Finanzas

Fuerte la reventa de viviendas en el sur de Florida

Lex Levinrad, presidente de Distressed Real Estate Institute, sonríe frente a una casa que acaba de comprar para revender pronto en Lauderhill.
Lex Levinrad, presidente de Distressed Real Estate Institute, sonríe frente a una casa que acaba de comprar para revender pronto en Lauderhill. Sun Sentinel

Incluso mientras los precios de los bienes raíces se disparan, la reventa de viviendas sigue siendo un gran negocio en el sur de la Florida.

Aunque ahora es más difícil hacer un buen negocio, los revendedores, personas que compran una vivienda para revenderla pronto y aprovechar el alza de precios, dicen que siguen sacando provecho a este tipo de operación y que no esperan que un derrumbe del mercado los deje al garete.

Casi 1,400 viviendas unifamiliares cambiaron de manos de esta manera en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach durante el segundo trimestre del 2015, según un informe de RealtyTrac dado a conocer el jueves

Eso significa aproximadamente el 10 por ciento de todas las ventas de viviendas, el mayor índice entre las principales áreas metropolitanas grandes de Estados Unidos. En el país, sólo 4.5 por ciento de las ventas fueron este tipo de operación. RealtyTrac define un flipping, como se denomina esa operación en inglés, como una vivienda que se vende dos veces en un solo año.

“El sur de la Florida es una zona con mucha actividad de este tipo”, dijo Daren Blomquist, vicepresidente de RealtyTrac.

Blomquist dijo que el alto índice de ejecuciones hipotecarias en la región y el fuerte historial de aumentos de precios hacen de la actividad una buena apuesta en el sur de la Florida.

Pero incluso así, la actividad está perdiendo algo de impulso a nivel local y la cifra de reventas aceleradas ha bajado aproximadamente 6 por ciento en términos anuales. “Los precios han comenzado a llegar a un nivel que quedan fuera del ideal de muchos dedicados a la compraventa”, dijo Blomquist. “Estamos viendo una baja en la actividad y para mí eso es una señal de que estamos en una ola sostenible y no en una burbuja”.

Este tipo de ventas representó casi 14 por ciento de todas las transacciones en el sur de la Florida durante los días de más actividad, según RealtyTrac.

Y aunque las cifras han bajado, la actividad sigue siendo rentable. La casa revendida promedio en el sur de la Florida cuesta $220,000 pero se vende en $302,000 unos seis meses después, según RealtyTrac. Eso es una ganancia saludable incluso después de descontar las reparaciones y el costo del cierre.

Comprar barato, vender caro

La mayoría de los participantes en este mercado tiene una estrategia simple: comprar al menor precio posible y revender caro.

Los que encuentran un buen negocio pueden aprovechar el alza del precio de la vivienda en Miami-Dade, que ha subido aproximadamente 8 por ciento en los últimos 12 meses. Ese ritmo es menor que cuando la economía comenzó a recuperarse, pero sigue siendo uno de los más elevados en el país. Y cuando terminan de renovar la vivienda, pueden sacarle ganancias.

Como resultado, los inversionistas en este tipo de operación salen a buscar viviendas cuando los precios son bajos.

En el código postal 33056, que abarca Opa-locka y Miami Gardens, aproximadamente una tercera parte de las viviendas se vendieron de esta manera, el segundo mayor índice en cualquier código postal del país, según RealtyTrac.

Francis Ragoo, agente inmobiliario que trabaja en el área, dijo que los bajos precios atraen tanto a inversionistas como a clientes tradicionales. “Si el precio es adecuado, las viviendas en esa zona se venden en una o dos semanas”, dijo Ragoo. “Hay muchos tratando de comprar allí”.

RealtyTrac identificó que en esa zona los revendedores pueden comprar una vivienda por $98,000 y venderla en $162,000 a los cinco meses.

“Uno gana el dinero cuando compra, no cuando vende”, dijo David Tannen, inversionista que trabaja en Broward y Palm Beach. “Si compras a bajo precio, eso te da un colchón para mejorar la vivienda. Si la propiedad lo necesita, le pones un nuevo equipo de aire acondicionado, cocina y pisos nuevos, y algunas veces tratas de hacer la vivienda más amplia si es una propiedad vieja”.

Jorge Artiles compra propiedades en subastas de ejecuciones hipotecarias, las repara y las vende.

