Manzana de apartamentos asequibles en Coral Gables será demolida para construir condominios de lujo
Hace apenas tres años, Lizette Gruma tuvo que abandonar su casa de toda la vida, un modesto edificio de apartamentos con jardín en el corazón de Coral Gables, que fue derribado para dar paso a un ostentoso rascacielos en el que los condominios baratos cuestan $2 millones.
Esa vez, tuvo suerte. Gruma, que trabaja en un bufete de abogados, encontró una vivienda de una habitación por un alquiler que podía pagar en una tranquila y agradable manzana de duplex antiguos y pequeños edificios de apartamentos solo media milla al sur, junto al complejo recreativo Gables Youth Center. Gruma, de 58 años, que forma parte de la mano de obra oculta de bajos salarios en la ciudad: va caminando al trabajo en el cercano downtown de Coral Gables porque ella y su pareja, Tito Plua, no tienen auto.
Ahora le está ocurriendo de nuevo. Un urbanizador de viviendas de lujo, MG Developer, está comprando toda la manzana al oeste del centro y planea demoler los 13 edificios que la ocupan .En su lugar se levantará Gables Village, un proyecto de $50 millones en el que seguramente los condominios se venderán por bastante más de $1 millón.
Esto significa que 52 apartamentos de alquiler asequibles, céntricos y muy necesarios desaparecerán. Decenas de familias trabajadoras, incluidos niños y ancianos, se verán desplazados en medio de una crisis de vivienda tan grave que la comisión municipal de Miami, habitualmente fragmentada, declaró por unanimidad una emergencia pública a finales de marzo.
Para los vecinos de esta manzana, una comunidad de vecinos muy unida que comparte carnes asadas y cuida de los hijos y las mascotas de los demás, la perspectiva es preocupante, incluso aterradora. Saben que los alquileres han subido hasta la estratosfera y que la oferta de apartamentos que pueden pagar se está reduciendo rápidamente en todo Miami-Dade. Los que comenzaron a buscar un nuevo lugar dicen que no han encontrado nada ni remotamente comparable en términos de precio o seguridad en las áreas circundantes, y mucho menos en Coral Gables.
“Me encanta. Me encanta la ciudad. Me encantan las escuelas. Simplemente me encanta la zona”, dijo Alina, asistente jurídica que ha vivido en la manzana nueve años y en Gables durante 30, siempre como inquilina porque no podía permitirse comprar. Alina pidió que no se publicara su apellido porque teme las repercusiones de hablar.
“Estoy muy preocupada”, dijo. “En Coral Gables, incluso en los apartamentos más antiguos, los alquileres subieron demasiado. Estoy recorriendo cuadras y cuadras, tratando de encontrar algo. No quiero ser demasiado negativa, pero es imposible”.
La casa de Gruma está en medio de una de las últimas islas de asequibilidad que quedan fuera del distrito de apartamentos North Ponce de la ciudad, que flanquea el Ponce de Leon Boulevard al norte del centro. Su manzana, de 2.6 acres en total, limita con Malaga Avenue y Santander Avenue por el norte y el sur, y con Segovia Street y Hernando Street por el oeste y el este.
Forma parte de un pequeño distrito de unas cuatro grandes manzanas que todavía están ocupadas en su mayor parte por apartamentos asequibles y bien cuidados, pero las casas de lujo ya comenzaron a aparecer. En una franja de casas adosadas frente al Centro Juvenil, el precio de reventa de uno de los condominios es $2.2 millones.
Gruma, Alina y sus vecinos pagan alquileres que oscilan entre $1,300 por un dormitorio y $1,750 por dos. Y aunque los defensores de los inquilinos dicen que eso está en el rango alto de lo que se considera una vivienda asequible para la fuerza de trabajo en Miami-Dade, está muy por debajo del alquiler promedio en Coral Gables.
Menos apartamentos antiguos asequibles
Pese a la merecida reputación de Coral Gables como refugio de personas de alto patrimonio, la ciudad de unos 50,000 habitantes alberga desde hace tiempo cientos de edificios de apartamentos antiguos. Se construyeron en su mayoría, después de la Segunda Guerra Mundial y ofrecen alquileres más bajos que los habituales debido a su antigüedad y a que las unidades suelen ser pequeñas. Proporcionan viviendas de calidad gracias a la famosa y estricta aplicación de; código en la ciudad.
