¿$100 por pie cuadrado? El alquiler de oficinas de primera categoría sitúa a Miami a la altura de Nueva York

Es un nuevo precio récord para el espacio de oficinas de Miami, lo que ha provocado una conmoción en el mercado de bienes raíces de la ciudad en un momento en que las empresas todavía están tratando de averiguar sus planes de retorno al trabajo mientras la pandemia del coronavirus sigue vigente.

El arrendamiento en 830 Brickell, un edificio de oficinas de 55 pisos aún en construcción definido como Clase A por su ubicación, comodidades y servicios de administración, alcanzó al menos $100 por pie cuadrado, dicen los agentes inmobiliarios de la zona. Esto ubica a la propiedad a la par con precios en la ciudad de Nueva York en lugares como el World Trade Center y las oficinas en Midtown East y Soho.

Aunque las empresas individuales de la torre 830 no revelan sus condiciones de arrendamiento, entre las compañías que han firmado recientemente contratos de arrendamiento de oficinas están Microsoft, el grupo de capital privado Thoma Bravo y el grupo de inversión canadiense CI Financial. AerCap, una empresa con sede en Irlanda que es el mayor grupo de financiación de aviones del mundo, acaba de firmar un contrato de arrendamiento esta semana, también, en el codiciado edificio de oficinas de Brickell.

“Hay una mayor demanda de espacio de oficinas aquí, ya sea de nuevos inquilinos en el mercado o inquilinos locales en expansión”, dijo Ryan Holtzman, director gerente con sede en Miami del grupo inmobiliario Cushman & Wakefield. “$100, eso es nuevo en la historia de Miami”.

En general, el precio promedio de alquiler listado para el espacio de oficinas en Gran Miami se ubica ahora en $46.19 por pie cuadrado. Eso es casi igual a los precios en Boston, Los Ángeles y Oakland. West Palm Beach, con $39.48 por pie cuadrado, y Fort Lauderdale, con $37.64, no se quedan atrás.

Este precio de referencia sigue una tendencia más amplia del mercado inmobiliario en la que los alquileres residenciales también suben y suben. Impulsados por empresas de fuera del estado, principalmente financieras y tecnológicas, que buscan aprovechar la marca Miami, la explosión de los precios de los alquileres está haciendo que otras empresas de larga trayectoria se replanteen sus estrategias inmobiliarias mientras siguen equilibrando el retorno a las oficinas con el trabajo a distancia durante la pandemia en curso que comenzó en marzo de 2020.

“Habrá disrupción”, dijo Steven Hurwitz, director gerente y jefe de agencia de oficinas de la firma de servicios inmobiliarios JLL. “Vemos las tasas de alquiler alcanzando nuevos máximos. Cuando eso ocurre en paralelo a las empresas existentes que ya estaban aquí, se crea un punto de fricción”.

Brickell no está en el radar de las empresas locales

Para GOJA, una empresa de comercio electrónico que crea, compra y hace crecer marcas en Amazon, los últimos cuatro meses de búsqueda de un nuevo espacio de oficinas para acomodar su crecimiento de ventas de dos dígitos ha sido interesante, dijo el fundador y presidente ejecutivo Walter González.

Durante los últimos cinco años, la empresa ha estado ubicada en Doral. Pero con la plantilla local de la empresa, que ahora es de tres dígitos y más, surgió la clara necesidad de encontrar nuevas instalaciones.

“Tenemos que pensar en tener suficiente espacio para crecer, pero no queremos gastar más de la cuenta”, dijo González. Con la gente que se muda a Miami con presupuestos aparentemente ilimitados, dijo, “eso ha hecho que nuestra carrera sea aún más difícil que la de la mayoría”.

Aunque el vecindario de Brickell se considera un destino excepcional desde su transformación en una meca de servicios de cuello blanco a principios de este siglo, González dijo que nunca estuvo realmente en su radar. Mientras la empresa planea un retorno escalonado a la oficina después de un año de trabajo a distancia, las consideraciones sobre los desplazamientos fueron clave.

“No tiene sentido para nosotros debido al tráfico”, dijo. Además de los precios de las oficinas, las tarifas de los estacionamientos se han disparado, dijo.

“Entre el tráfico, el costo, la falta de estacionamiento y el tiempo para entrar y salir... aunque nos lo dieran gratis, no tendría sentido”, dijo González.

