Reportes financieros de condominios a punto de hacerse públicos en Miami-Dade

Una pequeña charla con un desconocido en un vestíbulo llevó a David McKnight a recibir noticias alarmantes sobre el condominio de $400,000 que estaba a punto de comprar en Miami el verano pasado.

Además del servicio de conserjería las 24 horas y la vista a la bahía, le esperaba una posible tasación de $24,000 una vez cerrado el trato.

“Estaba por casualidad en el vestíbulo del edificio, hablando con el portero y se acercó el gerente”, recuerda McKnight, capacitador profesional de ejecutivos, en una entrevista reciente sobre el día que esperaba la inspección de preventa del condominio que quería comprar. “Estábamos charlando. Me dijo: ‘Es un edificio estupendo. Sabes lo de la tasación, ¿verdad?”

Incluso los vecinos de los condominios podrían tener problemas para conseguir los registros financieros de sus edificios, documentos que se supone que deben estar fácilmente disponibles según la ley de la Florida tanto para los propietarios como para los compradores bajo contrato.

Ahora esos registros podrían estar abiertos para que cualquiera los examine, según una ley propuesta por el Condado Miami-Dade, que exigiría a las asociaciones archivar los documentos financieros y de mantenimiento clave en una base de datos pública en línea.

Eso incluye reportes de ingeniería y otros documentos relacionados con el mantenimiento a largo plazo y las preocupaciones estructurales sobre los edificios; registros ahora en el centro de atención después del colapso del 24 de junio de la torre de condominios Champlain Towers South en Surfside que mató a 98 personas.

Aunque Surfside dio un impulso político a la iniciativa, las normas de divulgación han sido el objetivo de los reformistas de la ley de condominios durante años.

Después de Surfside, el impulso para endurecer las normas de los condominios

“La gente ve esto como una reacción a Surfside”, dijo Christina Pappas, vicepresidenta de la agencia inmobiliaria Keyes Company en Miami, que mantiene su propia base de datos privada para los agentes sobre los documentos de divulgación de condominios obtenidos durante las ventas. “Pero es algo que la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami ha estado presionando durante mucho tiempo”.

Después de no recibir ninguna oposición en una audiencia del condado el 10 de febrero, la legislación de Miami-Dade por el comisionado René García está lista para una votación final el martes.

“Es lo que yo llamo la reacción instintiva. Pero es una reacción instintiva necesaria”, dijo Julio Robaina, un ex representante estatal republicano del sur de Miami-Dade y antiguo defensor de las leyes de transparencia más estrictas para las asociaciones de condominios y propietarios. “Se trata de proteger a los propietarios que quieren saber qué diablos pasa con sus edificios”.

La ley de la Florida ya exige a los vendedores de condominios que entreguen los documentos financieros y los reportes sobre las evaluaciones a los compradores una vez que se firme un contrato de venta y el comprador solicite el papeleo.

Los documentos de los condominios pueden ser difíciles de conseguir

Pero no hay acceso para los compradores de bienes raíces que consideran las finanzas o las necesidades de mantenimiento de los edificios donde podrían hacer ofertas. Y las normas estatales de divulgación no siempre se traducen en que los compradores o incluso los propietarios de las unidades obtengan los documentos a los que tienen derecho.

“Puede ser difícil contactar a las oficinas de administración de la propiedad”, dijo Tina-Gaye Bernard, agente inmobiliaria de Miami que se hace llamar “T. Bernie” y que representó a McKnight en su compra.

La ley de la Florida solo establece un periodo de inspección de tres días para que los compradores abandonen un contrato después de que se proporcionen los estados financieros, y Bernard dijo que a menudo confía en la vid de la industria para tratar de revelar posibles problemas antes del cierre.

“Tenemos que ir a las charlas de los grupos de agentes inmobiliarios y preguntar: ¿alguien ha hecho una venta reciente en este edificio? ¿Saben de algún problema? dijo Bernard. “Por eso deseo que se cree esta base de datos con capacidad de búsqueda. Si suben esos documentos, no tengo que ir a perseguirlos”.

La legislación de Miami-Dade se aplica a todas las asociaciones de propietarios y condominios residenciales, sin exenciones para los complejos pequeños.

¿Qué se necesitaría en el registro de condominios de Miami-Dade?

