Nuevas normas de préstamo se centran en edificios que necesitan reparaciones críticas

¿Está pensando en vender o comprar un condominio tras el catastrófico derrumbe de un rascacielos en Surfside el año pasado? Pues prepárese.

Las normas nacionales para obtener una hipoteca para un condominio cambiaron repentinamente, y eso pudiera dificultar la compraventa de muchas unidades, e incluso bloquearlas directamente cuando los edificios enfrentan reparaciones significativas o los propietarios y las juntas de condominio han pospuesto la realización de un mantenimiento serio.

Tras la catástrofe de las Champlain Towers South en junio, las dos corporaciones federales que ayudan a determinar si los prestamistas emitirán hipotecas sobre condominios y otras viviendas están exigiendo por primera vez que los bancos evalúen el estado de los edificios antes de aprobar un préstamo.

El meollo de las nuevas normas: Freddie Mac y Fannie Mae, como se conoce a las agencias independientes, ya no respaldarán las hipotecas en edificios de condominios que enfrenten “reparaciones críticas” inacabadas o a deficiencias materiales como moho o intrusiones de agua, o que tengan un mantenimiento diferido que dé lugar a un “deterioro avanzado”. El mantenimiento o las reparaciones rutinarias en curso no serán un problema. Pero los edificios que no han reservado fondos suficientes para pagar por el trabajo crítico necesario también serán inelegibles.

El objetivo declarado de Fannie y Freddie es proteger a los propietarios de los condominios, así como el valor de los préstamos hipotecarios que las agencias compran a los prestamistas, alentando a las juntas directivas de las asociaciones de condominios a realizar inspecciones y mantenimiento regulares, corregir las deficiencias estructurales y mecánicas, y reservar suficiente dinero para pagar el trabajo.

Agentes inmobiliarios, banqueros, abogados de condominios y dirigentes de las asociaciones dicen que las nuevas normas harán mucho más difícil, si no imposible, que los compradores obtengan la financiación habitual para comprar unidades de condominio en los edificios afectados, o que los propietarios de esos condominios puedan refinanciar, hasta que sus asociaciones puedan demostrar que los edificios son sólidos o que las reparaciones se han completado y aprobado.

“Si de hecho hay algún trabajo pendiente por hacer, el proyecto no es elegible”, dijo Eric Intihar, planificador de hipotecas con Fairway Independent Mortgage Corporation en Boca Ratón. “Esencialmente, es la criptonita”.

Aunque las reglas en su mayoría no afectan a los condominios recién construidos, pudieran aplicar a los edificios recién terminados si defectos graves de construcción o de diseño salen a la luz, como a veces sucede cuando las asociaciones hacen la recepción de manos de los urbanizadores que construyeron las propiedades.

Las directrices pudieran fomentar la venta de condominios a urbanizadores

Algunos expertos predicen que las nuevas normas podrían acelerar la tendencia de que los propietarios de edificios de viviendas envejecidos que enfrentan grandes facturas de reparación vendan a urbanizadores y disuelvan las sociedades de viviendas. Esto pudiera reducir aún más la ya escasa oferta de viviendas asequibles en la Florida.

“Es casi una situación que va a congelar a la gente que necesita la vivienda más que nadie”, dijo Christopher Zoller, un corredor de Berkshire Hathaway/EWM y miembro de la junta en el capítulo de Miami del Master Brokers Forum, una red formada por destacados agentes y corredores de bienes raíces residenciales del sur de la Florida.

Fannie y Freddie proporcionan un respaldo financiero fundamental al mercado inmobiliario del país porque compran hipotecas residenciales a los bancos, las agrupan y las venden a los inversores como valores. Pero los préstamos primero tienen que cumplir con las exigentes normas establecidas por las agencias. Dado que Freddie y Fannie respaldan conjuntamente hasta el 60% del mercado de viviendas, sus decisiones afectan a decenas de miles de compradores y vendedores.

Las nuevas normas aplican a nivel nacional, pero pudieran afectar especialmente al sur de la Florida, que cuenta con una de las mayores concentraciones de condominios del país. Fannie Mae ya instituyó sus reglas el 1 de enero. Aunque Freddie Mac emitió sus nuevas reglas como “orientación temporal”, la gente en la industria de bienes raíces espera que se conviertan en permanentes, tal vez con algunos ajustes. Freddie Mac dijo que todas las hipotecas que se cierren después del 28 de febrero deben cumplir, lo que significa que las ventas ahora en proceso ya están teniendo que cumplir con los requisitos.

Fannie Mae fue un paso más allá. También exige que las juntas directivas de los condominios reserven el 10% de los gastos de funcionamiento cada mes en una reserva especial para pagar las reparaciones futuras necesarias antes de respaldar las hipotecas en un edificio de condominios, dijo Intihar.

