¿Tiene el pago inicial? Ahora es el momento de centrarse en los gastos de cierre

Ha escatimado y ahorrado, y por fin tiene suficiente dinero para un pago inicial decente. Pero, ¿tiene también suficiente para cubrir los gastos de cierre?

Los impuestos y tasas que debe pagar en el momento de la compraventa varían mucho de un lugar a otro. Incluso las estimaciones de las calculadoras en línea difieren mucho.

Por ejemplo, para un préstamo de $250,000 a 30 años en mi código postal, el calculador de Bank of America dice que los gastos de cierre serán de casi $11,000. Eso es aproximadamente 4.4% del importe del préstamo. Pero el calculador de NerdWallet sobre el mismo préstamo (pero sin basarse en ningún código postal) dice que los cargos serán de unos $8,150, o el 3.6%.

Por lo general, se puede pensar en pagar entre el 2% y el 5% del importe del préstamo. Cuanto menor sea el importe del préstamo, mayor será el porcentaje, dice Keith Gumbinger, de la empresa de información hipotecaria HSH.com.

Incluso con porcentajes más bajos, los gastos pueden acumularse rápidamente. Pero hay asistencia disponible.

Muchos gobiernos estatales y locales ofrecen asistencia para los pagos iniciales y los costos de cierre. La mayoría de los programas están dirigidos, por ejemplo, a quienes compran una vivienda por primera vez, al personal de emergencias o a los maestros, pero otros están disponibles para cualquiera que necesite un poco de ayuda.

Estos son algunos ejemplos proporcionados por Down Payment Resource, una empresa que hace un seguimiento de unos 2,200 programas de ayuda para el pago inicial y los costos de cierre:

▪ Para cualquier comprador de Alaska, la corporación estatal de financiación de vivienda ofrece una subvención de hasta el 4% del importe del préstamo. La subvención no tiene que ser devuelta.

▪ La ciudad de Kenosha, Wisconsin, ofrece una subvención del 4% que no hay que devolver mientras el comprador viva en la casa durante un mínimo de cinco años. (La subvención debe devolverse si el comprador se muda antes).

▪ En Somerville, Massachusetts, los compradores novatos que reúnan los requisitos de ingresos pueden obtener ayuda con los costos de cierre de hasta $5,000.

▪ La subvención a los costos de cierre de la Autoridad de Desarrollo de la Vivienda de Virginia proporciona hasta el 2% del precio de compra de una vivienda o del valor de tasación (el que sea menor). Los beneficiarios deben ser compradores por primera vez, a menos que la propiedad esté situada en zonas específicas.

▪ El programa Home Stretch de Oregon ofrece una subvención de $1,000 a cualquier comprador que se traslade a la zona central del estado.

También hay otros programas, ofrecidos por empleadores u organizaciones privadas. Por ejemplo, Homes for Heroes, una red nacional de especialistas en bienes raíces, hipotecas y negocios locales, ofrece hasta $700 por cada $100,000 del precio de compra a militares en activo, veteranos, profesores, personal de emergencias y miembros de la comunidad médica.

Siempre que trabaje con un agente afiliado, HFH le reembolsará los costos de cierre a su bolsillo, hasta el 0.7% de lo que haya pagado por la casa. Además, si trabaja con otros profesionales de la red, puede ahorrar en promedio $500 en honorarios del prestamista, $150 en servicios de título y $50 en una inspección de vivienda. El ahorro total promedio tras el cierre es de $2,400, según la empresa.

También hay otras formas de ahorrar. Aunque algunos gastos no pueden modificarse —los intereses e impuestos pagados por adelantado, por ejemplo—, es posible que usted pueda reducir otros:

▪ Pida al vendedor que pague una parte o la totalidad de los costos de cierre. (Nota: Esto probablemente no funcione en el mercado actual de vendedores. Pero cuando la marea cambie, es una buena táctica).

▪ Algunos prestamistas tienen programas de asistencia para los costos de cierre, así que pregunte al suyo qué puede haber disponible. En el marco de su programa America’s Home Grant, Bank of America concede subvenciones para los costos de cierre de hasta $7,500 a sus prestatarios, y eso es además de una subvención para el pago inicial de hasta $10,000.

▪ Puede intentar negociar con cada proveedor de servicios. Por ejemplo, si trabaja con un agente hipotecario, pregúntale si puede recortar un poco su comisión. Pida lo mismo a su agente inmobiliario.

▪ Si el pago inicial es inferior al 20% del importe del préstamo, necesitarás un seguro hipotecario: una póliza que paga usted, pero que cubre al prestamista si no usted hace los pagos. Esto añade entre el 0.55% y el 2.5% del importe del préstamo al costo de su hipoteca. Si hay un costo inicial, pregunte si puede incluir esa cantidad en la hipoteca. Sus pagos mensuales serán más altos, pero necesitará menos dinero en efectivo al cierre.

▪ Los prestamistas también le exigirán que contrate un seguro de título, también para proteger su inversión si se encuentra un defecto en el título (tal vez aparezca de repente un pariente perdido hace mucho tiempo o se haya falsificado una firma hace 20 años). Una vez más, busque entre los distintos seguros. A los prestamistas no suele importarles la compañía que utilice, siempre y cuando estén protegidos.

▪ En el momento del cierre, se le ofrecerá la posibilidad de contratar su propia póliza de seguro, que proteja sus intereses, y es una buena idea hacerlo. Pero si la compra de antemano, es posible que pueda bajar el precio.

▪ Necesitará una póliza de seguro de vivienda en vigor cuando llegue a la mesa de cierre, así que busque las mejores tarifas.

▪ Si su estado exige la presencia de un abogado en la mesa de cierre, busque y compare tarifas. Pero no se lance necesariamente por el precio más bajo, ya que podría privarse de una representación decente.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector de vivienda y finanzas. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.