Cada asociación tendría que registrarse en el Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos del condado, y presentar un reporte anual con los documentos requeridos. Estos incluyen:

• Una lista de todos los funcionarios y miembros de la junta, con información de contacto.
• Estatutos, normas y resoluciones de la asociación.
• Una lista de todos los proyectos de mejora de capital previstos para los próximos 12 meses.
• Los estados financieros más recientes, en los que “deben indicarse específicamente las cuotas especiales vigentes o aprobadas”.
• El presupuesto actual de la asociación.
• Todos los reportes “emitidos en los últimos 10 años sobre el estado estructural de cada una de las propiedades” gobernadas o propiedad de la asociación

“Creo que esto traerá más responsabilidad a estas juntas para animarlas a hacer lo correcto”, dijo García, el patrocinador y ex senador estatal que también es el presidente del Partido Republicano de Miami-Dade. “El problema que hemos tenido una y otra vez con algunas asociaciones es que cuando los residentes piden las finanzas y los presupuestos, no los proporcionan”.

Las asociaciones pagarían cuotas a partir de $50 para los complejos más pequeños para financiar el nuevo sistema de reportes y una base de datos del condado con todos los formularios presentados. Los formularios tendrían que presentarse antes del 1 de febrero de cada año, por lo que las asociaciones tendrían hasta 2023 para presentar sus documentos.

El potencial de una biblioteca en línea de documentos previamente privados tiene algunos representantes de las asociaciones advirtiendo de las consecuencias no deseadas.

Las presentaciones anuales podrían dar lugar a informes financieros obsoletos para los complejos y comunidades afectados, dijo Doug Weinstein, vicepresidente de operaciones en la Florida para AKAM, una empresa de gestión residencial.

“Las cosas con una asociación pueden cambiar mes a mes”, dijo. “Se va a tratar con información potencialmente obsoleta. Si es de dominio público y alguien usa esta información para tomar una decisión sobre algo, ¿cuál es la responsabilidad sobre eso?”

En Hallandale Beach se exige la divulgación de los condominios

Una pista de lo que le podría esperar a Miami-Dade en el frente de la divulgación de condominios se puede encontrar en el sitio web de Hallandale Beach, una ciudad del Condado Broward a unas 20 millas al norte de Miami. En 2020, Hallandale se convirtió en la primera ciudad de la Florida en aprobar una ordenanza que exige que los condominios presenten reportes financieros al gobierno local.

En hallandalebeachfl.gov, cualquier persona interesada puede consultar los PDF presentados por más de 100 asociaciones, cada una con su propia carpeta ordenada alfabéticamente, desde el complejo 121 Golden Condo hasta Carrollton Isle de Yorkdale.

Algunos datos disponibles: a finales de septiembre de 2020, la Asociación Isles of Paradise ‘A ‘ tenía $28,366.13 en su cuenta corriente, las Golden Bay Towers recaudaron cerca de $1,900 ese año de las máquinas de lavandería, y Paradise Villas podría renovar sus tres ascensores.

Anabelle Lima-Taub, la comisionada de Hallandale Beach que patrocinó la legislación, dijo que impulsó la divulgación para solucionar un problema recurrente de los residentes de los condominios que no reciben documentos financieros.

“Ahora están armados con la información por sí mismos”, dijo. “Pueden ir a su próxima reunión de la junta directiva y preguntar: ‘Bien, ¿por qué no hemos hecho esto?”.

Para McKnight, la noticia de la evaluación pendiente de $24,000 no acabó con su acuerdo de condominio en un edificio de Edgewater que no quiso identificar públicamente.

Dijo que Bernard ayudó a negociar un acuerdo con el vendedor para dividir la futura evaluación, que no estaba finalizada en el momento de su acuerdo y tenía la posibilidad de ser por una cantidad menor.

Bernard dijo que los documentos de divulgación que obtuvo tras la firma del contrato no revelaban la posible tasación, que estaba relacionada con concreto derramado que es objeto de un litigio.

McKnight dijo que no pudo ver nada en los registros que indicara la gran factura que podría esperarle como nuevo propietario.

“Definitivamente debe haber más transparencia”, dijo.

Esta historia fue publicada originalmente el 28 de febrero de 2022 a las 2:40 p. m..