el sector de la construcción tiene más de 410,000 plazas vacantes.

En su encuesta más reciente, 76% de sus miembros dijo que la oferta de lotes disponibles era baja o muy baja, un récord histórico “por un amplio margen” desde que la NAHB comenzó a recopilar estos datos en los años 1990.

La NAHB también informa de que más de la mitad de sus miembros necesitan ayuda en 16 oficios, y nueve de cada 10 experimentan una escasez de subcontratistas de carpintería. Los remodeladores, que tienden a tener su propio personal en lugar de contratar a otros, se enfrentan a lo mismo, y cuatro de cada cinco dijo que es casi imposible encontrar carpinteros y trabajadores del concreto.

En otra encuesta de Burns, la empresa consultora informó de estos comentarios de sus clientes: “Luchan por cubrir puestos de trabajo manual de nivel básico”; “Los conductores de camiones son extremadamente difíciles de encontrar”; “Es difícil encontrar empleados tanto de diseño como de producción de estructuras”, y “Los puestos de montaje y de planta son los más difíciles de cubrir”.

Dietz espera que la escasez de mano de obra calificada en el sector aumente a medida que los constructores inicien más viviendas. De hecho, afirma que la escasez se convertirá probablemente en el principal reto del sector una vez que los problemas de la cadena de suministro disminuyan. Y no parece que vayan a desaparecer pronto. Según un informe, ya hay más de 120,000 casas en distintas fases de construcción, muchas de ellas inactivas mientras los constructores esperan las piezas.

Al igual que la mayoría de sus colegas, el constructor de casas a medida de Idaho, Steve Martínez, no puede obtener los materiales necesarios para completar varias casas. Recientemente dijo a un grupo de legisladores que sus casas inacabadas están ahí sentadas “sin hacer nada, acumulando intereses y deteriorando la calidad”.

Le está costando miles de dólares no solo a él, sino a sus subcontratistas, proveedores y compradores, dijo.

“No es dinero que se destina a mejoras o comodidades”, dijo Martínez, sino a “construir exactamente la misma casa que pensaban que iban a recibir cuando firmamos los contratos”.

Dietz informa que los problemas de la cadena de suministro están afectando a todo, desde los electrodomésticos hasta el revestimiento de vinilo, “incluido el fregadero”.

Como resultado, dice Janet Benavidez, de Shea Homes, las casas que normalmente tardan entre seis y ocho meses en construirse ahora tardan entre 10 y 12 meses, o más. Ni siquiera las soluciones, como la sustitución temporal de electrodomésticos, ayudan. “Estamos intentando encontrar soluciones”, dice, “pero muchos de nuestros productos siguen en los barcos”.

El resultado es que en noviembre, los precios de los materiales de construcción en lo que va de año han subido un 14.1%, más del triple que en el mismo periodo de 2020, informa otro economista de la NAHB, David Logan.

Y no se trata solo de la madera. Desde agosto de 2020, los precios de los productos de acero han subido un 151%, y el 80% de ese aumento se ha producido en 2021. El concreto premezclado subió un 6.6% en los primeros 11 meses de 2021, la mayor alza en lo que va del año desde 2005.

El costo de los productos de yeso bajó un poco en noviembre, pero los precios ya habían subido un 18.8% hasta ese momento. Incluso los precios de la pintura –también conocida como “revestimientos arquitectónicos”, en el informe mensual del Índice de Precios al Productor publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales– han subido un 16.7% para la pintura exterior y un 10.9% para los revestimientos interiores.

El resultado final: El inventario de casas terminadas que aún no han encontrado comprador está justo por encima del mínimo histórico de 33,000, informa McBride, y aproximadamente a la mitad del nivel normal. Y Zillow dice que el déficit de casas –es decir, el número de casas que los constructores no han construido desde la Gran Recesión, a pesar de que existía la demanda– es algo del orden de 1.35 millones en los 35 mayores mercados del país.

“No se trata de un nuevo ciclo de auge de la construcción”, sino de lo que se necesita “para desquitarse de la última caída”, dice el economista de Zillow Jeff Tucker. “Todavía hay un largo camino para ponerse al día desde más de una década de construcción lenta, y algunos mercados tienen más que recorrer que otros”.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.