Seis puntos clave de nuevas normas hipotecarias impulsadas por colapso de Surfside

Tras el colapso del edificio de condominios de las Champlain Towers South el año pasado, las dos agencias federales que respaldan la mayoría de las hipotecas residenciales del país, Freddie Mac y Fannie Mae, instituyeron nuevas normas que exigen a los prestamistas verificar el estado de los edificios antes de aprobar los préstamos.

El objetivo declarado: animar a las juntas de las asociaciones de condominios a realizar inspecciones y mantenimiento periódicos, corregir las deficiencias estructurales y mecánicas y reservar el dinero suficiente para pagar las obras.

A continuación, los aspectos más destacados de lo que deben saber los propietarios de condominios, los posibles compradores y vendedores y las asociaciones de condominios:

▪ Freddie Mac y Fannie Mae ya no respaldarán las hipotecas en edificios de condominios que tengan “reparaciones críticas” inacabadas o deficiencias materiales como moho o intrusiones de agua, o que tengan un mantenimiento diferido que provoque un “deterioro avanzado”. El mantenimiento o las reparaciones rutinarias en curso no serán un problema. Pero los edificios que no hayan reservado fondos suficientes para pagar las obras críticas necesarias no serán elegibles.

▪ Los prestamistas deben pedir a las asociaciones de condominios que rellenen un cuestionario de tres páginas y examinen las actas de las reuniones de la junta directiva. Las preguntas incluyen cuándo se inspeccionó el edificio por última vez, cuáles fueron los resultados, si las reparaciones están en curso o se completaron, y si hay otros problemas estructurales o mecánicos de los que la junta tenga conocimiento. El formulario también pregunta por el estado de las cuotas especiales impuestas para pagar las reparaciones, a fin de determinar si se está recaudando suficiente dinero.

▪ Los compradores de edificios que estén sometidos a reparaciones estructurales o mecánicas significativas, o en los que no se hayan emprendido o completado las obras, no podrán obtener hipotecas respaldadas por Fannie o Freddie, hasta que las asociaciones puedan demostrar que las reparaciones han sido terminadas y aprobadas por las autoridades locales.

▪ Los agentes inmobiliarios aconsejan a los propietarios de condominios que deseen vender sus unidades que hagan la debida diligencia con antelación, preguntando a sus asociaciones sobre el estado de las reparaciones o los problemas estructurales y de mantenimiento. Algunos agentes aconsejan a los compradores que se alejen de los condominios que necesiten o estén sometidos a reparaciones importantes, ya que el trabajo puede llevar años y hacer que las unidades no sean elegibles para los préstamos respaldados por las agencias.

▪ Los corredores y los prestamistas también aconsejan a las asociaciones de condominios que inicien las inspecciones y las reparaciones necesarias ahora, incluso si no se requieren legalmente o los edificios son relativamente nuevos, para evitar problemas con la financiación de Fannie Mae o Freddie Mac en el futuro. Dijo Farid Moussallem, un corredor en Compass y miembro de la junta en el capítulo de Miami del Master Brokers Forum: “Ahora un condominio debe ser investigado y aprobado. Se crea una urgencia para abordar cualquier problema que pueda tener”.

▪ Los corredores y prestamistas les dicen a los compradores y vendedores de condominios que esperen retrasos en el procesamiento de las solicitudes de hipotecas, al menos inicialmente, mientras los bancos y las asociaciones reúnen la información requerida y averiguan cómo manejar los nuevos requisitos.

Esta historia fue publicada originalmente el 21 de febrero de 2022 a las 1:55 p. m..