“Miami era el número uno en el país en ejecuciones hipotecarias, así que todavía hay muchas propiedades” a buenos precios, dijo Artiles. “Los bancos no quieren tener casas, quieren tener dinero”.

Aunque la cantidad de casas de ejecuciones hipotecarias y ventas en corto ha bajado, Miami-Dade todavía tiene el segundo mayor índice de ventas de viviendas en condiciones no tradicionales en Estados Unidos, según un informe de CoreLogic emitido la semana pasada. Casi una cuarta parte de las ventas locales de viviendas no se hacen en condiciones normales, concluyó CoreLogic.

Artiles, quien se dedica a revender viviendas desde hace dos años, se centra en vecindarios donde el índice de ejecuciones hipotecarias fue particularmente elevado durante la crisis, como La Pequeña Habana, Kendall, Shenandoah y West Miami.

“No quedan muchas viviendas baratas a la venta en esas zonas, de manera que la ventaja sigue siendo para el que la vende”, dijo Artiles.

Algunas veces, Artiles vende directamente a otros inversionistas. Eso es mejor que vender a personas que quieren vivir en la propiedad porque él no tiene que hacer reparaciones extensas y puede ganar dinero sin mucho trabajo.

“Los que compran en efectivo mandan en el mercado en este momento”, dijo Artiles.

Locura de reventas

Pero a medida que más personas huelen las ganancias en la compraventa rápida de viviendas, se dificulta encontrar un buen negocio, dijo Lex Levinrad, presidente ejecutivo del Distressed Real Estate Institute, de Boca Raton. La compañía comprar entre 10 y 20 viviendas al mes en el sur de la Florida para revenderlas después.

Además de los inversionistas latinoamericanos que han dominado el mercado en el sur de la Florida, Levinrad dijo que compradores rusos, israelíes e incluso chinos han entrado también al mercado. “Los inversionistas ofrecen dinero por estas propiedades hasta un punto en que es más difícil encontrar un buen negocio”, dijo.

Todos están buscando las mismas propiedades, lo que hace bajar la oferta.

La cantidad de propiedades a la venta por menos de $300,000 bajó 29 por ciento durante los últimos 12 meses, dijo Ron Shuffield, presidente de EWM International Realty. “Nos estamos comiendo ese inventario”, dijo Shuffield.

Y esa fuerte competencia dificulta las cosas para la gente que sencillamente quiere comprar una vivienda para vivirla.

Los que se dedican a la compraventa de viviendas tienen una función valiosa cuando compran viviendas con restricciones o infracciones del código, y entonces las hacen habitables y elegibles para financiamiento, dijo Wesley Ulloa, corredor de bienes raíces de Coral Gables que también compra dos o tres casas por año para revenderlas.

Pero como la competencia es tan intensa en estos momentos, los que se dedican a la compraventa “se llevan básicamente cualquier cosa que puedan”, dijo Ulloa.

Eso significa que los que tienen dinero en efectivo para invertir se imponen a las personas que tratan de comprar su primera vivienda entre las casas más asequibles del sur de la Florida.

“Cuando yo represento a compradores normales, cuando tratamos de presentar una oferta, por lo general alguien con dinero en efectivo nos supera”, dijo Ulloa. “Para el comprador promedio que busca una vivienda por menos de $300,000, creo que conseguir una vivienda les demorará entre tres y seis meses”.

Eso deja pocas opciones a la gente de la zona.

Elizabeth Chery, asistente de servicios médicos a domicilio de Homestead, quiere gastar unos $100,000 en una casa de tres habitaciones para ella y sus cuatro hijos.

“Estoy tratando de comprar alguna propiedad en ejecución hipotecaria o venta al corto, pero siempre va a parar a manos de un inversionista”, dijo Chery. “Los agentes inmobiliarios me dijeron que pagan en efectivo. No sé qué hacer”.

Este artículo incluye comentarios de Public Insight Network, una comunidad en línea de personas que han acordado compartir sus opiniones con Miami Herald y WLRN. Sea usted también una fuente, visite MiamiHerald.com/insight.

Major metro areas with the most home flipping

Miami leads the nation among major metro areas where flips account for the greatest percentage of single-family sales.

Miami: 9.6 percent

Memphis: 9.0 percent

Tampa: 8.9 percent

Las Vegas: 7.7 percent

Detroit: 7.1 percent

Baltimore: 7.1 percent

Los Angeles: 7.0 percent

Orlando: 6.8 percent

Phoenix: 6.7 percent

Jacksonville: 6.7 percent

Source: Realty Trac

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