Estos apartamentos están desapareciendo poco a poco, ya que están en el punto de mira de los agentes inmobiliarios y de los urbanizadores que atienden a la incesante demanda de condominios y apartamentos de lujo. Esta tendencia está expulsando a muchos vecinos de Gables de clase media y bajos ingresos, lo que demuestra que ningún lugar está a salvo del llamado aburguesamiento en el sobrecalentado y muy desigual mercado inmobiliario de la zona metropolitana de Miami.
La situación de Gruma y sus vecinos también pone de manifiesto la ausencia de salvaguardias y derechos para los inquilinos en virtud de las leyes locales y estatales, así como la falta de políticas que protejan o fomenten la conservación y rehabilitación de las viviendas asequibles.
Miami-Dade enfrenta una escasez de 120,000 apartamentos de alquiler asequibles para personas de bajos ingresos, según Miami Homes for All, un grupo de defensa e investigación. Las políticas de vivienda del gobierno se centran en gran medida en la construcción de costosos y complejos proyectos de nueva edificación que requieren millones en subvenciones públicas, o que dependen de convencer a los urbanizadores para que incorporen un número limitado de unidades para personas de bajos ingreso a cambio de exenciones de zonificación. Sin embargo, la producción no llega a satisfacer las necesidades, afirma el grupo.
Algunos de los principales defensores locales de la vivienda llevan tiempo pidiendo incentivos, como exenciones fiscales, para fomentar la conservación de las viviendas asequibles existentes, pero ningún gobierno local de la región ha adoptado plenamente este enfoque.
En consecuencia, muchos inquilinos quedan a merced de las fuerzas, a menudo brutales, de un mercado cada vez más orientado a la vivienda de lujo, en parte debido a la afluencia de capital extranjero y a la fortuna de los fondos de cobertura de Nueva York y otros lugares.
Incluso en este entorno, la inminente demolición de la manzana de Gruma es inusual por su tamaño, alcance e impacto; y por la actitud de la ciudad de no hacer nada con respecto al destino de las personas que serán desplazadas.
Las entrevistas con los vecinos, muchos de ellos inmigrantes, revelan una amplia gama de ocupaciones y orígenes. Hay oficinistas y asistentes jurídicos, un empleados de almacén, un estilista de salón de belleza; un agente inmobiliario que atiende a familias de clase trabajadora, incluso un joven abogado que intenta iniciar una carrera mientras paga sus préstamos estudiantiles. También hay estudiantes que asisten a las escuelas públicas de Coral Gables, y que podrían tener que cambiar de escuela si sus padres no tienen más remedio que mudarse.
En los últimos años, en la ciudad se han construido cientos de apartamentos de alquiler en el downtown y sus alrededores, así como en su antiguo distrito industrial. Pero vivir en ellos no es barato. Según zumper.com, el alquiler promedio de un apartamento de un dormitorio en Coral Gables es $2,225, 36% más que el año pasado.
El mercado de alquiler está tan ajustado que es difícil encontrar algún apartamento en alquiler en Gables o en sus alrededores por menos dinero. Los sitios de alquiler de apartamentos en línea enumeran solo un puñado de opciones, y un paseo en coche a través de varias cuadras en el distrito de North Ponce no encuentra ningún signo de “se alquila”.
El panorama de asequibilidad no es mejor en el resto del condado.
En un nuevo informe, Realtor.com afirma que los alquileres de viviendas en la Zona Metropolitana de Miami han subido más de 55% de un año a otro hasta febrero, el mayor aumento de cualquier ciudad del país. Teniendo en cuenta sus ingresos promedio relativamente bajos, Miami es ahora la región menos asequible del país, según el informe. Uno de los principales impulsores del aumento de los alquileres, según el informe, es “una creciente proporción de propiedades de lujo en alquiler”.
No está claro cuándo será la demolición
En las entrevistas, Gruma, Alina y más de una docena de otros vecinos se quejaron de que han recibido poca o ninguna información definitiva de los dueños, un grupo de socios que gradualmente adquirieron prácticamente todos los lotes de la manzana a lo largo de los años. Uno de los principales propietarios, Ernesto Fabre, dijo que había prorrogado los contratos de arrendamiento durante seis meses, hasta el verano y el otoño, sin aumentar el alquiler. Pero será el urbanizador de MG quien decida cuándo deben salir los vecinos. Los directivos de MG dicen que esperan cerrar la compra de las propiedades dentro de unos días y entonces tomarán una decisión.
Los vecinos también dicen que ningún representante del gobierno municipal los ha contactado, ya sea con orientación u ofertas de asistencia de cualquier tipo.
