¿Necesita sacarle dinero a su casa? La refinanciación no es la única opción

Con el aumento en los costos de los préstamos a sus niveles más altos en dos años, el tiempo puede haberse agotado para muchos propietarios que pensaban en refinanciar. Pero algunos todavía pueden encontrar algo de dinero en el patrimonio que han acumulado en sus viviendas.

Según la más reciente tabulación de la empresa de datos Black Knight, más de cinco millones de propietarios ya no son candidatos viables para la refinanciación porque las tasas hipotecarias se han disparado en las recientes semanas. En el momento de escribir este artículo, la tasa de Freddie Mac para los préstamos fijos a 30 años era del 3.75%, la más alta en lo que parece ser una eternidad.

Sin embargo, según el recuento de Black Knight, eso deja alrededor de 5.9 millones de prestatarios que pueden reducir al menos un 0.75% de su tasa actual. (La empresa define una buena perspectiva de refinanciación como alguien con una calificación de crédito de al menos 720, que debe menos del 80% del valor de su vivienda actual). En total, la refinanciación pudiera ahorrar a esos propietarios un promedio de $275 al mes, aunque un puñado de afortunados pudiera ahorrar más de $700.

Pero hay otras maneras de hacer esto, especialmente para aquellos que no cumplen con los criterios anteriores. Nos referimos a los préstamos sobre el valor de la vivienda y a las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, que pueden usarse para desbloquear el valor que se ha acumulado en su casa desde que la compró. Combine esas ganancias sobre el papel con la cantidad que haya pagado por el saldo de su hipoteca durante ese tiempo y probablemente tendrá unos ahorros bastante decentes que podrá aprovechar.

El patrimonio neto es la diferencia entre el valor de la casa y lo que todavía debe de la hipoteca. Por supuesto, los compradores más recientes no han acumulado tanto patrimonio como los que llevan tiempo en la vivienda. Aun así, durante los 12 meses previos, CoreLogic informa de que el propietario típico ganó $56,700 de patrimonio.

A los propietarios con más antigüedad les fue aún mejor. Según la National Association of Realtors (NAR), alguien que compró una casa hace 10 años a un precio de venta promedio de $169,000 habría ganado un promedio de $225,000 en patrimonio si la casa se vendiera en $363,100, el promedio del tercer trimestre del año pasado. La ganancia proviene de $193,600 de revalorización y $31,300 de pagos de capital.

Durante un período de cinco años, este mismo propietario habría ganado $144,500 en patrimonio: $121,800 de la apreciación y $22,700 de los pagos a capital. La NAR no calculó las cifras para un solo año de propiedad. Pero los precios de vivienda han subido casi un 20% en los últimos 12 meses, según algunas estimaciones, así que haga cuentas.

Para conseguir ese dinero, considere la posibilidad de obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Suenan igual, pero son algo diferentes.

Con un préstamo, obtiene una suma global al cierre basada en un porcentaje del capital que puede pedir prestado, normalmente entre el 70% y el 80%. La tasa de interés es fija y hay que empezar a pagar de inmediato.

Con una línea de crédito, puede tomar los fondos de la forma que desee: de una sola vez, en un solo pago en algún momento, o en varias cantidades a medida que las necesite. No tendrá que hacer pagos hasta que reciba realmente algún dinero. Pero la tasa de interés es variable, por lo que la cantidad que pague pudiera cambiar, incluso si no toma más dinero.

Estos préstamos no son baratos, ya que las tasas de interés actualmente se sitúan en el 6% y siguen subiendo. Pero como están garantizados por su casa, suelen ser más baratos que otras opciones. Cómo señala el analista económico sénior de LendingTree, Jacob Channel, “siguen teniendo un interés relativamente bajo en comparación con otras tasas de préstamos, como los personales o las tarjetas de crédito”.

Como cualquier otra segunda hipoteca, los ingresos de los préstamos con garantía hipotecaria pueden usarse para lo que se quiera: mejoras en la vivienda, consolidación de deudas, gastos de boda o un viaje alrededor del mundo en la lista de deseos.

Según un estudio reciente de LendingTree, la principal razón por la que la gente busca estos productos es la realización de mejoras en el hogar. Alrededor de una cuarta parte pretende consolidar su deuda, y aproximadamente uno de cada 10 tiene la intención de invertir el dinero. Pero emprender un viaje tan esperado no es necesariamente una buena idea.

“Los préstamos con garantía hipotecaria son increíblemente versátiles” para las personas que necesitan dinero de inmediato, dice Channel. Pero “nunca es buena idea pedir dinero prestado a la ligera, y cualquiera que se plantee un préstamo sobre el valor de la vivienda debería entender perfectamente los riesgos asociados a ello antes de precipitarse a obtenerlo”.

Mientras tanto, los adultos mayores tienen una tercera forma de acceder a sus cuentas bancarias basadas en la vivienda: las hipotecas inversas. Y según la National Reverse Mortgage Lenders Association, tienen mucho dinero guardado en sus casas. La riqueza de las viviendas de las personas mayores creció un 4% –o $396,000 millones– en el tercer trimestre de 2021, hasta alcanzar la cifra récord de $10.19 billones, informó recientemente el grupo comercial.

Disponibles para propietarios de 62 años o más, las hipotecas inversas permiten a las personas mayores pedir préstamos contra el patrimonio de sus casas sin tener que hacer pagos mensuales de capital o intereses. Los fondos se adelantan al prestatario y los intereses se acumulan, pero ni el saldo pendiente ni los intereses se deben pagar hasta que el más reciente prestatario deja la casa, ya sea por venta o por fallecimiento.

Varios prestamistas privados ofrecen productos propios de inversión. Pero la gran mayoría —conocida más formalmente como Home Equity Conversion Mortgages— está asegurada por la Administración Federal de la Vivienda del Tío Sam. En cualquier caso, no son baratos y suelen estar cargados de comisiones iniciales.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector de la vivienda y las finanzas. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.