Los cambios han provocado un gran revuelo entre los agentes inmobiliarios y los abogados de condominios. Los que están al tanto de ellos se apresuran a poner al día a las asociaciones de condominios y a sus clientes, pero dicen que todavía hay ambigüedad en las páginas de las normas y definiciones emitidas por las agencias sobre lo que constituye una reparación lo suficientemente grave como para justificar la preocupación.

Mientras los banqueros averiguan cómo aplicar las directrices, algunos temen que los prestamistas sean extremadamente cautelosos con cualquier edificio de condominios que enfrente reparaciones y rechacen las solicitudes de hipotecas en lugar de arriesgarse a que Freddie o Fannie se nieguen a comprar los préstamos.

Antes de los cambios en las normas, muchos condominios estaban precalificados para la financiación respaldada por Freddie y Fannie después de cumplir una extensa lista de requisitos diseñados para asegurar el valor de las unidades. Ahora todos esos condominios deben empezar de nuevo desde cero, dijo Intihar.

Para obtener el respaldo, las asociaciones de condominios ahora también deben responder a una adición detallada de tres páginas al cuestionario estándar que pregunta cuándo se inspeccionó el edificio por última vez, cuáles fueron los hallazgos, si las reparaciones están en curso o se han completado, y si hay otros problemas estructurales o mecánicos que la junta conoce. También hace varias preguntas sobre las cuotas especiales impuestas para pagar las reparaciones, con el fin de determinar si se está recaudando lo suficiente.

Las preguntas no son totalmente nuevas. Las agencias ya preguntaban sobre las condiciones del edificio cuando respaldaban préstamos para edificios de apartamentos multifamiliares asequibles, pero no para condominios.

Los banqueros, por su parte, ahora tendrán que buscar en las actas de las juntas directivas de los condominios durante seis meses para ver si se habla de problemas de mantenimiento o reparación, y solicitar copias de las inspecciones de ingeniería realizadas en los cinco años anteriores.

Es probable que los efectos sean amplios en Miami-Dade

Las consecuencias pudieran ser amplias en el Condado Miami-Dade, donde los edificios de condominios de más de 40 años deben someterse a un proceso de recertificación que requiere inspecciones y reparaciones. Los edificios en proceso de recertificación pudieran quedar excluidos de las hipotecas convencionales hasta que se realicen las reparaciones, lo que puede llevar un año o más.

Es probable que ese número aumente si la Comisión de Miami-Dade aprueba una propuesta para aprobar la recertificación a los 30 años, entre una serie de reformas propuestas sobre los condominios en todo el estado. Al mismo tiempo, la Asamblea Legislativa de la Florida está estudiando un proyecto de ley que exigiría inspecciones de todos los edificios de condominios de más de 20 o 30 años de antigüedad, e inspecciones periódicas cada siete o diez años después, dependiendo de la proximidad a la costa.

Muchos en la industria inmobiliaria esperan que el estricto régimen de inspección descubra importantes problemas estructurales y mecánicos en muchos edificios de condominios viejos, haciéndolos potencialmente inelegibles para las hipotecas respaldadas por Freddie Mac o Fannie Mae. El estado estima que dos millones de personas residen en más de 912,000 unidades de condominio que tienen 30 años o más. De los 1.5 millones de unidades de condominio en la Florida, otras 141,773 tienen entre 20 y 30 años, y más de 105,000 tienen más de 50 años.

Algunos corredores de bienes raíces dicen que están aconsejando a los clientes mantenerse alejados de los edificios que están en reparaciones sustanciales o con grandes evaluaciones especiales.

“Si están pasando por cualquier cosa estructural, no va a ser aprobado”, dijo Farid Moussallem, un corredor en Compass y miembro de la junta del Master Brokers Forum. “No vas a conseguir el préstamo. No es algo que se pueda ignorar”.

Muchas asociaciones de condominios y corredores ni siquiera saben acerca de los nuevos requisitos, dijo Moussallem. Al menos al principio, dicen algunos en la industria, las reglas pudieran poner trabas en el mercado de los condominios, desacelerar las ventas de las unidades existentes y agregar capas de incertidumbre al proceso.

Las noticias sobre el escrutinio de los préstamos no son muy conocidas

Pero la mayoría de la gente en la industria apoya los nuevos requisitos como una acción necesaria, incluso si representan un nuevo obstáculo para el cierre de las ventas de condominios, dicen abogados y corredores.

“La noticia está empezando a circular. Me sorprende que esto no haya recibido mucha publicidad”, dijo Dennis Eisinger, un prominente abogado de condominios en Hollywood. “Afecta al 70 por ciento de los préstamos finales concedidos sobre inmuebles residenciales.