En dos audiencias públicas celebradas el año pasado, los comisionados municipales votaron unánimemente para aprobar el plan de Gables Village, elogiando la alta calidad arquitectónica de estilo mediterráneo del proyecto, pero sin hacer una sola mención de los vecinos que viven en la manzana. Cuando la conservacionista Karelia Carbonell, planteó en una de las audiencias su preocupación por la continua pérdida de viviendas asequibles y de mano de obra en la ciudad, los comisionados la ignoraron, citando los derechos de los propietarios y las mejoras que el nuevo proyecto de condominios aportaría al vecindario.
Gruma dijo que no puede entender la indiferencia ante la difícil situación de los vecinos como ella, ni la falta de debate sobre cualquier medida para controlar los alquileres, preservar la vivienda asequible, proteger a los inquilinos o prestar orientación o asistencia básica.
“Aquí hay unas 50 familias que serán desplazadas. Esto se está saliendo de control”, dijo una tarde reciente, sentada en la entrada de su casa con Plua y su gato gris. “No entiendo al gobierno. ¿Por qué no hay un límite? Los alquileres son ridículos. Pero no les importa. Al fin y al cabo, no les importan las familias de aquí. Creo que hay demasiada codicia”.
Otra vecina de la manzana, que llegaba desde el centro de Coral Gables en una unidad de Freebee, fue igualmente cáustica. Elizabeth, una mujer mayor que no quiso dar su apellido por miedo a las repercusiones, dijo que ella y su esposo no saben dónde acabarán.
“Estamos muy decepcionados”, dijo. “Nos están echando. Es muy preocupante para nosotros. Pero lo que cuenta es el dinero”.
Carlos Mejía, que había salido a dar un paseo y a fumar, estaba consultando las listas de alquiler de apartamentos en su teléfono cuando se le acercó un periodista. La cosa no pintaba bien. Es agente inmobiliario, especializado en compradores de clase trabajadora y tiene problemas para encontrar algo para él y su pareja, Antonia Rosa Canuto, que lleva siete años viviendo en la manzana.
Mejía dijo que él y Canuto consiguieron una prórroga de alquiler por seis meses, hasta julio. No saben si se les permitirá quedarse incluso ese tiempo. Pero sí saben que no deben esperar ninguna ayuda de los dueños, los urbanizadores o la ciudad, dijo Mejía.
“No nos van a dar nada, y no sabemos a dónde vamos a ir. Los precios son una locura”, dijo Mejía en una entrevista en el apartamento de la pareja, que cuenta con suelos de roble y ha sido bellamente decorado por Canuto.
Para la gente como ellos, que no tienen ingresos altos, dijo, la elección es cada vez más difícil: “O producimos más, o tenemos que irnos. En cinco o seis años, la clase media desaparecerá de este lugar. Esto es una pequeña bomba de tiempo. Nos tocará a todos”.
Canuto, que trabaja en un salón de belleza en Key Biscayne, añadió lastimosamente en un español con acento portugués: “¿Qué podemos hacer? Es absurdo. A mí me gusta estar aquí. Está cerca de todo”.
¿Adónde irán los trabajadores?
Bob Barth vive con su esposa en un apartamento de un dormitorio en la manzana desde septiembre de 2018. Barth, de 72 años, que trabaja en un almacén del Pequeño Haití, dijo que si se ven obligados a salir, él y su esposa probablemente no puedan quedarse \en Miami, donde vive su hija adulta.
“Probablemente tendré que salir de Miami. Eso es todo. Entiendo por qué los dueños vendieron. En su lugar, yo habría hecho lo mismo. Es una propuesta de negocio”, dijo Barth.
“Pero lo siento mucho por toda esta gente de aquí. Son las abejas obreras. Básicamente estás desplazando a las abejas obreras. ¿Adónde irán las abejas obreras?”.
Esa es una pregunta que los líderes de la ciudad parecen no querer o no estar preparados para tomar en cuenta.
Coral Gables no tiene políticas ni programas de conservación o urbanización de viviendas asequibles, ni protecciones específicas para los inquilinos. La Legislatura de la Florida prohibió esencialmente la promulgación de controles de alquileres locales o la exigencia de que los urbanizadores inmobiliarios incluyan viviendas asequibles en los proyectos sin compensación.
En las entrevistas, dos comisionados que respondieron a las preguntas de un reportero reafirmaron las posiciones expuestas durante las audiencias de Gables Village: La ciudad no debe intervenir en la empresa privada o en el mercado de la vivienda para mitigar la pérdida de viviendas asequibles o ayudar a los inquilinos.