La empresa espera ahora quedarse en Doral, donde el mejor espacio de oficinas está cerca de los $43 por pie cuadrado. También resulta en un traslado más fácil para los empleados de GOJA que vienen de otras partes del sur de la Florida.

“Creo que Doral se está volviendo mucho más viable para el espacio de oficinas”, dijo el presidente ejecutivo de la compañía. “Cuando hablamos con nuestros empleados, y se trata de profesionales de muy alto nivel que ganan muy buenos sueldos, el tipo de profesionales que también se pueden encontrar en Brickell, cuando les tomamos el pulso, muy, muy pocos quieren mudarse allí por culpa del tráfico. Es un lugar genial para trabajar, pero llegar a Brickell, sobre todo si vienes de Fort Lauderdale o Palm Beach, esa última milla puede ser eterna”.

‘No se trata de ser falsos’

En cambio, son las empresas nuevas en la zona, como Thoma Bravo, el grupo de capital privado con sede en San Francisco, las que están absorbiendo cada vez más inventario en downtown de Miami. La tasa de desocupación de espacios de clase A en Brickell se ubica ahora en el 10.7%. A nivel local, solo Coconut Grove y Miami Beach tienen niveles de desocupación más bajos.

Chip Virnig, socio de Thoma Bravo, dijo que la empresa eligió Miami para diferenciarse de otras empresas de capital privado o de Wall Street, y eligió Brickell por su estilo de vida y sus servicios. Virnig dijo que la empresa es hiperconsciente de su condición de recién llegada y está haciendo todo lo posible para involucrarse en la comunidad, incluida la donación de $250 mil a las familias de las víctimas de Surfside.

“Llegamos aquí y no se trata de ser falsos, queremos ser reales”, dijo Virnig, señalando que la empresa también está trabajando con organizaciones locales como Feeding South Florida y el Boys and Girls Club. Además, recientemente realizó una limpieza junto a la playa.

Pero un propietario de Brickell dijo que cada vez está más claro que solo empresas como Bravo, con más de $91,000 millones en activos gestionados, podrán permitirse o convencer a los empleados de que vivan en esa zona. Los alquileres allí, para condominios de dos y tres dormitorios, comienzan ahora en unos $7,000 al mes.

“Los alquileres aquí han aumentado un 40% o más” en un año, dijo el agente inmobiliario Michael Wiesenfeld, que tiene propiedades en la zona. “Así que creo que las empresas van a tener un poco de desafío. Antes del COVID podías ser una empresa y ubicarte en Brickell y decir: ‘Ven, vive, trabaja y juega en el corazón de Brickell’. Ahora la parte de vivir va a ser muy difícil de vender, porque vas a destinar una gran parte de tu renta disponible a la vivienda”.

Virnig dijo que los empleados de Thoma Bravo viven por todo Miami.

‘Huida hacia la calidad’

Los datos de JLL muestran la aparición de claros ganadores y perdedores entre los submercados de oficinas locales a medida que se desarrolla la dinámica del mercado inducida por la pandemia. El precio de las oficinas de clase A en Brickell ha aumentado un 14% con respecto a los niveles anteriores a la pandemia, hasta un promedio de $72.25 por pie cuadrado. El mismo tipo de oficinas en Coconut Grove, otro mercado local en auge, alcanza ahora un promedio de $67.90 por pie cuadrado, un 25% más.

Estos precios se comparan con los $55.80 por pie cuadrado del otro lado del río en los edificios de oficinas de alto nivel de downtown Miami, un aumento del 10% respecto a los niveles anteriores a la pandemia, y los $47.62 por pie cuadrado en Coral Gables, un 4% menos en el mismo periodo.

Incluso los rezagados pueden no seguir siéndolo durante mucho tiempo, ya que la diferencia entre el espacio de oficinas de clase A y de clase B en el Condado Miami-Dade se ha reducido. En el último trimestre de 2021, el alquiler promedio de oficinas de Clase A costaba $51.81, frente a los $36.86 de las propiedades de Clase B. Antes de la pandemia, era de $49.91 frente a $32.68.

“Es una huida hacia la calidad hoy en día, tanto por el estilo de vida como en términos de volver a las oficinas para crear un entorno mejor y nuevo”, dijo Stephen Rutchik, director ejecutivo de la firma de servicios inmobiliarios Colliers.

Esta historia fue publicada originalmente el 3 de febrero de 2022, 3:51 p. m..