“Creo que estas directrices van a complicar mucho las cosas. A corto plazo, va a ser un baño de sangre hasta que todo el mundo se acostumbre. Van a ser unos primeros meses muy duros, pero a la larga tendrán un efecto muy positivo para la seguridad de las personas y los bienes”, dijo.

Andrés Althabe, presidente de la Biscayne Neighborhoods Association, de 14 edificios, así como presidente de la asociación principal en el Quantum on the Bay, de dos torres y 704 unidades, en el barrio de Edgewater, en Miami, dijo que está aconsejando a los miembros que se adelanten a las nuevas normas y realicen las inspecciones y las reparaciones necesarias ahora para evitar problemas con Fannie y Freddie más adelante.

“Si se esperan para hacer las reparaciones, realmente no están ahorrando dinero, y luego se corre el riesgo de entrar en las reparaciones críticas, y ahí es cuando se pierde la financiación”, dijo Althabe. “Así que cuanto antes, mejor”.

Aunque el complejo solo tiene una docena de años, su propia asociación principal Quantum contrató a un ingeniero para que realizara una inspección tras el derrumbe de la torre de condominios de Surfside el 24 de junio de 2021, en el que murieron 98 personas. El informe de los ingenieros esbozó algunas reparaciones necesarias, que la junta emprenderá, pero dio al edificio un visto bueno, dijo Althabe.

“Hemos demostrado que somos muy proactivos. Un pequeño aumento de los pagos mensuales ahora supondrá un gran ahorro a largo plazo”, dijo.

Pero no todos los condominios están en condiciones de hacer lo mismo.

Los residentes de algunos condominios antiguos, especialmente los que enfrentan reparaciones enormes, pueden tener problemas para costear las reparaciones. Si además no pueden vender sus unidades debido a las nuevas directrices de Fannie y Freddie, no les quedará otra alternativa que vender a los urbanizadores, una tendencia que ya había cobrado impulso tras la tragedia de Surfside.

‘El polvo aún no se asienta’

Las nuevas normas llegan en un momento en que se disparan las ventas de condominios en la Florida, que domina el mercado de condominios de Estados Unidos.

Las ventas se dispararon en 2021 hasta alcanzar las 160,177 en todo el estado, 63,499 de ellas en el área metropolitana de Miami a West Palm Beach, según Florida Realtors, un grupo del sector. Como el precio promedio de un condominio de la Florida es de $252,000, eso representó un volumen de ventas en dólares de $61,000 millones, un aumento del 70% con respecto a 2020, dijo el grupo.

Alrededor de la mitad fueron ventas en efectivo el año pasado y la otra mitad financiada, que es donde entran Fannie y Freddie. Algunos expertos señalaron que incluso las ventas en efectivo podrían verse afectadas, ya que los vendedores de este tipo de operaciones a menudo exigen a los compradores que obtengan la aprobación de los préstamos en caso de que no puedan conseguir el dinero en efectivo en el momento del cierre.

Los compradores que necesitan financiación y no pueden obtener un préstamo respaldado por las dos corporaciones sin fines de lucro deben recurrir a préstamos no convencionales que requieren pagos iniciales mucho mayores y cobran tasas de interés más altas, pero los expertos dicen que muchos floridanos no pueden pagarlos.

Los corredores dicen que la mayoría de las asociaciones de condominios, que cobran una cuota para llenar los cuestionarios de Fannie Mae y Freddie Mac, están de acuerdo con las consultas adicionales sobre las reparaciones, pero algunos no. Algunos temen que compartir información sobre las reparaciones pueda echar por tierra los acuerdos de venta pendientes y exponerlos a una responsabilidad legal, dicen los agentes.

Esto ya está retrasando algunas ventas de condominios.

“Estas preguntas implican un juicio”, dijo Claudia D’Amato, una corredora de Keyes Company que se especializa en la reventa de condominios. “Responder a estas preguntas con honestidad puede causar cierta responsabilidad. No saben cómo responder. Las asociaciones sienten que puede ser peligroso en este punto, a menos que su abogado de la asociación confirme cómo responder”.

Moussallem, miembro de la junta directiva de Master Brokers, coincidió, pero dijo que es demasiado pronto para saber el efecto a largo plazo que tendrán las nuevas normas de Freddie y Fannie una vez que todos se acostumbren a ellas.

“Algunos condominios no están cooperando en absoluto. Tienen esta actitud. Depende de quién dirija el espectáculo”, dijo, pero añadió: “A estas alturas, el polvo aún no se asienta”.

Esta historia fue publicada originalmente el 21 de febrero de 2022 a las 3:18 p. m..