La comisionada Rhonda Anderson dijo que ningún inquilino afectado se había puesto en contacto con ella, y señaló que ninguno asistió a las audiencias. Se burló de las afirmaciones de los residentes de que no se les había informado de lo que estaba ocurriendo, diciendo que los letreros que anunciaban las audiencias de Gables Village estaban colocados en toda la manzana. También sugirió que los inquilinos no son responsabilidad de la ciudad y que cualquier intento de ejercer sus derechos, como el control de los alquileres, chocaría con la preeminencia de una Legislatura estatal poco comprensiva.
“No hay ni uno solo que se haya puesto en contacto conmigo para decirme que tiene un problema”, dijo Anderson sobre los inquilinos. “No podemos crear lo que no existe. Llamen a sus legisladores estatales”.
Líderes de Coral Gables: los inquilinos no tienen garantías
El comisionado Michael Mena dijo que todos los inquilinos deben entender que no tienen garantías y pocos derechos una vez que sus contratos de arrendamiento se terminan.
“Son contratos privados que negociaron”, dijo Mena. “Escoger un proyecto, que es una propiedad privada, y sugerir que la ciudad debe involucrarse en un asunto privado, no creo en eso”.
“Hay muchos edificios de apartamentos todavía de esta edad y estilo en la ciudad, tanto si hay algo disponible al mismo precio como si no. Los derechos de propiedad privada son fundamentales para una sociedad libre. Y no es competencia del gobierno entrar en una relación privada entre un propietario y un inquilino e intentar intervenir. La idea de que el gobierno local sea responsable de esto, no la comparto”.
La ciudad ha tratado de ejercer sus poderes de planificación y zonificación para fomentar el desarrollo residencial que, en teoría, sería más asequible, dijo Mena. Las normas especiales de zonificación aprobadas hace cinco años para el área de Ponce Norte permiten a los urbanizadores solicitar una densidad adicional para fomentar la construcción de más unidades y más pequeñas que podrían alquilar por menos, aunque las normas no especifican los importes de los alquileres, dejando que el libre mercado lo determine.
Pero solo un proyecto, en Madeira Avenue, fue presentado bajo las nuevas normas de Ponce Norte. La propuesta implicaría la demolición de seis edificios de apartamentos antiguos con un total de 38 unidades. Un nuevo edificio de nueve pisos proporcionaría 143 alquileres, incluyendo 54 estudios y nueve unidades para trabajadores en la planta baja. Pero el plan, aprobado por los comisionados de la ciudad el martes en la primera de dos votaciones, no tiene estipulaciones sobre los alquileres que se cobrarían.
Contra la visión igualitaria del fundador de Gables
Carbonell, activista y conservacionista, calificó de miope la postura de los comisionados. Señaló que el fundador de la ciudad, George Merrick —cuya visión de un suburbio mediterráneo MG Developer dijo que se está emulando en Gables Village— planeó una ciudad igualitaria con secciones de apartamentos y casas más pequeñas para la gente de clase media junto a mansiones y residencias para los ricos.
“Estamos perdiendo esa diversidad de vecindarios”, dijo Carbonell. “Esto no es nada contra de MG, pero el hecho que estén usando a George Merrick para vender esto no es sincero. Él quería que todo el mundo pudiera permitirse vivir en su hermosa ciudad. Estamos perdiendo eso”.
“Esta es una manzana entera simplemente destruida, solo una manzana entera arrasada. Los urbanizadores están acabando con estos pequeños edificios multifamiliares. Los inquilinos también están siendo removidos. Es una cuestión humana más que nada. Es algo que hay que tratar”.
Sabrina Velarde, directora de políticas en el grupo de defensa sin fines de lucro Miami Homes for All, dijo que la pérdida de una parte de la vivienda asequible de calidad es solo el ejemplo más reciente de una dinámica que ha llevado a una crisis de la vivienda sin precedentes en Miami-Dade. Resolverla requerirá el compromiso –y las inversiones financieras en viviendas asequibles– de los gobiernos locales, dijo.
“Momentos como este son definitivamente preocupantes. Se sigue disminuyendo el número de unidades disponibles a ese precio, y se está poniendo precio a la mayoría de nuestra fuerza laboral”, dijo Velarde. “La prioridad debería ser preservar y rehabilitar las unidades que tenemos para asegurar que se evitan los desplazamientos. Todo lo que es asequible, donde la gente puede permanecer sin aumentos masivos de alquiler, es algo que debemos mantener”.
Los implicados en el plan de Gables Village dicen que garantizar la asequibilidad no está en sus manos. Las fuerzas económicas y del mercado hacen que sea cada vez más lucrativo volver a construir edificios de apartamentos antiguos y anticuados, que en algunos casos no generan suficientes ingresos por alquiler para justificar la renovación según los códigos actuales, dicen.
Fabre, uno de los directores de una serie de entidades corporativas que durante mucho tiempo han sido propietarias de todas las propiedades de esta manzana de Gables, excepto una, dijo que están vendiendo no solo por una oferta atractiva, sino porque él y sus socios, incluidos sus hermanos, han estado administrando los edificios durante 30 años y están en edad de jubilación.
“Este estilo de apartamento en el corazón de Coral Gables está terminado”, dijo. “No hay mucho que hacer al respecto. Esto es lo que llaman aburguesamiento en otros lugares, solo que esta (ciudad) ya está aburguesada. Se trata de un desarrollo urbano de relleno. Es mejor derribar esta tipología de edificio. Está obsoleta”.
Urbanizador ayudará a los inquilinos desplazados a encontrar casa
En una entrevista, el director general de MG, Alirio Torrealba, dijo que los inquilinos desplazados por sus proyectos, hasta el pasado reciente, tenían pocos problemas para encontrar lugares comparables para vivir en Gables. Reconoció que eso ha cambiado drásticamente.
“Hay una demanda increíble en este momento”, dijo. “Está claro que a estos precios que están pagando es muy difícil, y los alquileres van a subir”.
Torrealba dijo que está contratando a un grupo de corretaje con conocimiento del mercado local de alquileres para ayudar a los inquilinos desplazados por el proyecto Gables Village a encontrar nuevos lugares para vivir que puedan pagar.
Dijo que puede haber una mayor oferta de apartamentos asequibles que muchos suponen, e insistió en que es poco probable que desaparezcan pronto. De hecho, dijo, le está resultando difícil comprar propiedades para reconstruirlas. Los propietarios se aferran ahora a los pequeños edificios de apartamentos porque proporcionan un flujo de ingresos fiable, dijo Torrealba.
Eso es un pequeño consuelo para los inquilinos como Giancarlo Messina, que ha vivido en un edificio programado para ser derribado por Gables Village durante ocho de sus 14 años como residente de Coral Gables. Messina paga $1,350 por una habitación que comparte con su setter irlandesa, Simona, mientras paga préstamos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Miami.
Messina fue a buscar un apartamento en el vecindario el otro día, y se detuvo en un duplex de dos dormitorios en renovación a poca distancia. El precio de alquiler, dijo, era de $4,500 al mes.
El joven abogado dijo que teme perder no solo su casa, sino la red de clientes locales que ha construido para su incipiente carrera como abogado fiscal, y el sentido de comunidad que comparte con sus vecinos.
“Lo entiendo. Es el capitalismo. Es Estados Unidos”, dijo Messina. “Pero esta es mi comunidad. Tengo amigos aquí. Voy caminando a todas partes. Paseo a mi perra por aquí. Amo esta comunidad. Me gustaría pensar que es una comunidad inclusiva. ¿Pero lo es? Supongo que sí, a menos que no seas uno de los ricos o hayas tenido una propiedad durante mucho tiempo. Yo no, así que apesta. No tengo derecho a nada. Es una forma de aburguesamiento. Es una cuestión de qué tipo de identidad quiere tener Coral Gables.
“Decidí echar raíces aquí. Pero ahora me las están arrancando”.
Sin embargo, algunos residentes de la manzana son optimistas.
Mónica Peláez, residente desde hace cuatro años, trabaja con niños discapacitados y hace visitas a domicilio o realiza consultas virtuales desde un despacho en su apartamento de dos habitaciones, por el que paga $1,475 al mes.
“Me encanta”, dice Peláez. “La calidad de vida es realmente buena. Me gusta que el apartamento no sea supermoderno. Me gusta que tenga pisos de madera y la sensación vieja de Miami y los bonitos jardines”.
Dijo que no está segura de encontrar otro lugar con el mismo atractivo, pero confía en que aparecerá algo. Espera que el acuerdo de Gables Village no llegue a buen puerto.
“Me quedaré en Coral Gables. De una manera u otra”, dijo. “Ahora mismo me parece que todo es muy volátil. Los acuerdos inmobiliarios en la zona son dudosos. Así que, ¿quién sabe?”.
Esta historia fue publicada originalmente el 4 de abril de 2022, 0:15 p. m..